Почему построенные в Екатеринбурге дома не признают капитальными

 Новости    Земельный Барон    23 мая 2018, 13:49   
У жителей Екатеринбурга, которые построили жилье и выкупили землю по льготной цене, возникли проблемы с оформлением недвижимости. Они вынуждены в судах доказывать, что их дома являются объектами капитального строительства. Так о суровую реальность разбиваются мечты многих екатеринбуржцев о собственном доме.

Судебный фильтр

Земельный участок, отведенный под строительство частного жилого объекта, выставляется на торги решением Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО). Право пользования землей получает лицо, предложившее самую высокую арендную плату. После постройки жилья арендатор имеет возможность выкупить участок по льготной цене, которая на сегодня составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости.

Скидка подчас бывает существенной. Например, надел стоимостью 1 миллион рублей уходит в частную собственность всего за 15 тысяч. Возможность дешево получить землю привлекает многих. Люди готовы предлагать на торгах высокую арендную плату, ведь платить ее придется недолго, только, пока строится дом.

Супруги Юлия Шиловских и Вадим Цукило больше двух лет ждали, когда на торги выставят участок, расположенный рядом с их землей. За это время они нашли подрядчика и подвели к наделу электричество, чтобы сразу же после заключения договора аренды начать строительство. Их не напугала даже арендная плата в 1,5 миллиона рублей в год, ведь ее пришлось бы платить только пару месяцев.

Стоит отметить, что такая выгодная схема покупки земли привлекает аферистов. Известны случаи, когда один человек скупал сразу несколько участков, ставил на них дешевые временные строения, выкупал территорию и сразу перепродавал ее по рыночной стоимости. Конечно, в учреждениях, ответственных за распределение земли, поименно знают таких ловкачей. Но никто не может запретить им принимать участие в аукционах.

Чиновники пошли другим путем. Они начали подавать в отношении таких собственников судебные иски, доказывая, что те не имели права выкупать участки, так как домики на них были нежилыми, бутафорскими. К сожалению, такой подход затронул и добросовестных приобретателей, которые долго ждали наделы и буквально на последние средства строили на них жилье.

Главный специалист отдела подготовки правоустанавливающих документов земельного комитета Наталья Турыгина сообщила, что в суд представлены иски к 25 гражданам. Таким способом решено оспорить 37 договоров купли-продажи земли. Среди ответчиков есть собственники двух, трех и даже семи участков.

По результатам рассмотрения исковых заявлений 21 соглашение признано недействительным. При этом по 19 наделам восстановлены арендные правоотношения. Два участка остались в частной собственности, но строения на них признаны неиндивидуальными жилыми домами. Такие судебные решения дали возможность взыскать с граждан разницу между кадастровой стоимостью и выкупной ценой. Наталья Турыгина отметила, что суд не выявил нарушений в процедуре заключения лишь трех соглашений.

Бюджетные планы превыше всего

Ответчики имеют свой взгляд на ситуацию. Один из собственников проблемной земли Антон Вишневский заявил, что все исковые заявления практически ничем не отличаются. Истец меняет только фамилии, адреса и кадастровую стоимость. К тому же не обошлось без откровенных ляпов. В исках, представленных в суд, отражены претензии к винтовым сваям, в то время как дома стоят на блоках из бетона.

Антон Вишневский назвал все судебные процессы фикцией. Он связывает их с новой обязанностью земельного комитета. Дело в том, что с 29 июня 2016 года это учреждение должно выполнять ежегодные планы по доходам бюджета города Екатеринбурга в части неналоговых доходов, получаемых от использования земли.

В нечистоплотности подозревают многих. К примеру, претензии к Вадиму Цукило сводятся к тому, что он за месяц построил дом. Чиновники считают, что это слишком быстро. Антон Вишневский выкупил участки для себя, мамы и брата. Ольга Сурганова продала надел через год владения, так как собралась переехать в другой город.

Эксперты считают подозрительными даже обычные на первый взгляд вещи. Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах. Им может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.

Чиновник чиновнику рознь

Понятно, что каждый по-своему представляет комфортные условия проживания. Одни согласны переехать в вагончик с «буржуйкой» и туалетом во дворе, а другие станут жить только в доме со всеми благами цивилизации. Исходя из этого, возникают некоторые вопросы. Кто должен принимать решение, что дом жилой? На каком этапе это становится возможным? Какой нормативный документ содержит список требований, которым должно соответствовать капитальное, недвижимое имущество?

Вопросы владельцев участков, к которым у чиновников возникли претензии, понятны. В конце концов, земля выкупалась ими с разрешения государственного органа. МУГИСО в судебных спорах тоже выступает ответчиком, но занимает довольно пассивную позицию. Представители министерства на процессы обычно не приходят, оставляя решение всех вопросов на усмотрение суда. Советник министра Юлия Вершецкая констатирует, что решение о выкупе принимается без выезда специалистов МУГИСО на место. Все выводы делаются лишь на основании представленных документов.

Помощник депутата Госдумы Иван Хохлов считает, что добросовестные приобретатели не должны испытывать страдания от несогласованных действий органов власти. Нельзя допускать ситуации, когда представители одного учреждения заключают с гражданами соглашение, а затем приходят другие чиновники, которые полагают, что этот договор недействителен. По мнению господина Хохлова, не следует использовать суд в качестве обязательно элемента проверки законности выкупа земли. Решение должно приниматься совместно Росреестром, который уполномочен регистрировать права на недвижимость, МУГИСО, заключающим соглашения о купле-продаже земельных наделов, и городской администрацией, заинтересованной в пополнении местного бюджета.

В начале 2018 года была создана мобильная группа, сформированная из сотрудников государственного надзора, архитектурно-строительного и муниципального контроля. В ее задачи входит выезд на участки после подачи документов о постановке на кадастровый учет. По итогам выезда специалисты будут давать заключения.

Процедуру регистрации сможет успешно пройти только жилье, соответствующее всем требованиям. Многие не верят в эффективность подобного подхода, предполагая, что положительные заключения такая комиссия будет давать лишь в отношении полностью благоустроенных коттеджей. Хозяева же остальных домов будут годами платить высокие арендные платежи.

Несколько советов

Вадим Цукило рассказал, что посещал платную консультацию в областном БТИ, когда готовился к строительству дома. Там сказали, что для оформления недвижимости достаточно поставить на фундамент коробку с крышей. Также в доме необходимо создать замкнутый тепловой контур. Постройка должна иметь стены, потолок, пол. При необходимости сооружаются двери, окна и межэтажные перекрытия. Еще важно подвести электричество. Удобства могут быть на улице, а вода — привозная. На официальных сайтах многих региональных администраций содержатся аналогичные разъяснения.

Антон Вишневский подчеркнул, что положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления.

Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Выводы

Остается надеяться, что местные власти найдут действенный механизм, который позволит оградить сферу распределения земельных участков от аферистов и при этом не затронет добросовестных приобретателей. Пока же чиновники и граждане продолжают критиковать и подозревать друг друга в нечистоплотности.