На что обратить внимание при покупке дома

 Оформление    Земельный Барон    28 декабря 2015, 19:40   

Покупка дома стоит денег и исключает ошибки. Есть риск купить чужие проблемы или, что ещё хуже, попасть в лапы мошенников. Поэтому, для безопасной купле продажи, порядок действий лучше спланировать заранее, а ниже я расскажу, на что обратить внимание при покупке дома.

Этапы покупки дома

  1. Выбрать район и изучить порядок цен;
  2. Найти объявления от собственников или обратиться в агенство недвижимости;
  3. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить с родственниками и знакомым строителем;
  4. Всем составом выбрать лучшие вариант и проверить документы с юристом;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, бывших пожарах и покойниках в доме;
  6. Получить скидку и выйти на сделку.

Кроме этого, будьте готовы

  • Посмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  • Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем запланировали;
  • Потратить на покупку от 10 до 30% больше денег, чем запланировали;
  • Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Запомните, что стоимость дома определяется уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче соседи — тем дороже ваш дом.

Риски при покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт.

Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно. Или продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказывается, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Когда хочешь купить дом дешево

Чудеса тоже случаются — срочные продажи домов в связи с переездом, незакрытой ипотекой или разводом в семье собственника. Но даже если повезет — придется конкурировать за объект с агентами по недвижимости. Чтобы опередить риелтора при срочной продаже — оставляйте собственнику небольшой задаток (2-3 тысяч рублей) при первой же встрече. Так вы на пару дней купите себе приоритет. Если даже вы купите другой дом, то эти расходы покроет скидка за срочность.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимости — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Дополнительные расходы

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Подготовка недостающих справок и выписок (от 500 рублей);
  3. Независимая оценка стоимости участка и дома (3-10 тысяч);
  4. Оплата госпошлин (до 5 тысяч) и налогов (0-35% стоимости).

Сумма в договоре и налоги при покупке дома

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, при продаже может предложить указать сумму в договоре до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться. Тем более, что с этого года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, а не от суммы в договоре купле продажи. Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора и расторжения сделки — вам законно вернут прописанную в договоре сумму.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если покупатель не пользовался возвратом подоходного налога ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

На что ещё обратить внимание при покупке дома

  • Уточните дату постройки и срок владения домом;
  • Узнайте о планах развития территории;
  • Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и дату постройки;
  • Лично проверьте наличие: воды, газа, бесперебойного света, канализации и интернета;
  • Попросите показать квитанции по оплате жилья за летний и зимний период;
  • Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  • Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж т.д.);
  • Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  • Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  • Избегайте риэлторов, которые торопят с принятием решения;
  • Проверьте наличие свидетельства о собственности, ИРД, ТУ, акт ввода дома в эксплуатацию.
  • Убедитесь в отсутствии долгов по оплате налогов и коммунальных платежей;
  • Закажите в Росреестре выписку ЕГРН и заключайте сделку с указанным в ней собственником.

Получить всю информацию об объекте можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку из ЕГРН в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

О том, как оформить купле-продажу дома, я рассказываю здесь.