На что обратить внимание при покупке дома

 Лайфхаки    Земельный Барон    28 декабря 2015, 21:27   

Покупка дома стоит денег и исключает ошибки. Есть риск купить чужие проблемы или, что ещё хуже, попасть в лапы мошенников. Поэтому, для безопасной купле-продажи, порядок действий лучше спланировать заранее, а ниже я расскажу, на что обратить внимание при покупке дома.

Что делать перед покупкой дома

  1. Выбрать район и изучить порядок цен;
  2. Найти объявления от собственников или обратиться в агенство недвижимости;
  3. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем (ниже рассмотрим этот пункт подробнее);
  4. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  5. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  6. Получить скидку и оставить задаток.

Кроме этого, будьте готовы:

  • Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  • Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  • Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  • Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Дополнительные расходы:

  • Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  • Подготовка недостающих справок и выписок (от 500 рублей);
  • Независимая оценка стоимости участка и дома (3-10 тысяч);
  • Оплата госпошлин (до 5 тысяч).

13 советов как выбрать дом для постоянного проживания

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и тд;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, бесперебойного света, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции по оплате жилья за летний и зимний период;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  9. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  10. Избегайте риэлторов, которые торопят с принятием решения;
  11. Проверьте наличие исходно-разрешительной документации: ИРД, ТУ, акта ввода дома в эксплуатацию;
  12. Убедитесь в отсутствии долгов по оплате налогов и коммунальных платежей;
  13. Закажите в Росреестре выписку ЕГРН и заключайте сделку только с указанным в ней собственником. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

Риски при покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт.

Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно. Или продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказывается, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Но чудеса тоже случаются. Например, срочные продажи домов в связи с переездом, незакрытой ипотекой или разводом в семье собственника. Но даже если вам повезет — придется конкурировать за объект с агентами по недвижимости.

Чтобы при срочной продаже дома опередить риелтора — оставляйте собственнику небольшой задаток (2-5 тысяч рублей) при первой же встрече. Так вы на пару дней купите себе приоритет, а заодно и время подумать. Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимости — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Сумма в договоре и налоги при покупке дома

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать сумму в договоре до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, а не от суммы в договоре купле продажи. Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора и расторжения сделки — вам законно вернут прописанную в договоре сумму.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налога ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

О том, как оформить купле-продажу дома в РосРеестре, я рассказываю здесь.