Риск ипотеки на покупку дома с земельным участком

 Покупка    Земельный Барон    31 декабря 2015, 15:50
Здесь вы не увидите шаблонных обещаний счастья и пересказа рекламных буклетов. Не один из существующих банков не предоставит вам такой информации. Я расскажу о рисках заемщика, возникающих при ипотеке на покупку дома с земельным участком.

Легальный грабеж

Покупка дома сразу в собственность — вариант идеальный. Однако, собрать полную сумму могут лишь единицы и на «помощь» приходят банкиры и кредитные организации. Условия кредитора откровенно грабительские, но выбора нет и люди идут в банк.

Легальный грабеж давно подкреплен законами РФ и международного права, поэтому банковская система ставит себя во главу финансовой пирамиды и диктует свои условия. Особо опасна долларовая ипотека. Кроме процентов банка придется покрывать зависимость Российской финансовой системы от нефте-доллара. Другими словами будьте готовы раз в 8-10 лет (во время очередного кризиса) испытать двойное увеличение суммы долга.

За 20 лет ипотеки на покупку дома, сумма выплаты превысит стоимость дома в 2,5 раза. То есть взяли 5 млн. рублей — отдали 12,5!

Ставка на жизнь или ипотечное страхование

А теперь давайте поговорим о страховании жизни, которое навязывают вместе с ипотекой. Точнее мы обязаны покупать страховку, как и ОСАГО, по закону. Чтобы понять, как нас обманывают — немного обратимся к истории...

В Англии, а позднее и США, откуда родом страховая система, очень любят заключать пари и делать ставки. Люди спорят на деньги по любому поводу, ходят в казино, где делают ставки и вообще часто пребывают в состоянии азарта. Так причем здесь казино и страхование и жизни? Дело в том, что любая страховка это документ, в котором прописано примерно следующее: вы (игрок) ставите 10 000 рублей на то, что в этом году умрете! Страховая компания вашу ставку принимает и говорит: «ОК, если вы умрете, то мы заплатим 1,5 млн рублей и покроем за вас долг по кредиту». Получается, что вы заключили пари на собственную смерть с коэффицентом 1:150.

Любое страхование — это узаконенное пари, которое вы заключает со страховой компанией. Как у букмекера.

Ипотека — подводные камни и риски

Начать стоит с того, что пока действует договор ипотечного кредитования дом и земельный участок принадлежит банку. Его нельзя продать, обменять или передать в наследство без участия кредитора. Хотя кто-то может сказать, что дом в ипотеке можно продать. И это правда. Однако ипотеку сначала придется закрыть самому или найти покупателя готового погасить за вас долг перед покупкой. Но хочу сразу предупредить — желающих оплатить чужой кредит будет не много.

Зачем покупателю, у которого есть деньги, вообще нужно что-либо и за кого-либо платить. Он купит сразу в собственность, без обременения банком и вашими долгами. Как вариант, продавцам приходится снижать цену на залоговое имущество и кроме процентов по кредиту — покрывать риски покупателя. Кроме того, банковский договор составлен таким образом, что сначала вы выплачиваете проценты, а только потом гасите тело кредита (основной долг).

Расторжение ипотечного договора даже через 5 лет и возврат имущества банку может оставить вас должником.

Когда выгодно брать ипотеку

  1. Покупка в кредит готового доходного жилья. Например, с целью перепродажи на более выгодных условиях и досрочного погашения тела кредита. Либо сдача жилья в аренду и погашение ипотеки регулярными платежами.
  2. Ипотека на строительство дома. Так вы получите готовый дом по цене 15-20 тысяч рублей за квадрат. То есть, даже с учетом выплаты процентов по ипотеке в течение 20 лет, вы получите дом по рыночной цене: 20 т.р*2,5 раза=50 тысяч рублей за квадратный метр.
  3. Покупка жилья по цене ниже рыночной. Данный способ похож на строительство дома с использованием заемных средств. Смысл — это погашение процентов по ипотеке за счет разницы цены покупки и рыночной стоимости дома. То есть, разница между рыночной ценой и фактической ценой покупки дома, должна покрывать сумму переплаты по процентам.

Альтернатива ипотеке на покупку дома

Если вы не хотите строить, а денег на покупку готового дома не хватает, то я бы рекомендовал следующее:

  • Потребительский кредит на покупку дома. Разница между кредитом и ипотекой составит 3-4%, но сумма будет ограничена вашим официальным доходом. Так вы сможете избежать обременения на продажу и получить дом сразу в личную собственность, а в случае форс-мажора спокойно продать недвижимость и закрыть долг по кредиту.
  • Отсрочка от покупателя. Законом предусмотрена продажа недвижимости с ипотекой в пользу продавца. То есть свидетельство о собственности в графе обременения будет иметь соответствующую отметку на основе зарегистрированного в РосРеестре дополнительного соглашения между продавцом и покупателем. В доп соглашении прописывается график и сумма платежей. Так вы сможете взять ипотеку на более выгодных условиях или избежать процентов полностью.

Вместо заключения

В современном обществе сложился стереотип благополучной и счастливой жизни вокруг. Люди покупают дома, квартиры, автомобили, ездят отдыхать заграницу. Однако не стоит забывать, что за этим стоят многомиллиардные рекламные бюджеты глобальных корпораций, которые, в свою очередь, принадлежат банкам. Нам искусно создают иллюзию богатства для роста потребление.

Бери сейчас — отдавай потом.

Реальность такова — кто является хозяином денег, тот и является собственником. 85% недвижимости и автомобилей в США находятся в залоге у банков, а значит банкам и принадлежат. В России этот процент ниже за счет приватизации наследия СССР и образования целого кластера собственников жилья за счет государства. Дома и квартиры переходят по наследству, облегчая финансовую нагрузку населения. Однако Российские банки явно стремятся такую ситуацию исправить.