Что выгоднее — построить или купить готовый дом

 Деньги    Земельный Барон    19 декабря 2016, 13:12   
Индивидуальное загородное жилье перестало быть экзотикой. Достойной альтернативой тесным и дорогим городским квартирам в многоэтажках стали новые для нас виды жилья — блок-секции, дуплексы и таунхаусы. Ниже я попытаюсь выяснить, что лучше — построить или купить готовый дом, приведу конкретные примеры и цены.

Плюсы загородного дома

Жильцы частных домов приводят схожие аргументы:

  • Качество и комфорт по цене средней «двушки»;
  • Чистый воздух и тишина пригорода;
  • Схожий социальный уровень соседей;
  • Отсутствие проблем с парковкой;
  • Собственный участок перед домом;
  • Жизнь в доме относительно недорогаяПри автономном отоплении, коммунальные платежи за дом в 150 кв/м составляют примерно 2-3 тысячи рублей. В отопительный сезон на 1-2 тысячи больше.

Минусы загородного дома

Не нравится жизнь в доме по следующим причинам:

  • Удаленность от центра (особенно это касается столицы). На дорогу, учитывая пробки, можно ежедневно тратить до трех часов;
  • Неразвитая инфраструктура. Это одна из главных проблем: поблизости невсегда есть магазины, больницы, детские сады, школы, остановки общественного транспорта и т. д.

От чего зависит цена готового дома

Анализ стоимости загородных домов в Подмосковье позволяет сделать выводы о принципах формирования цен. На стоимость квадратного метра влияет (по важности):

  1. Уровня жизни вокруг дома. Грубо говоря: чем богаче соседи, тем дороже ваш дом;
  2. Удаленность от центра;
  3. Инфраструктура;
  4. Экология;
  5. Площадь земельного участка.

Более подробно о том, на что обратить внимание перед покупкой дома, я рассказываю здесь.

За сколько можно купить готовый дом

На стоимость недвижимости заметно повлиял кризис: из-за резкого снижения покупательской способности и невозможности ипотечного кредитования снизился спрос. Рынок замер, многие продавцы снижают цены, а покупатели выжидают, рассчитывая на падение до минимума. Нынешняя ситуация с ценами наверняка изменится в будущем. 

Каждый случай индивидуален, но примерный порядок цен следующий: 

Москва и МО

Дом в Подмосковье эконом класса продают по цене новостроеек Новой Москвы, т.е. за 70-100 тысяч рублей м2. Чтобы понять сколько стоит таунхаус в Москве с отделкой под ключ, проще всего взять стоимость квадратного метра близлежащих квартир и прибавить 30-50%.

Санкт-Петербург

Предложения домов эконом-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области включают разное по площади и расположению жилье. Дома построены под отделку, имеют все коммуникации, небольшие земельные участки. Самые недорогие площадью до 80 м2 на расстоянии до 30 км от города продают по ценам от 1,92 до 2,95 млн. руб. (около 35 тыс. рублей за м2).

Новосибирск

Значительно дешевле дома эконом-класса от застройщика в Новосибирске. Например, двухуровневые дома в поселке «Светлячок» всего в 4 км от города. Дома из термоблока, готовность под ремонт, площадь 63-123 м2, навес для авто, все коммуникации, частично введенная инфраструктура стоят от 1,64 млн. руб. Средняя стоимость 25 000 руб. за м2.

Ростове-на-Дону

Дома в Ростове-на-Дону от застройщика дороже новосибирских. В сегменте эконом-класса предлагаются двухуровневые таунхаусы в черте города площадью 64-138 м2. Материал кирпич, все коммуникации, инфраструктура, стоимость 2,3-3,8 млн. руб. В среднем ‑ 32 000 руб. за м2.

Самара

Дома в Самаре от застройщика, предлагаемые группой компаний «Экодолье», можно отнести к эконом-классу повышенной комфортности. Проект «Дон» представлен 4-секционными домами 45-60 м2 с придомовым участком 1,5 сотки и полным набором коммуникаций. Стоимость от 1,9 до 2,3 млн. руб. Средняя цена 35 тыс. руб. за м2.

Оренбург

Таунхаусы в Оренбурге от застройщиков предлагают в границах города и на экологически благополучных окраинах. Продаются построенные «под ремонт» дома эконом-класса от 60 до 150 м2. Все коммуникации, инфраструктура, придомовые участки до 2,0 соток. Стоимость 2,3-3,0 млн. руб. Средняя стоимость 27 тыс. руб. за м2.

Примером удачной загородной застройки является жилой комплекс «Парус» в п. Дубовое, 3 км от Белгорода. Регион этот всегда считался благополучным, спрос на жилье постоянный, поэтому стоимость относительно высокая. Дома в Дубовом застройщик предлагает по цене от 29,5 тыс. руб. за кв.м (на стадии фундамента) до 34 тыс. руб. за кв.м (под отделку).

Сколько стоит строительство дома

Стоимость строительство дома зависит от:

  1. Ценовая категория застройки (элит, комфорт или эконом);
  2. Региона строительства (чем дешевле рабочая сила, тем дешевле строительство);
  3. Материалов и технологии строительства.

