Что делать перед покупкой дома
- Выбрать район и изучить порядок цен;
- Найти объявления от собственников или обратиться в агенство недвижимости;
- Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем (ниже рассмотрим этот пункт подробнее);
- Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
- Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
- Получить скидку и оставить задаток.
Кроме этого, будьте готовы:
- Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
- Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
- Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
- Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.
Дополнительные расходы:
- Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
- Подготовка недостающих справок и выписок (от 500 рублей);
- Независимая оценка стоимости участка и дома (3-10 тысяч);
- Оплата госпошлин (до 5 тысяч).
Как выбрать дом для постоянного проживания
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и тд;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, бесперебойного света, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции по оплате жилья за летний и зимний период;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте риэлторов, которые торопят с принятием решения;
- Проверьте наличие исходно-разрешительной документации: ИРД, ТУ, акта ввода дома в эксплуатацию;
- Убедитесь в отсутствии долгов по оплате налогов и коммунальных платежей;
- Закажите в Росреестре выписку ЕГРН и заключайте сделку только с указанным в ней собственником. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.
Риски при покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт.
Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно. Или продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказывается, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Но чудеса тоже случаются. Например, срочные продажи домов в связи с переездом, незакрытой ипотекой или разводом в семье собственника. Но даже если вам повезет — придется конкурировать за объект с агентами по недвижимости.
Чтобы при срочной продаже дома опередить риелтора — оставляйте собственнику небольшой задаток (2-5 тысяч рублей) при первой же встрече. Так вы на пару дней купите себе приоритет, а заодно и время подумать. Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимости — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.
Сумма в договоре и налоги при покупке дома
В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать сумму в договоре до 1 млн. рублей.
Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, а не от суммы в договоре купле продажи. Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора и расторжения сделки — вам законно вернут прописанную в договоре сумму.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налога ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
О том, как оформить купле-продажу дома в РосРеестре, я рассказываю здесь.
Комментарии ()