Торги заброшенного дома когда кадастровая стоимость сильно завышена
Нашел заброшенный участок с домом в селе. Обратился с намерением завладеть к муниципалитету. Они проверили — собственников нет, поставили ДОМ на кадастровый учет. Через год Администрация подает иск в суд о признании права собственности (всё по закону). далее торги… Вопрос: на торгах Администрация будет выступать с договором продажи данного дома. Цена продажи — это кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость по оценке Росреестра сильно завышена (дом под снос, а кадастровая стоимость как за жилой). Я не готов покупать за такую сумму. что делать? и если все таки я будут собственником — землю под дом как оформить?
Прежде всего хотел бы отметить из вашего вопроса, что прежде чем продавать дом администрация обязана сформировать под ним земельный участок.
В соответствии со статьей 273 Гражданского Кодекса РФ (Далее – ГК РФ) установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом».
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ (Далее – ЗК РФ) определены исключительные случаи: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ; отчуждение сооружения, которое расположено на участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
Верховный суд дал расширительное толкование диспозиции ст. 35 ЗК (дело № А65-14383/2020) в котором практически запретил продавать здание без земельного участка.
Следовательно, администрация как собственник обязана сформировать земельный участок под домом не менее минимальных размеров установленных Вашими ПЗЗ, зарегистрировать, после чего организовывать аукцион.
Полагаю цена аукциона как раз и будет больше за земельный участок, а не за постройку.
Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае если Вы считаете что результаты определения кадастровой стоимости стоимости дома и земельного участка затрагивают Ваши права Вы вправе обратиться в суд с соответствующими доказательствами.
Относительно последнего вопроса, если Вы станете собственником дома на земельном участке без координат, то Вы в любом случае сможете оформить землю под ним.