Например, стоимость строительства дома эконом-класса в подмосковном Красногорске составит 20-35 тыс. руб. за кв. м. Дешевле всего строить дом по каркасной технологии, дороже всего — из кирпича. Оптимальный по цене варинат — строительство из керамических блоков. Кроме этого, сейчас популярно строительство одноэтажных частных домов с панорамными окнами и вторым светом. 

Сколько стоит дизайн проект частного дома

До начала внутренней отделки построенного дома желательно заказать дизайн-проект. Так заказчик может не только увидеть интерьер своего будущего жилища, но и спланировать расходы на ремонт.

Этапы подготовки дизайн-проекта:

  1. Техническое задание от заказчика (детальное выяснение его пожеланий). Выполнение необходимых замеров, нанесение на план коммуникаций, предложения планировочных решений с окончательным утверждением застройщиком.
  2. Разработка нескольких концепций интерьера в 3d визуализации. Выбор основного решения.
  3. Выдача документации по выбранному варианту интерьера. Наименование и объемы отделочных материалов, точные планы перегородок, потолков, пола, планы разводки электросетей с выключателями и осветительными приборами и т. д.
  4. Авторский надзор. Контроль точного исполнения проекта ремонтной бригадой.

Пример стоимости дизайн-проекта дома на 2 семьи в Москве:

  • Документация с 3d визуализацией (без авторского надзора) — от 1 150 руб./кв. м.
  • То же с авторским надзором — от 2200 руб./кв. м.
  • Отдельно оплачивается выезд специалиста (в границах МКАД — до 5 000 рублей за выезд, за МКАД — более 5 000 рублей).
  • Стоимость проекта под ключ — от 230 до 380 рублей за кв. метр. Для сравнения стоимость проекта дуплекса с гаражом ‑ от 380 до 470 рублей за кв. метр.

Советую обратить внимание на акции и скидки дизайнерских бюро. Например, полный проект каркасного дома с гаражом общей площадью 404 кв. м по акции предлагается всего за 45 600 рублей, т.е. 112 рублей за кв. м. Также неплохим вариантом считаю услуги индивидуальных дизайнеров и фрилансеров.

Сколько стоит отделка частного дома

У заказчика обычно есть два варианта выполнения ремонта:

  1. бригадой отделочников под собственным управлением;
  2. специализированной фирмой.

Выбирая первый вариант, заказчик может рассчитывать на качественный типовой ремонт в экономичном ценовом сегменте.  Специализированная компания предложит более широкий выбор вариантов: косметический; комплексный «эконом»; комплексный «евростандарт»; капитальный: класса «люкс». Поскольку таунхаусы продаются в «черновой» отделке, заказчик обычно выбирает между комплексными ремонтами «эконом» и «евростандарт».

Понятно, что цена ремонтадома под ключ зависит от желаний владельца.  Вот лишь несколько примеров, которые доказывают, что пределов в отделке не существует (цена с материалами):

  • Дом 190 кв. м, монтаж всех сетей, «евростандарт» с элементами «люкса», натуральный камень, самая современная система вентиляции — 8,7 млн рублей (45,8 тыс. руб./кв. м);
  • Дом 140 кв.м, отделка «евро» ‑ 2,8 млн рублей. (20 тыс. руб./кв. м);
  • Дом 170 кв. м, отделка «эконом» — 1,8 млн рублей (10,6 тыс. руб./кв. м).

Для сравнения цены отделки по предложениям отдельных бригад (цена без материалов):

  • Косметический ремонт от 5,0 тыс. руб./кв. м
  • Капитальный от 9,0 тыс. руб./кв. м
  • Комплексный «евростандарт» от 12,0 тыс. руб./кв. м
  • Класса «люкс» от 16,0 тыс. руб./кв. м

Сколько стоит ремонт таунхаусов

На фото эконом-вариант внутренней отделки

Можно ли заработать на строительстве и продаже дома

Говорить о конкретной прибыли таких проектов сложно — каждый цикл индивидуален. К тому же бизнесмены предпочитают умалчивать о заработанных деньгах по понятным причинам.

По моим данным, минимальная чистая прибыль составляет 80-100 % от вложенных в строительство средств. Затраты на покупку участка и подключение коммуникаций также покрывает покупатель. Верхний предел прибыли может быть 200% и выше. Цикл возврата инвестиций: 1-2 года (в кризис 3-5 лет).

Однако потенциальный доход может быть скорректирован как в одну, так и в другую сторону. Кроме этого, не стоит забывать об уплате налога с продажи.

Выводы

Вкладывать деньги в недвижимость выгодно, так как спрос на жилье сохраняется при любой экономической активности. Однако строительство может быть выгодным только при определенных условиях:

  1. Наличие стабильного спроса на жилье. Спрос на загородные дома стабильным назвать нельзя;
  2. Недорогая земля под застройку. Например, участок можно взять в аренду у администрации;
  3. Перспективный район застройки. Если удастся купить землю в престижном районе и по цене ниже рыночной, то можно гарантированно говорить о более выгодном строительстве дома, чем его покупке. Правда и строить придется дом уровня не ниже среднего — эконом вариант в престижном районе в будущем дорого не продаж. Строить нужно быстро, качественно и недорого. Внутреннюю отделку, как правило, будущие хозяева предпочитают делать сами;
  4. Наличие коммуникации в районе застройки, либо перспектива подключение к инженерным сетям в течении ближайших 2 лет.