Что такое водоохранная зона

Прежде всего давайте разберемся с понятием «Водоохранная зона». С точки зрения законодательства, а именно Водного кодекса Российской Федерации (ВК РФ). Итак, согласно ст. 65 ВК РФ — Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Как мы видим из вышеуказанного понятия — основополагающими задачами установления водоохранных зон является предотвращение любого загрязнения водных объектов, а также сохранение среды обитания водных биологических ресурсов (флоры, фауны).

Какие бывают виды водоохранных зон

Прежде всего нужно учесть, что вблизи водных объектов могут быть установлены два вида зон с особыми условиями использования территорий:

1. Водоохранная зона — это территория, которая примыкает к береговой линии водоема. Там действует специальный режим для хозяйственной и иной деятельности. Он нужен для того, чтобы предотвратить истощение и загрязнение берега и воды, сохраняя при этом среду обитания местных растений и животных. Ширина водоохранной зоны зависит от вида водоема.
2. В пределах водоохранных зон существуют прибрежные защитные полосы — это территории с еще более строгими ограничениями. Эти земли особо привлекательны для желающих построить дом или отель у моря, но они имеют особые правила использования.

Какие еще бывают виды зонирования территорий

Как узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны

Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, придется использовать Публичную кадастровую карту. Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно:

1. Выбрать инструмент «Слои» в панели инструментов в левом верхнем углу.
2. Далее раскройте строку с названием слоя «Зоны с особыми условиями использования территорий» и в выпадающем списке поставьте галочку на слое «Зоны охраны природных объектов».
3. Увеличьте карту, и территории этих зон будут обозначены салатовым цветом.
4. В окне поиска найдите свой земельный участок по кадастровому номеру или адресу. 

Однако границы водоохранной зоны отображаются только в том случае, если координаты ее границ внесены в ЕГРН. На 1 сентября нынешнего года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены данные о 11 903 границах водоохранных зон. В топ-3 регионов по количеству учтенных зон входят: Пермский край — 1 747 объектов, Свердловская область — 848, Краснодарский край — 768. Также в реестре недвижимости содержатся сведения о 2 700 береговых линиях, 221 береговой полосе и 11 850 прибрежных защитных полос.

Согласитесь, что данный способ не самый надежный? Поэтому, чтобы исключить все риски, я рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите убедиться, что участок находится за пределами водоохранной зоны дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Можно ли строить вблизи водоемов

Береговые полосы — это земли общего пользования вдоль береговой линии (границы водного объекта). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (их ширина составляет 5 метров). На береговой полосе можно устроить пляж или место для рыбалки, но строить там нельзя. Также нельзя и выкупить у государства эти участки в собственность.

А вот за пределами береговой полосы можно приобрести, сдать в аренду или построить недвижимость при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм. Это значит, что на участке, расположенном в водоохраной зоне, можно возвести индивидуальный жилой или садовый дом. Но при этом нужно будет оборудовать его сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления, истощения вод. К таким устройствам относятся канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды.

В границах водоохранных зон также запрещается:

• сбрасывать сточные и дренажные воды, использовать сточные воды для удобрения почв;
• размещать кладбища, свалки, заправки;
• сбрасывать из самолета химикаты на насекомых;
• мыть транспортные средства;
• движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием;
• не допускается распашка земель и выпас сельскохозяйственных животных.

Если построить дом или септик за границей водоохранной зоны, будут ли на него распространяться ограничения на отвод сточных вод

При строительстве частного дома в границе водоохранной зоны необходимо сооружение или техническая возможность оборудования системой очистки сточных вод либо наличие специальных приемников из водонепроницаемых материалов предотвращающих загрязнение окружающей среды.

Как узнать о точных границах зоны и действующих ограничениях внутри нее

Часть 4 ст. 65 ВК РФ устанавливает граници водоохранной зоны с учетом протяженности и ширины водного объекта:

1. 50 м. для рек и озер длиной не более 10 км;
2. 100 м. для рек и озер от 10 до 50 км;
3. 200 м. более 50 км.

В какое ведомство обращаться и как сформировать запрос

Контроль за строительством в водоохранной зоне осуществляет Росприроднадзор. Запрос формируется в простой письменной форме с указанием вопросов и адресного ориентира интересующего Вас водного объекта и земельного участка.

Стоит ли покупать земельный участок для дома в водоохранной зоне

В случае, если в договоре аренды нет условия о том, что участок продается в водоохранной зоне без права возведения капитальных сооружений, то проблем со строительством при соблюдении отступов от прибрежной полосы возникнуть не должно. На мой взгляд, даже если в аукционной документации есть такой запрет, то строить все равно можно т.к. действующее водное законодательство не содержит никаких запретов капитального строительства при соблюдении требований законодательства касающихся водоохранных зон — просто данный запрет затянет регистрацию дома. Дополнительно вас могут обязать разработать санитарно-защитные зоны строительства и септика в остальном проблем не вижу.

Также рекомендую проверить, какие ограничения наложены. Если отступ от прибрежной зоны 20 м, то сколько останется места для строительства дома. Скорее всего, вам нужно будет ставить индивидуальную канализацию с системой очистки, учитывайте затраты. И обратитесь к хорошему кадастровому инженеру.

Как арендовать землю под размещение объектов водной инфраструктуры

Как выбрать земельный участок для строительства дома