3 шага для соглашения о разделе земельного участка между собственниками

 Оформление    Земельный Барон    07 января 2016, 15:55    2
Элементарной единицей обладания, использования и распоряжения в земельном праве является земельный участок. Он представляет собой часть земельного фонда страны, имеющую свои границы, площадь, целевое и разрешенное использование. Однако участок не является чем-то неизменным, созданным раз и навсегда. Ниже я пошагово расскажу, как оформить соглашение о перераспределении земельных участков между собственниками и администрацией.

Юридические основания для изменения земельного участка

Если какая-то часть земельного фонда изменила свои границы — значит на смену старому участку пришел новый. Это юридический факт и его необходимо зафиксировать надлежащим образом.

За регламент принята статья 11.2. Земельного кодекса РФ, которая выделяет следующие варианты образования земельных участков:

  1. раздел;
  2. объединение;
  3. перераспределение;
  4. выдел из других участков, а также государственных земель.

Поскольку в результате изменений одни единицы земельного права прекращают своё существование, а другие появляются, то такая процедура затрагивает интересы нескольких физических и юридических лиц. Отсюда можно сделать вывод, что:

Перераспределение земельных участков — это юридически значимая процедура, в результате которой из нескольких участков, расположенных рядом, образуются новые единицы.

В каких случаях проводят перераспределение земель

Процедура эта сложная, а для её проведения должны быть веские причины. К ним относятся:

  • необходимость в уточнении границ или геодезическая съемка;
  • объединение участков в единый массив земель с общим целевым назначением или межевание земельного участка;
  • изъятие земель для осуществления особых функций;
  • но самой распространённой причиной перераспределения земель, проводимой по инициативе собственников участков, является уточнение границ при наличии спорных моментов.

Также существует ряд случаев, при которых перераспределения произойти не может. К ним, например, относятся земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, за исключением ситуаций развития территорий и размещения промышленных объектов.

Перераспределение земель — признание фактических значений площади, оформленной документально. Раздел земельного участка как факт допустимо, если:

  • земельный участок не выходит за границы поселения;
  • не ограничивает территория общего пользования (лес, река);
  • не пересекать проезжей части, не мешать работе коммуникаций.

Как оформить соглашение о разделе земельного участка между собственниками

Шаг 1 — оценка шансов на положительный результат

Прежде всего, необходимо изучить имеющиеся в наличии документы на перераспределяемые участки. Обязательно следует запросить информацию из Государственного Кадастра недвижимости.

Главное — это выяснить принадлежность участков к одному муниципальному образованию и подтвердить факт их смежности. Только в этих случаях имеет смысл начинать процедуру.

Шаг 2 — заключение соглашения между собственниками

Поскольку в процедуре раздела земельного участка между собственниками участвуют несколько физических лиц, все работы начинаются с заключения соглашения. Если такого документа нет, то это уже несколько иная, судебная процедура. Количеств лиц, участвующих в перераспределении, законом не ограничено.

Соглашение о перераспределении земельных участков между собственниками должно содержать следующую информацию:

  1. Данные о владельце земельного участка: ФИО, паспортные данные, адрес проживания;
  2. Данные о земельном участке, подвергающемся перераспределению: площадь, место нахождения, кадастровый номер, категория земли, дата и место регистрации прав на недвижимость, идентификационные данные свидетельства о регистрации права собственности;
  3. Данные о новых земельных участках, передаваемых владельцам предыдущих земель. Указываются такие же стандартные характеристики, что и для прежних участков. Если передаётся несколько земельных единиц, то приводятся все сведения по каждой из них.

Шаг 3 — расчет рисков и упущенной выгоды

В том случае, если при перераспределении один из владельцев получает уменьшенный участок, ему выплачивается компенсация, оговариваемая в соглашении. Этот момент рекомендую согласовать заблаговременно со всеми собственниками участвующими в соглашении.

Правила раздела земельного участка между собственниками

Верховный суд разъяснил правила раздела земельных участков, которые пригодятся в наиболее часто встречаемых ситуациях с несколькими собственниками. Такие случаи происходят при разводе, получении наследства и т.п. В этих ситуациях огромное значение имеют размеры земельных наделов после процесса деления.

Согласно закону, собственник может получить свой участок, только если все получившиеся после раздела доли соответствуют установленным нормам для целевого использования. Например, деление садоводческого участка может быть произведено лишь в том случае, если в дальнейшем все части могут быть использованы по тому же назначению.

