Оформление    Земельный Барон    30 января 2019, 14:54

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Согласитесь, что участок, предназначенный под индивидуальное жилое строительство иногда выгоднее использовать в коммерческих целях. Например, построить склад, офис или магазин. Однако, если вид разрешенного использования оставить под ИЖС, то построенный на его территории офис не удастся зарегистрировать в законном порядке. А значит станет невозможным получить адрес, провести свет и т.д. и т.п.  Кроме этого, возникает риск постановления о сносе самостроя. Ниже я расскажу о том, как изменить вид разрешенного использования земельного участка и избежать подобных сюрпризов.
0 Обсудить       10 Читают

Содержание

  1. Как можно использовать участок под ИЖС
  2. Как перевести землю из ИЖС в коммерческую
  3. Как перевести участок из ЛПХ или СНТ в ИЖС
  4. Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС
  5. Как изменить разрешенного использования с ИЖС на многоквартирный

Как можно использовать участок под ИЖС

Чтобы понять на какой вид разрешенного использования можно изменить существующий, нужно обратиться к территориальным Правилам застройки и землепользования:

  1. Открываем раздел градостроительных регламентов;
  2. Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
  3. Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.

К примеру, только в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.

Категории земель и виды разрешенного использования

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

  1. возможно ли добиться перевода законным путем;
  2. сколько денег на это потребуется;
  3. и так ли это нужно.

В случае целесообразности действий — начинаем.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

  • Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
  • Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
  • Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

С 2015 года МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе. Но имейте ввиду, что не удастся изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса.

Скачать классификатора видов разрешенного использования

Как перевести участок из ЛПХ или СНТ в ИЖС

Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.

В случае отказа в изменении ВРИ с огородничества или садоводства на ИЖС, придется довольствоваться условно-разрешенными видами (например «Садоводство»), строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.

Обратите внимание, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после перевода из аренды в собственность.

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС

Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав. Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений. 

Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения. 

К заявлению прилагаются:

  1. Кадастровый паспорт;
  2. Копия паспорта собственника;
  3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения земельным участком.

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРНВыписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

Как изменить разрешенного использования с ИЖС на многоквартирный

Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.

Документы примерно следующие: 

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта; 
  2. правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии); 
  3. кадастровый план (паспорт) земельного участка; 
  4. копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка); 
  5. план границ земельного участка с координатами характерных точек; 
  6. санитарно-эпидемиологическое заключение; 
  7. сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица» 

Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний. 

На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. 

Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением.