7 советов, как выбрать земельный участок под строительство дома

 Покупка    Земельный Барон    07 декабря 2015, 16:39
Рано или поздно наступает момент, когда уже тесно в стандартной городской квартире, хочется простора и свежего воздуха, а переезд становится навязчивой идеей. Однако, сперва придется выяснить: жить в городе или пригорое? Покупать в собственность или на правах аренды? ИЖС или СНТ? Среди жилых домов или в новой нарезке? Вопросов много, давайте разбираться по порядку — как правильно выбрать земельный участок под строительство дома.

Совет 1. Город или пригород?

«Лариса. Мы, Сергей Сергеич, скоро едем в деревню.
Паратов. От прекрасных здешних мест?
Карандышев. Что же вы находите здесь прекрасного?
Паратов. Ведь это как кому: на вкус, на цвет образца нет.
Огудалова. Правда, правда. Кому город нравится, а кому деревня.»
(А.Н.Островский «Бесприданница»)

Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы. Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения.

В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. рублей за 10 соток. Тогда как стоимость тех же 10 соток в пригороде будет 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше. Понятно, что такие цены не каждой семье по карману, поэтому вслед за героями А. Островского обратим свои взоры за город.

Совет 2. Геология и рельеф местности

Ясно, что нельзя строить на болотистой местности. Как и нельзя строить:

  • если грунтовые воды залегают очень близко;
  • если очень малая плотность земли (дом может просесть);
  • мало пригодны глинистые грунты.

Значительно удорожает строительство:

  • если участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
  • если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтопляться).

Совет 3. Геометрия участка

Участок должен иметь простые формы и соподчиненные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. В противном случае строительство дома, коттеджа или дачи обойдется дороже. Идеально — это квадратная форма с соотношением сторон 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток.

Но, по факту, дом площадью 150 квадратных метров спокойно размещается и на 4 сотках.

Совет 4. Экология

На мой взгляд, экология второй по значению (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану.

Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочный билет) и гигантских усилий на выкорчевку.

Экология

Совет 5. Инфраструктура

Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге. И самое важное здесь — электричество.

Электроснабжение

Хотя стоимость подключения электричества к земельному участку и обходится порядка 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз. Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета. В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов — ложатся на плечи собственников.

Газоснабжение

Вторая по значению инженерная сеть — газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного. Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей. Тогда как подключение дома к магистральному газопроводу, редко получается дороже 150 000 рублей.

Водоснабжение

Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то про него забывают. Бывают случаи, когда только после строительства, люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая. Содержание железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации — получить информацию о качестве воды у будущих соседей.

Канализация

Может быть центральной, но монтаж септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.

Дороги

Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути — вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.

Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.

Совет 6. В собственность или аренду?

«Иметь собственный дом, удобный и уютный,
где можно почувствовать себя защищенным,
любимым и счастливым,
мечтает любое живое существо.»
(Олег Рой «Ловушка для влюбленных»)

Плюсы и минусы участка в собственности

Покупая землю под ИЖС в собственность, вы получаете свидетельство (учтите, что с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.

Также, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.

Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность...

Плюсы и минусы участка в аренде

Если вы взяли земельный участок в аренду у администрации или купили землю по переуступке прав, то платить придется только арендные платежи (около 0,3% от кадастровой стоимости участка в год). Но опять-таки необходимо считать — какую сумму вы заплатите за выкуп земельного участка из аренды в собственность. В соответствии с ГК РФ и Земельным Кодексом выкупная стоимость земельного участка равна 3% от кадастровой стоимости. Перевести земельный участок под ИЖС из аренды в собственность можно только после строительства на его территории дома, гаража или бани.

Бывает, что получить право собственности на земельный участок невозможно. К примеру, земля зарезервирована для торгов под освоение территории или под льготный выкуп земельных участков льготными категориям граждан, или для муниципальных нужд. Как правило, это и пугает будущих арендаторов. Если у вас тоже есть опасения — лучше купить участок в собственность.

Совет 7. ИЖС или СНТ что лучше?

«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, — они мои.
Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов. Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)

С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах — вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.

Земля под ИЖС значительно дороже, но вы получаете выигрыш в другом:

  • можно распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
  • четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
  • возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана);
  • возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).

Если вы приобретете для строительства дома дачный участок, будьте готовы, что для полноценной жизни придется сделать дополнительные капиталовложения в инженерные сети. К тому же придется вступить в члены СНТ и выполнять принятые решения.

Не экономьте на покупке земельного участка! Рыночная стоимость жилья устанавливается только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи — тем дороже ваш дом.

Выводы

«Семь раз отмерь, один раз отрежь»
(Русская пословица)

Подходите к выбору земельного участка для строительства дома ответственно. Выясните — не попадает ли земля под территории водоохранных зон; не находится ли на территории заповедника или в зоне отчуждения линий электропередач. Узнайте в местной администрации долгосрочный план развития территории. А перед принятием решения советую взять лист бумаги, разделить его на две части и выписать «плюсы» и «минусы» каждого варианта. Затем сравните результат и выберите себе лучший участок для строительства дома!