Порядок действий при покупке земельного участка у собственника

 Покупка    Земельный Барон    09 декабря 2015, 09:16
Самостоятельную покупку земельного участка у собственника следует начать с поиска объявлений. Где найти такие объявления вам скажет даже школьник: в специализированных печатных изданиях, таких, как газеты, журналы, брошюры; в интернете на сайтах объявлений и досках объявлений; на местном телевидении или радиовещании. А теперь о каждом из пунктов подробнее.

Где ещё искать объявления от собственника

Можно просто вбить в поисковике фразу: «купить земельный участок там-то». Вы получите десятки ссылок на сайты, где можно посмотреть варианты участков и цены. Понятно, что на сайтах агентств недвижимости будут предложения с учетом комиссии, но на специализированных порталах (Domofond.ru) и сайтах-агрегаторах (Avito.ru, irr.ru) реально найти объявления от собственников.

Сайты агентств отличает единый номер телефона во всех объявлениях.

Еще один вариант — самому подать объявление. На мой взгляд, так действовать проще. Объявлений о продаже несметное количество — можно потратить весь вечер сидя за компьютером, но так ничего и не найти. А подав объявление с заголовком: «куплю земельный участок под строительство жилого дома», вы будете получать просмотры с сайта, а также станете «видны» всему остальному интернету.

В личном кабинете станут видны отклики потенциальных продавцов и количество просмотров вашего объявления. Не забудьте указать, что вы рассматриваете предложения только от частных лиц, что посредников вы просите не беспокоить. Это как минимум отфильтрует интересантов и риелторов, которым заведомо нечего предложить.

После анализа объявление, нужно связаться с продавцами и договориться о встрече. Однако, учтите, что объявления могут содержаться неточности или, что еще хуже, заведомо ложную информацию о земельном участке, который вы решили посмотреть. Причины могут быть разные: недобросовестность или юридическая неграмотность продавца, нехватка времени для полного описания участка или желание продать быстрее.

Из просмотренных вариантов выберите себе лучший земельный участок и переходите к проверке документов.

Документы при покупке земельного участка

Прежде чем «ударить по рукам» и перейти к оформлению договора купли-продажи, проверите имеющиеся у продавца документы на земельный участок:

  1. Выясните — является ли продавец собственником. Для этого достаточно посмотреть Свидетельство о государственной регистрации права. Не доверяйте никаким копиям, просите у продавца оригинал! Примечание от 20/08/2016: теперь функцию свидетельства о собственности заменяет выписка из ЕГРН.
  2. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в Свидетельстве. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено: при оформлении сделки могут возникнуть проблемы: неустановленные границы, не погашенный налог за землю и т.п.
  3. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите у ее представителя уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  4. Проверьте наличие кадастрового и межевого планов, на основании которых и выдавалось Свидетельство.
  5. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель. Если вы покупаете участок с домом, посмотрите — есть ли на него Свидетельство на право собственности, а также — к какой категории этот дом относится.
  6. Продавец должен предоставить вам свежую (не позднее 10 дней) выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). Это даст гарантию, что земельный участок не находится под обременением или арестом. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
  7. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  8. И еще один, не менее важный документ — справка из ИФНС РФ о том, что продавец не имеет перед государством задолженности по имущественным налогам. В противном случае регистрация будет приостановлена на 2-3 недели. До момента погашения долга продавцом и обновления данных об оплате в РосРеестре.
  9. И последнее: не поленитесь, измерьте земельный участок самостоятельно и сравните с цифрами, указанными в документах. Бывают случаи, когда Свидетельство о государственной регистрации права оформлено несколько лет назад, а уже потом состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками. Площадь должна совпадать.

Все вышеназванные документы должны быть представлены в оригиналах, а для более внимательного изучения (например у себя дома) попросите продавца сделать копии. Когда документы на земельный участок изучены, стоимость продавцом озвучена — самое время получить скидку, оставить задаток и выходить на сделку.

Аванс или задаток

Такие расчеты обычное дело. Внешне задаток и аванс очень похожи — служат подтверждением намерения продавца осуществить сделку и обязательств по сделке. Для нас важно помнить, что аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Иначе возврата аванса можно и не дождаться — в наше время рассчитывать на «джентельменское соглашение» большая ошибка.

В случае же если в договоре указан задаток, и от сделки отказались вы, как покупатель, то задаток вам не вернется. А если продавец отказался от сделки, то он обязан вернуть вам задаток в двойном размере. Любая предоплата должна быть оформлена письменно, в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Советую не жалеть 3-5 тысяч рублей и обратиться к юристу для оформления документов и проведения сделки.

Купля продажа земельного участка порядок оформления

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ (много-функциональном центре) или здании РосРеестра вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию права на недвижимость;
  3. Внимательно прочитайте договор купли продажи земельного участка (подготавливает продавец);
  4. Пройдите на стойку регистрации и передайте пакет документов регистратору;
  5. Передача денег при покупке земельного участка должна проходить в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 3-х лет), возьмите с продавца расписку о получении денег (остальной суммы) за земельный участок; Примечание от 10/01/2016: период владения недвижимостью для безналоговой продажи увеличен до 5-ти лет.
  6. Подпишите договор купли продажи в 3-х экземплярах и убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой от руки записано: «Деньги в размере ххх рублей получил полностью»;
  7. Затем оплатите госпошлину за регистрацию права собственности на земельный участок и передайте документы регестратору;
  8. Через 10 рабочих дней вы получите Свидетельство о собственности на ваше имя.

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и подчиняться Решениям общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В итоге суммарные затраты на строительство дома могут оказаться выше, чем на участке под ИЖС.