Здравствуйте. Участок в Московской области в аренде, выигранный на торгах. Зарегестрировал в Росреестре построенный дом на арендуемом мной участке. Подал заявку через портал uslugi.mosreg.ru на выкуп участка без торгов. Думал, что это финальный аккорд. Но не тут то было — получил отказ...
В отказе прописано: «В соответствии с действующим законодательством, предоставление в собственность земельного участка возможно под зданием, сооружением, отвечающим признакам объекта недвижимого имущества. В случае предоставления земельного участка под ИЖС, ЛПХ, объект должен соответствовать признакам жилого дома. Актом обследования муниципального контроля установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположено одноэтажное строение, не отвечающее признакам объекта недвижимого имущества. В соответствии с вышеизложенным, предоставление земельного участка в собственность не представляется возможным».
Далее в рекомендациях (это как поскриптум на второй странице) сказано: «Рекомендуем Вам привести объект капитального строительства, расположенный на земельном участке в соответствие дому, пригодному для проживания, с подключением коммуникаций, необходимых для жизнеобеспечения. После чего обратиться за Государственной услугой повторно, предоставив разрешительную документацию на объект капитального строительства».
Позвонил в администрацию с целью выяснить конкретные причины и конкретные коммуникации, которые мне РЕКОМЕНДОВАНО установить — сказали, что нужно обратиться в министрерство имущественных отношений по Московской области. В Министерстве сказали, что все вопросы в местную Администрацию. В связи с этим у меня несколько вопросов:
- В полученном мной уведомлении о соответствии построенного ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности сказано, что ИЖС соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности, т.е. получается все параметры соответствуют — и размер, и материалы, и стены, и крыша, и окна, и дверь… Но в итоге «на земельном участке расположен объект капитального строительства, не отвечающий признакам объекта недвижимого имущества (плоскостное сооружение, торговый павильон, сарай)» — так сказано в РЕШЕНИИ ОБ ОТКАЗЕ. Здесь нет противоречий!?
- Пытался выяснить конкретные причины для отказа по пунктам для чего запросил Акт обследования муниципального контроля — начали футболить из одной организации в другую… Написал письмо в администрацию о предоставлении Акта обследования ИЖС — но срок ответа 30 рабочих дней! — и не факт, что я получу нормальный ответ. А деньги за аренду все капают и капают...
Подскажите, пожалуйста, как действовать в этой ситуации?
Давайте попробуем разобраться в Вашей ситуации, пунктом 2 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство (часть 15 статьи 55 Градостроительного кодекса в редакции Федерального закона N 340-ФЗ).
При наличии разрешения на строительство объекта ИЖС застройщик уведомляет об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство объекта ИЖС, в соответствии с частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса (часть 4 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ).
Согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Все вышеперечисленное относится к строительству на земельном участке, который находится в собственности лица обращающегося за регистрацией построенного ОКСа, однако, если мы находимся в плоскости арендных отношений, то здесь полагаю будут действовать условия договора аренды. Прежде всего необходимо понимать какие условия и цели аренды земельного участка у Вас отражены в договоре. Так к примеру с одной стороны администрация вправе требовать от Вас перед выкупом ЗУ то, что бы построенный дом признавался жилым, для этого соответственно необходимо наличие всех коммуникаций обеспечивающих жизнедеятельность проживающих там людей, но с другой стороны в соответствии с действующим законодательством Вы также имеете право на выкуп земельного участка без торгов при наличии на данном земельном участке зарегистрированного объекта капитального строительства, а именно здания — дома, введенного в эксплуатацию.
В этой ситуации у Вас есть два варианта 1) Это обеспечить Ваш дом всеми необходимыми коммуникациями (газ, электроэнергия, вода, канализация, отопление) и после всего вышеперечисленного направлять в администрация заявление о выкупе повторно.
2) Идти в суд и оспаривать данный отказ с ссылкой на положения ЗК РФ о праве выкупа земли без торгов при наличии на ней собственности — дома, однако, при таком развитие событий в Вашем договоре аренды не должно быть условия о том, что дом должен быть признан жилым перед выкупом ЗУ из аренды в собственность.