Отказ в переводе в собственность — изменена зона жилой застройки с Ж-1 на Ж-2
В 1996 г. мы получили в аренду участок, построили самострой, обратились в суд чтобы узаконить его, и тут выясняется, что за эти годы земля поменялась из Ж-1, в Ж-2 и территорию общего пользования и администрация не разрешает нам узаконить дом. Хотя в Росреестре написана иная информация: Разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки По документу числится: под жилую застройку индивидуальную Категория земель: земли населенных пунктов Дата постановки на учёт: 10.03.2004 Однако администрация выдает в суд такую информацию, «Согласно приложенной схеме, территория данного участка находится в границах участка Ж-2 /19, территориальной зоны жилой застройки 2-го типа ( Ж-2). Дополнительно сообщаю, в соответствии с ген.планом города эта территория расположена в функциональной зоне парков -территория общего пользования. В соответствии с п.4 ст.36 градостроительного кодекса РФ на земельные участки в границах территорий общего пользования градостроительный регламент не распространяется и суд первой инстанции по нашей просьбе приостановил вынести решение. Однако это значит отказал в регистрации прав на дом. Сейчас подали второй раз в суд с этим же вопросом, боюсь, что результат будет в пользу администрации. Хотя адвокат уверяет, что администрация не права. Объясните пожалуйста, кто же прав и как нам быть в данной ситуации?
п. 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Думаю так же следует давить на фактические обстоятельства дела, на момент рассмотрения иска как вы говорите согласно сведениям Росреестра — «Разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки По документу числится: под жилую застройку индивидуальную Категория земель: земли населенных пунктов Дата постановки на учёт: 10.03.2004» Посмотрите когда утвердили ПЗЗ района, ваш жилой дом построен до введения в действие ПЗЗ, каких-либо ограничений в пользовании, были ли решения о запрете использования земельного участка? По таким вопросам очень много судебной практики. К примеру: Ленинский районный суд г. Ставрополя дело № 2-1330/14 от 13.03.2014 г.
глава 5.Градостроительные регламенты, статья 20.Градостроительный регламент территорий Ж-2, 2.Виды разрешенного использования земельных участков, и объектов кап.строительства предоставленных (образованных, созданных) до вступления в силу настоящих правил… и перечень наименований разрешенного использования… ( и перечень объектов, в который входят )
Индивидуальные жилые дома… и т.д… Эта сноска идет для все зон… Просмотрела сейчас вашу сноску п. 3 ст. 85, неужели суд настолько некомпетентен, что не может руководствоваться данными законами. Наш дом построен в 2012, есть договор с электросетями, это как бы первый доказующий документ… тех паспорт сделан в 2016 г. но они говорили, если бы ваш дом был построен до 2013 года, то не было бы проблем. но выходит врали… ведь постановление депутатов датировано 30 марта 2017 г.. Есть сомнение, что суд не самостоятелен, и опять будет идти на поводу у администрации. И куда тогда дальше.? Есть ещё один факт, на который можно сослаться. напротив нас некий товарищ в 2016 г. выкупил участок, снес ветхий дом, в 2017 построил 2 коттеджа, успешно продал их. Вот интересно, как же ему разрешили это сделать?
1) В соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом данной территориальной зоны разрешается использовать предоставленные (образованные, созданные) до вступления в силу настоящих Правил земельные участки, объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и/или максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту данной территориальной зоны, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом данной территориальной зоны, за исключением случаев когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Не знаю так же насчет некомпетентности суда, может быть ваш адвокат что то не правильно сделал и не донёс до суда вашу позицию? Посмотрите судебную практику, сравните с вашей ситуацией, при оспаривании отказа ссылайтесь на решения судов по аналогичному делу в других регионах России, судьи достаточно часто трактуют по разному различные нормы права.
Ответьте пожалуйста, а не повлияет ли на нашу ситуацию, новые поправки в Градкодекс, об отмене разрешения на строительство? Принятые поправки устанавливают с 1 июля 2018 года уведомительный характер получения разрешения на строительство домов ИЖС (жилых домов, индивидуальных жилых домов) и садовых домов.
Градкодекс дополнен статьей 51.1, по которой разрешение на строительство для домов ИЖС не требуется. Если в суде не выгорит, можно ли, пойти другим путем. Получением права собственности в добровольном порядке?
Я если честно вообще не пойму как у вас там дело рассматривается, что значит гл. архитектор сказала на него не стоит даже обращать внимания? Это удостоверенный решением собрания депутатов правовой акт, если что. В любом случае следует искать решение проблемы не одним путем, вы правильно делаете что рассматриваете другие варианты, но по моему мнению дело не проигрышное.
Кроме того, рассмотрите вариант с так называемой дачной амнистией, т.е. приобретение права собственности в упрощенном порядке применяется в отношении земельных участков, предоставленных до введения в действие Земельного Кодекса РФ (2001 г.)