Как провести сделку с землей между юридическим и физическом лицом

 Кейсы $    Земельный Барон    11 октября 2016, 01:40
Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. Я познакомлю вас с нюансами покупки и продажи земельного участка между юридическим и физическом лицом.

Сделки с землей между физическими и юридическими лицами

Разговор о покупке земельного участка нужно начинать с предъявления продавцом документов на земельный участок. При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  • Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи и т. д.).
  • Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру.
  • Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав.
  • Паспорт гражданина РФ.

До подачи документов о регистрации перехода прав собственности нужно взять выписку из ЕГРП. Из выписки вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет.

Составляем договор купли-продажи

Это главный документ при сделках по купле-продаже земли. Образец можно скачать здесь или заказать у юриста в агентстве недвижимости (рекомендовано). Обязательных требований к составлению нет, но важно учесть следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать продаваемый участок земли. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и пр.
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на нее третьих лиц.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Договор в письменной форме должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Риски при покупке земельного участка

Проблемы с землей возникают когда покупатель небрежно относится к «чистоте» участка. Спешка при совершении покупки оборачивается проблемами с оформлением вступления в собственность, невозможностью использовать землю в соответствии с планами, претензиями на собственность третьих лиц и пр. Вот несколько групп рисков при покупке земельного участка юридическими и физическими лицами:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земли. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет. Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров).

Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а пролади другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт и вынос границ земельного участка на местности.