5 стратегий инвестирования в земельные участки

 Кейсы $    Земельный Барон    24 ноября 2015, 13:45
Любое инвестирование — это анализ и способность определять, когда время играет в вашу пользу, а когда оно идет против вас. Инвесторское мышление отличается тем, что вы умеете просчитывать свои перспективы минимум на 5 лет вперед. Ниже я расскажу о том, стоит ли вкладывать деньги в земельные участки и существующих стратегиях инвестиций в землю.

Стоит ли вкладывать деньги в земельные участки

Грамотный инвестор сначала разрабатывает стратегию, после чего ищет способ её реализации. Либо действует от обратного — сначала находит выгодный канал монетизации (связи, возможность получить актив дешевле других), а затем выстраивает под него стратегию инвестирования.

В любом из случаев, в основу ложится план, прибыльность которого должна составлять не менее 30% годовых. что в чистом доходе даст 20-25%.

С чего начать инвестирование

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона. Что дает знание плана развития региона:

  • Возможность составить объективный прогноз развития региона на 3-5 лет;
  • Понять направление расширения городской черты;
  • Шанс купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

Стратегия № 1- перевод земель сельхозназначения в ИЖС

Данную стратегию можно реализовать покупая, например, паевые земли бывших колхозов. После покупки, участки следует размежевать по 5-6 соток, изменить вид разрешенного использования с сельхозназначения на индивидуальное жилое строительство и создать коттеджный поселок.

Такой способ выгоден из-за низкой стоимости сельскохозяйственных земель, но усложняется процессом смены назначения. Перевести участки в ИЖС удастся только в случае расположения их на территории или прилеганию к границам населенных пунктов.

Стратегия № 2 — капитализация через крестьянско-фермерское хозяйство

Организовать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) — один из самых простых способов получить землю в аренду от государства на льготных условиях.

Изначально берется земля под КФХ с обременением производством, а потом земельный участок переоформляется в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) и обременения снимаются. Однако стоит помнить существует ряд отличий между землями ДНТ и ИЖС.

Стратегия № 3 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу. Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%.

Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план. Используйте опыт Греции, там сокращают транспортные расходы и срок реализации продукции, продавая овощи и ягоды прямо с грядки. Люди сами к вам приедут и соберут урожай, нужно только предложить.

Стратегия № 4 — деление большого на малое

Если на одном земельном участке может поместиться два и более индивидуальных жилых домов — стратегия применима. Данное инвестирование похоже заработок от строительства таунхауса (блок-секции), дуплекса или квадрохауса, только минуя этап возведения здания. Выгода получается за счет низкой цены полученных земельных участков и быстрой реализации — две однокомнатные квартиры быстрее продать, чем одну трехкомнатную.

Стратегия отлично себя показала при покупке смежных земельных участков. Так из 2-х участков площадью по 10 соток получаем 4 по 5 соток. Возможный годовой доход до +100% от вложений. Но хочу отметить, что к каждому новообразонованного участку должны быть независимые подъездные пути.

Стратегия № 5 — выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, их количество постоянно растёт. Но все новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 50-70% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1,5-2 года.

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника земли и предлагайте свою цену, на 50% ниже рыночной. С большой долей вероятности он согласится, так как на начальном этапе (без коммуникаций) участок стоит не более 30% конечной стоимости, а значит продавец уже зарабатывает 20%.

Выводы

Инвестирование в земельные участки — это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и прогнозировать будущее. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, однако у новичков тоже есть шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация (как здесь — на Земельном Бароне), позволяют любому гражданину РФ освоить инвестирование в земельные участки. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов — всегда пригодится вам в будущем.