Разъяснения правильного раздела земли были даны при пересмотре Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ земельного спора, произошедшего на территории Волгоградской области. Суть этого дела в следующем: гражданин решил через суд добиться выделения части участка земли и дома, которые находились в общедолевой собственности у нескольких людей.

Судебная практика

Истцу принадлежало 2/3 земли и домовладения, а другая 1/3 — женщине. После смерти владельцы ее часть перешла наследнику. Согласно паспорту БТИ, площадь участка составляла 506 кв.м., а дома – 70,1 кв.м. Данная земля была предназначена для садоводческих целей, поэтому при ее разделении необходимо было соблюсти допустимые параметры для продолжения использования долей в том же назначении. Однако наследника подобный раздел не устроил, и он подал встречный судебный иск на истца, чтобы разделить собственность по собственному варианту. Но суд принял решение в пользу истца, отдав ему 337,3 кв.м. земли, а наследнику – 167,7 кв.м. Это же решение было поддержано апелляцией.

Волгоградский местный суд при принятии такого решения опирался на доли собственности, однако Верховный суд не был согласен с этим. Свое решение он объяснил ст.1. Земельного кодекса. В ней указано, что деление участков, находящихся в собственности сразу у нескольких людей, может быть осуществлено разными методами. Новые наделы могут быть выделены из существующих или перераспределены из имеющихся участков, а также проданы или отданы. Раздел долей также является выделением участка. При этом и новая, и оставшаяся части продолжают дальше считаться участками, но с новыми границами. Владелец выделенной доли становится полноправным собственником индивидуального участка, а владельцы оставшихся частей надела остаются собственниками долей общей собственности. Однако, несмотря на способы раздела, должно быть соблюдено первоначальное целевое назначение земли и всех выделенных из нее частей. Закон также предусматривает максимальные и минимальные размеры новых участков.

В 1996 года был проведен пленум Высшего Арбитражного и Верховного судов, на котором обсуждался Гражданский кодекс. Статья 252 ГК РФ гласит, что судебная инстанция может отказаться делить общую собственность согласно долям, если при этом всеми полученными участками нельзя будет и дальше пользоваться по назначению. В этом случае считается, что общему имуществу наносится ущерб.

Верховный суд уточнил, что это же самое зафиксировано и в Законе «О государственном кадастре недвижимости». В нем написано, что кадастровый орган может отказать в постановке земельного участка на учет, если разделенные доли не соответствуют указанным в законе размерам (минимум и максимум). На основе вышеприведенных законов Судебная коллегия по гражданским делам приходит к мнению, что выделение части из земельного участка, находящего в общедолевой собственности, возможно только при соблюдении во время раздела целевого использования и разрешенных площадей.

Земельный кодекс гласит, что минимальные и максимальные размеры участков могут быть установлены лишь градостроительными регламентами. А в Градостроительном кодексе указано, что размеры и правила пользования землей устанавливаются местной властью. В рассмотренном выше случае следовало основываться на постановление Волжской городской Думы ВО, согласно которому максимальный размер участка может составлять 0,2 гектара, а минимальный – 0,02 гектара. То есть выделенная ответчику часть земли площадью 167,7 кв.м. не соответствует данному постановлению. Это стало поводом для пересмотра данного земельного спора по указу Верховного суда РФ.

Как оформить соглашение о перераспределении земельных участков с администрацией

Соглашение составляют между собственником земли (муниципалы, субъекты) и собственником участка, который увеличивается. Последний подает в районную администрацию заявление о перераспределении земельного участка. К заявлению прикладывают:

  • копии документов на право собственности;
  • межевые документы;
  • схему планируемого участка на кадастровой карте.

Срок рассмотрения и принятия решения 30 дней.

Соглашение оформлено — что дальше?

Далее можно приступать к работам на местности — межеванию. По результатам разметки необходимо составить схему и межевой план будущего земельного участка. План согласовывается, утверждается и передается в Росреестр. Если все сделано правильно и ваши намерения не идут вразрез с законом и намерениями государства, вы становитесь владельцем нового участка.

Как правило, лица, инициирующие перераспределение, обращаются в специальные фирмы, имеющие лицензии на проведение землеустроительных работ.

Выводы

Процедура перераспределения земель способствует упорядочиванию учёта и состояния земельного фонда, а также увеличивает правовую защищённость собственников земельных участков, снижая вероятность появления разногласий и споров.