10 советов, как продать дом быстро и выгодно

 Продажа    Земельный Барон    03 декабря 2015, 18:26
Понятие выгоды у всех разное. Разными бывают и цели и ожидания от продажи дома: кто-то строил для перепродажи и хочет заработать, кто-то получил наследство и хочет продать срочно, а кто-то решил переехать и рассчитывает увеличить жилую площадь. Поэтому, сразу договоримся, что под словом «выгодно», мы понимаем «не ниже рыночной стоимости». А теперь я дам несколько советов — как самостоятельно и быстро продать дом.

Насколько быстро можно продать дом через агентство недвижимости

В последние годы у нас в стране возникло cтолько риэлторских фирм и частных специалистов в купле продаже недвижимости, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — День риэлтора, 19 декабря.

Представим, что вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете выбрали агентство недвижимости, пришли в офис, заключили договор и стали ждать. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? И напрасным будет искать сроки в самом договоре — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Расторгнуть договор из-за сроков скорее всего не удастся — это тоже, как правило, прописывается на 2-й3-й странице договора.

Совет 1 — не рассчитывайте быстро продать дом через агенство недвижимости. Люди охотнее покупают напрямую у собственника.

Выгодно ли продавать дом через риэлтора

Сколько денег вы готовы отдать за услуги риэлтора? А среднестатистические данные таковы: заявляя об 1-3% комиссионных, агентства недвижимости, берут не менее 5-10%, а это минимум 100 тысяч рублей за самый обычный дом в деревне.

Есть такая блестящая юридическая уловка, как «согласование стоимости продаваемого объекта», плюс имеет место скрытая комиссия как с покупателя, так и с продавца. Вначале ваш дом оценят специалисты этой же самой фирмы или фирмы-оценщика, с которой они сотрудничают, и цена дома станет чуть-чуть дешевле его реальной рыночной стоимости. Делается это для того, чтобы риэлтор мог получить дополнительную прибыль.

И — последнее. Придя в агентство недвижимости, вы никогда не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, никто вам не скажет — опытный это риелтор или это стажер, который будет учиться продажам на вашем доме. Отдавать в распоряжение свою недвижимость посторонним людям, — всегда риск и нервы.

Совет 2 — продавать дом самостоятельно выгоднее, чем через агентство недвижимости. Как минимум на размер комиссии.

Как самому продать дом быстро и выгодно

Что сделать, чтобы продать дом побыстрее и подороже, вы узнаете далее. А пока начнем с подготовки документов. Вам нужно собрать следующие оригиналы документов и их копии:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором расположен дом;
  • кадастровые паспорта дома и прилегающего участка;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из ЕГРП;
  • нотариальное согласие вашей супруги (супруга) на совершение сделки купли—продажи дома;
  • справка из ИФНС РФ об отсутствии задолженности по имущественным налогам.
Совет 3 -  заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Как рассчитать рыночную стоимость дома

Правильная оценка дома — половина успеха при продаже. Переоценив свой дом, можно потерять время, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает. Существуют два подхода самостоятельной оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
  2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. И чем больше вы найдете сравнений для своего дома, тем точнее будет оценка.

Факторы влияющие на цену дома по степени важности

  1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
  2. Район проживания (чем богаче соседи — тем дороже ваш дом);
  3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
  4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
  5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
  6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
  7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 4 — помнить, что ключевыми факторами для покупателя будут не достоинства дома, а его недостатки.

Поэтому, еще до подачи объявления о продаже, сведите на нет все минусы. Оцените какие обстоятельства могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, железистая вода, стоящая неподалеку ферма и т.п.). Также заложите в цену поправку на будущий торг.

Как подготовить дом к продаже

Кроме обязательного условия продажи, подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. 

Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка и свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и около него должна быть чистота и ухоженность.

Совет 5 — психологи утверждают, что решение о покупке мы принимаем в первые 30 секунд. Заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

  • Также, перед продажей, важно сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов и царапин;
  • Найдите самые заметные места в доме и украсьте их яркими шторами или настенными бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, а вот эта — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Как подготовить дом к продаже

Как подать эффективное объявление о продаже дома

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях. Шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru, получите доступ к личному кабинету и оформите объявление используя следующие рекомендации:

Совет 6 — время объявлений в газетах прошло. Не тратьте свое время.

  • Разместить бесплатно можно только одно объявление в рубрике, но вам больше и не надо;
  • Внимательно выбирайте местоположение дома, особенно район. Если дом рядом с окружной дорогой, можно выбрать город, чтобы увеличить количество просмотров объявления;
  • Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку. Но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
  • Укажите в объявлении только технически важную информацию. Такую как наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — здесь лишние. Это сугубо ваше личное мнение — пишите факты;
  • Не используйте шаблонные фразы: срочно, торг, посредников не беспокоить. Но обязательно укажите, что вы собственник;
  • Указывайте реальную цену дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
  • Не дублируйте объявления на одном и том же сайте;
Совет 7 — чем больше будет показов, тем быстрее будет продажа. Поэтому старайтесь перевести в показ дома каждый входящий звонок.

Как общаться с покупателем и сроки продажи дома

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. Однако, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов. Поэтому рассчитывайте потратить на продажу загородного дома от 3 до 6 месяцев. Если сроки затягиваются — снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Совет 8 — выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте её показать, либо показать место, где баню можно построить.

Как проводить сделку в РосРеестре

Покупатель найден, цена за дом обговорена, осталось лишь правильно оформить куплю продажу. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг, поэтому, для составления договора купли-продажи, лучше обратиться к юристу.

Совет 9 — попросите покупателя рассчитаться с вами в присутствии регистратора, либо используйте банковскую ячейку.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного 13% при продаже недвижимости. Подробнее о том, какие налоги придется заплатить — читайте здесь.

Совет 10 — указывайте сумму в договоре купле продажи до 1 млн. рублей, если дом в собственности менее 5 лет.