На основании права наследования и договора купли-продажи мне принадлежит 73/200 доли дома, расположенного на участке 28,2 сотки. В целом дом принадлежит ещё четырём собственникам: собственник 1 – 73/200 Собственник 2 – 15/200 Собственник 3 – 15/200 Собственник 4 – 12/100
По сложившемуся порядку пользования целый участок разделён заборами на три участка следующим образом: — участок 1 — за мной и собственником 1 ( ½ доли целого участка =14,2 сотки) — участок 2 — за собственниками 2 и 3 (1/4 доли целого участка =0,7 сотки) — участок 3 — за собственником 4 (1/4 доли целого участка =0,7 сотки)
Существующий порядок пользования участком никто из собственников не оспаривает. Все собственники имеют доступ к своей доли дома со стороны своего участка. В настоящий момент участок 3, закреплённый за собственником 4, зарегистрирован в Госреестре и имеет кадастровый номер. Два других участка не зарегистрированы и на учет не поставлены, хотя границы каждого определены ограждением. Собственники участка 2 не определились в намерениях оформления участка. Я и собственник 1, нам принадлежит участок 1, хотим оформить участок земли под долями дома принадлежащими нам.
ВОПРОС: Можем ли мы поставить на кадастровый учет наш участок земли и затем оформить на него свои права – право собственности. Ввиду расположения дома поделить участок между нами так, чтобы наши территории не пересекались, невозможно. Существуют ли какие-либо способы регламентации пользования нашим совместным участком, если нам удастся оформить его в собственность.
Земельный участок – территория, пределы которой зафиксированы в порядке, предопределенном законодательством, и заверены документально. Если ограниченная территория позволяет выделить хотя бы два минимальных по размерам, которые учреждает закон, самостоятельных участка, то она выступает в качестве делимого участка. В ином случае площадь признается неделимой.
Земельный участок который был у гражданина в собственности или пожизненного наследуемого владения на день его смерти и включенный в наследственную массу, является составной частью наследства и переходит к приемникам наследства на общих основаниях.
Если в порядке наследования земельный участок переходит по наследству нескольким наследникам, то они по своему усмотрению могут его разделит на участки меньших размеров, но только при наличии признаков отвечающим делимости земельного участка и площадь каждого из них не может быть меньшей минимальной площади.
Земельный кодекс РФ – ст. 51. Делимые и неделимые земельные участки.
1.Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым.
2. Неделимость земельного участка отражается в идентификационном документе.
3. При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок. В остальных случаях предмет сделки может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на идентификационном документе сферы распространения устанавливаемого права на часть земельного участка (аренды, безвозмездного пользования, сервитута и других).
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части участка, занятого данной недвижимостью и необходимого для ее эксплуатации. Как следовало из п. 2 ст. 35 ЗК РФ, предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ с учетом утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Указанные нормы утратили силу с 1 марта 2015 г. в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Вместе с тем согласно ч. 20 ст. 34 данного Закона до утверждения в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу названного Закона в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.
Иными словами, что бы определить минимальный размер допустимости земельного участка нужно смотреть постановления вашего муниципального образования о минимальных размерах вновь образованных земельных участков в зависимости от целевого назначения.
По вашему вопросу.
Если у вас отсутствуют разногласия с иными собственниками данного земельного участка, а так же имеются свидетельства о праве на наследство земельного участка №1 с собственником №1, то вы как наследники и собственники этого участка можете его разделить – Межевать и поставить на кадастровый учёт. Теперь по вопросу того что ваши участки пересекаются, по моему мнению здесь так же есть решение:
В гражданском праве «Родоначальник — Римское право» есть такое понятие как «Сервитут» — ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях.
Личным является сервитут, установленный в пользу определенного лица, тогда как предиальным — установленный в пользу собственника (пользователя) чётко определенной недвижимости. Примером личного сервитута может быть право членов семьи нанимателя пользоваться жильем нанимателя. Если сервитут устанавливается в интересах неопределённого круга лиц, то он оформляется правовой нормой и называется публичным сервитутом. Наиболее распространенным видом предиального сервитута является право пользования чужим земельным участком — так называемый земельный сервитут. Это, например, право проложить водопроводные трубы через чужой земельный участок, прорыть канавы для спуска воды, проезжать и прогонять скот через него.
Сервитуты могут быть срочными и бессрочными, платными и бесплатными. Исчерпывающего перечня сервитутов законодательство, как правило, не вмещает, позволяя устанавливать любые сервитуты, которые отвечают признакам сервитутного права и не противоречат нормам закона.
Простыми словами объясню для Вас, это право безвозмездного прохода или пользования земельным участком если граничные линии пересекаются и ко второму участку отсутствует свободный подход со стороны.
Способ оформления и условия:
Земельный сервитут оформляется посредством заключения договора.
Договор сервитута земельного участка оформляется, если:
1. Два земельных надела находятся в собственности у разных хозяев.
2. Граничная линия участков общая.
3. Одно из землевладений располагается выгоднее, нежели второе, и, как результат, может удовлетворить потребности соседа. К таким нуждам можно отнести систему водоотведения, дороги для выезда и тротуары для прохода.