10 советов, которые помогут продать дом быстро и выгодно

 Лайфхаки    Земельный Барон    28 марта 2018, 18:26    1
Понятие выгоды у всех разное. Разными бывают и цели и ожидания от продажи дома: кто-то строил для перепродажи и хочет заработать, кто-то получил наследство и хочет продать срочно, а кто-то решил переехать и рассчитывает увеличить жилую площадь. Поэтому, сразу договоримся, что под словом «выгодно», будем понимать «не ниже рыночной стоимости». Ниже я дам несколько советов — как самостоятельно и быстро продать дом.

За какое время дом продаст агентство

В последние годы у нас в стране возникло cтолько риэлторских фирм и частных специалистов в купле продаже недвижимости, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — День риелтора, 19 декабря.

Представим, что вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете выбрали агентство недвижимости, пришли в офис, заключили договор и стали ждать. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? И напрасным будет искать сроки в самом договоре — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Расторгнуть договор из-за сроков скорее всего не удастся — это тоже, как правило, прописывается на 2-й 3-й странице договора.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже: люди охотнее покупают напрямую у собственника. Подробнее о том, как переоформить дом, читайте здесь.

Выгодно ли продавать дом через риелтора

Сколько денег вы готовы отдать за услуги риэлтора? А среднестатистические данные таковы: заявляя об 1-3% комиссионных, агентства недвижимости, берут не менее 5-10%, а это минимум 100 тысяч рублей за самый обычный дом в деревне.

Есть такая блестящая юридическая уловка, как «согласование стоимости продаваемого объекта», плюс имеет место скрытая комиссия как с покупателя, так и с продавца. Вначале ваш дом оценят специалисты этой же самой фирмы или фирмы-оценщика, с которой они сотрудничают, и цена дома станет чуть-чуть дешевле его реальной рыночной стоимости. Делается это для того, чтобы риэлтор мог получить дополнительную прибыль.

И — последнее. Придя в агентство недвижимости, вы никогда не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, никто вам не скажет — опытный это риелтор или это стажер, который будет учиться продажам на вашем доме. Отдавать в распоряжение свою недвижимость посторонним людям, — всегда риск и нервы.

Совет 2 — продавать дом самостоятельно выгоднее, чем через агентство недвижимости. Как минимум на размер комиссии (50 тысяч рублей и более).

Какие документы потребуются

Что сделать, чтобы продать дом побыстрее и подороже, вы узнаете далее. А пока начнем с подготовки документов. Вам нужно собрать следующие оригиналы документов и их копии:

  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом;
  2. свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором расположен дом;
  3. кадастровые паспорта дома и прилегающего участка;
  4. выписка из домовой книги;
  5. выписка из ЕГРП;
  6. нотариальное согласие вашей супруги (супруга) на совершение сделки купли—продажи дома;
  7. справка из ИФНС РФ об отсутствии задолженности по имущественным налогам.
Совет 3 -  заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Как рассчитать рыночную стоимость дома

Правильная оценка дома — половина успеха при продаже. Переоценив свой дом, можно потерять время, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает. Существуют два подхода самостоятельной оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
  2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. И чем больше вы найдете сравнений для своего дома, тем точнее будет оценка.

Факторы влияющие на цену дома (по степени важности)

  • Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
  • Район проживания (чем богаче соседи — тем дороже ваш дом);
  • Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
  • Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
  • Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
  • Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
  • Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Поэтому, еще до подачи объявления о продаже, сведите на нет все минусы. Оцените какие обстоятельства могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, железистая вода, стоящая неподалеку ферма и т.п.). Также заложите в цену поправку на будущий торг.

Совет 4 — помнить, что ключевыми факторами для покупателя будут не достоинства дома, а его недостатки. 

Как подготовить дом к продаже

Кроме обязательного условия продажи, подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. 

Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка и свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и около него должна быть чистота и ухоженность.

  • Перед продажей, важно сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов и царапин;
  • Найдите самые заметные места в доме и украсьте их яркими шторами или настенными бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, а вот эта — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Как подготовить дом к продаже

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Совет 5 — психологи утверждают, что решение о покупке мы принимаем в первые 30 секунд. Заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Как подать эффективное объявление

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях. Шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете.

Совет 6 — время объявлений в газетах прошло. Не тратьте свое время.

Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru, получите доступ к личному кабинету и оформите объявление используя следующие рекомендации:

  • Разместить бесплатно можно только одно объявление в рубрике, но вам больше и не надо;
  • Внимательно выбирайте местоположение дома, особенно район. Если дом рядом с окружной дорогой, можно выбрать город, чтобы увеличить количество просмотров объявления;
  • Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку. Но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
  • Укажите в объявлении только технически важную информацию. Такую как наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — здесь лишние. Это сугубо ваше личное мнение — пишите факты;
  • Не используйте шаблонные фразы: срочно, торг, посредников не беспокоить. Но обязательно укажите, что вы собственник;
  • Указывайте реальную цену дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
  • Не дублируйте объявления на одном и том же сайте;
Совет 7 — чем больше будет показов, тем быстрее будет продажа. Поэтому старайтесь перевести в показ дома каждый входящий звонок.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. Однако, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов. Поэтому рассчитывайте потратить на продажу загородного дома от 3 до 6 месяцев. Если сроки затягиваются — снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Совет 8 — выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте её показать, либо показать место, где баню можно построить.

Как проводить сделку в РосРеестре

Покупатель найден, цена за дом обговорена, осталось лишь правильно оформить куплю продажу. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг, поэтому, для составления договора купли-продажи, рекомендую обратиться к юристу.

Совет 9 — попросите покупателя рассчитаться с вами в присутствии регистратора, либо используйте банковскую ячейку и безналичный расчет.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного 13% при продаже недвижимости. Подробнее о том, какие налоги придется заплатить — читайте здесь.

Совет 10 — указывайте сумму в договоре купле-продажи до 1 млн. рублей, если дом в собственности менее 5 лет.