Ипотека — подводные камни и риски для покупателя

 Деньги    Земельный Барон    31 декабря 2015, 21:00   
Здесь вы не увидите шаблонных обещаний счастья и пересказа рекламных буклетов, не один из существующих банков не предоставит вам такой информации. Ниже расскажу о рисках заемщика при ипотеке на покупку дома или земельного участка.

Легальный грабеж

Покупка дома сразу в собственность — вариант идеальный. Однако, собрать полную сумму могут лишь единицы и на «помощь» приходят банкиры. Условия кредитора откровенно грабительские, но выбора нет и люди подписывают договор под сумасшедшие 12-17% годовых, при том, что западными экономистами доказано: ставка более 4% увеличивает риск невозврата на 80%.

Легальный грабеж давно подкреплен законами РФ и международного права, поэтому банковская система ставит себя во главу финансовой системы и диктует свои условия. Особо опасна долларовая ипотека. Так, кроме процентов банку, придется покрывать зависимость Российской финансовой системы от нефте-доллара.

За 20 лет ипотеки, сумма выплаты превысит стоимость вашего жилья в 2,5 раза. То есть, взяли 5 миллионов — отдали 12,5. А при валютной ипотеке, будьте готовы раз в 10 лет испытать двойное увеличение суммы долга в рублевом эквиваленте. 

Какие подводные камни и риски у ипотеки

  • Начать стоит с того, что пока действует договор ипотечного кредитования дом и земельный участок принадлежит банку. Его нельзя продать, обменять или передать в наследство без участия кредитора. Хотя кто-то вам может сказать, что дом в ипотеке продать можно — и это правда. Только ипотеку сначала придется закрыть самому или найти покупателя готового погасить за вас долг перед покупкой.
  • Но хочу сразу предупредить — желающих оплатить чужой кредит будет не много. Зачем покупателю, у которого есть деньги оплачивать чужие долги? Он купит либо сразу в собственность (без обременения вашими долгами), либо вам придется снизить цену так, чтобы предложение стало ликвидным (процентов так на 10-20).
  • Кроме того, банковский договор составлен таким образом, что сначала вы выплачиваете проценты, а только потом гасите тело кредита (основной долг). Расторжение ипотечного договора даже через 5 лет и возврат имущества банку может оставить вас должником.

Ставка на жизнь или ипотечное страхование

А теперь давайте поговорим о страховании жизни, которое навязывают вместе с ипотекой. Точнее мы обязаны покупать страховку, как и ОСАГО, по закону. Чтобы понять, как нас обманывают — немного обратимся к истории.

В Англии, а позднее и США, откуда родом страховая система, очень любят заключать пари и делать ставки. Люди спорят на деньги по любому поводу, ходят в казино, где делают ставки и вообще часто пребывают в состоянии азарта. Так причем здесь казино и страхование и жизни?

Дело в том, что страховка это документ, в котором прописано примерно следующее: вы (игрок) ставите 30 000 рублей на то, что в этом году возможно вы больше не сможете платить по кредиту. Страховая компания вашу ставку принимает и говорит: «ОК, если вы умрете, то мы заплатим 1,5 миллиона рублей и покроем за вас долг по кредиту». Получается, что вы заключили пари на собственную смерть с коэффицентом 1:50. Любое страхование — это узаконенное пари, которое вы заключаете со страховой компанией.

Плюсы и минусы кредита на земельный участок

Вариант покупки земельного участка в кредит или ипотеку можно рассматривать только в случае выгодного «горячего» предложения. Только так проценты по кредиту покроет разница между стоимостью покупки и средней рыночной ценой земельного участка.

  • Кредит под залог земельного участка в банке. Плюсы: возможность вернуть землю банку и расторгнуть кредитный договор. Минусы: земельный участок становится предметом залога; сумма кредита под залог участка не превышает 70% кадастровой стоимости земли.
  • Потребительский кредит на покупку земли. Плюсы: не надо закладывать земельный участок. В случае отсутствия возможности рассчитаться по кредиту — земельный участок продается, а на вырученные деньги гасится долг. Минус: процентная ставка выше, чем у ипотеки на землю.
  • Ипотека на земельный участок. Плюсы: низкая ставка и более длительный срок по сравнению с потребительским кредитом. Минусы: на время земельной ипотеки — участок принадлежит банку; тщательная банковская проверка земельного участка на соответствие действующим требованиям в свете Земельного Кодекса (расположение, размеры и надлежащим образом оформленные документы); особенности ипотеки земельных участков и требования к заемщику (возраст, семейное положение, кредитная история, социальный статус, наличие постоянной высоко оплачиваемой работы и предоставление первоначального взноса).

Почему я не советую брать кредит на землю

Перед началом строительства дома, важно иметь полную сумму. Однако, в условиях ежеквартального роста цен на стройматериалы, заготовленных на стройку денег все равно не хватит. Поэтому, чтобы избежать «долгостроя» — людям приходится брать деньги в кредит и достраивать на заемные средства.

А теперь представьте каково платить кредит за строительство дома, когда ещё не закрыт кредит на покупку земельного участка?

Когда выгодно брать ипотеку

  1. Покупка в кредит готового доходного жилья. Например, с целью перепродажи на более выгодных условиях и досрочного погашения тела кредита. Либо сдача жилья в аренду и погашение ипотеки регулярными платежами равными сумме аренды.
  2. Ипотека на строительство дома. Так вы получите готовый дом по цене 15-20 тысяч рублей за квадрат. То есть, даже с учетом выплаты процентов по ипотеке в течение 20 лет, вы получите дом по рыночной цене: 20 т.р*2,5 раза=50 тысяч рублей за квадратный метр.
  3. Покупка жилья по цене ниже рыночной. Данный способ похож на строительство дома с использованием заемных средств. Смысл — это погашение процентов по ипотеке за счет разницы цены покупки и рыночной стоимости жилья. То есть, разница между рыночной ценой и фактической ценой, должна покрывать сумму переплаты по процентам.

Альтернатива ипотеке

Если вы не хотите строить, а денег на покупку готового дома не хватает, то я бы рекомендовал следующее:

  1. Потребительский кредит на покупку дома. Разница между кредитом и ипотекой составит всего 3-4%, но сумма будет ограничена вашим официальным доходом. Так вы сможете избежать обременения на продажу и получить дом сразу в личную собственность, а в случае форс-мажора спокойно продать недвижимость и закрыть долг по кредиту.
  2. Отсрочка от покупателя. Законом предусмотрена продажа недвижимости с ипотекой в пользу продавца. То есть свидетельство о собственности в графе обременения будет иметь соответствующую отметку на основе зарегистрированного в РосРеестре дополнительного соглашения между продавцом и покупателем. В доп соглашении прописывается график и сумма платежей. Так вы сможете взять ипотеку на более выгодных условиях или избежать процентов полностью.
  3. Покупка в беспроцентную рассрочку от застройщика. В основном такой бонус предоставляют застройщики коттеджных поселков, либо хорошо знакомые продавцы. Но хочу вас сразу предупредить, что, скорее всего, проценты будут заложены в начальную стоимость участка.

Выводы

В современном обществе сложился стереотип благополучной и счастливой жизни вокруг: люди покупают дома, квартиры, автомобили, ездят отдыхать заграницу и охотно выкладывают свои «успехи» в соцсети. Однако не стоит забывать, что за этим стоят многомиллиардные рекламные бюджеты глобальных корпораций, которые, в свою очередь, принадлежат банкам. Нам искустно создают иллюзию богатства для роста потребление. Бери сейчас — отдавай потом.

Реальность такова — кто является хозяином денег, тот и является собственником. 85% недвижимости и автомобилей в США находятся в залоге у банков, а значит банкам и принадлежат. В России этот процент ниже за счет приватизации наследия СССР и образования целого кластера собственников жилья за счет государства. Дома и квартиры переходят по наследству, облегчая финансовую нагрузку населения, однако Российские банки явно стремятся такую ситуацию исправить.