Как искать объявления от собственников

1. Открываем сайт Avito.ru и выбираем нужный регион;
2.  Далее выбираем «Недвижимость» -> «Земельные участки» -> «Продам»;
3. Появится лента объявлений отсортированных по дате публикации — чем позже, тем выше. Допустим, нас интересуют частные объявления о продаже земель поселений (ИЖС) в регионе Москва — нажимаем соответствующие вкладки. Там же можно указать цену, площадь в сотках и расстояние до города в км.
4. Нажимаем кнопку «Найти» и начинаем анализировать выдачу.

Обратите внимание, что вы можете «Сохранить поиск» и получать уведомления на емаил о новых объявлениях, которые соответствуют заданным ранее параметрам

Правила, которые помогут отличить собственника от риелтора

Несмотря на то, что мы указали «Частные объявления», данный раздел почти полностью (точный процент рассчитаем дальше) состоит из объявлений посредников. Система ранжирования на сайте подробно изучена агентами по недвижимости. Риелторы с удовольствием тратят на это время и деньги, и как показывает практика, — это дает результат.

Но мы «знаем, что они знают». Поэтому, найти среди объявлений предложение от собственника, нам поможет следующее:

Правило 1 — собственник не тратит деньги на рекламу

Вряд ли собственник станет тратить время и деньги на выделение объявления цветом, присвоение статуса VIP и прочую рекламу. А если и станет, то только когда на участок нет спроса. 

Рекламные объявления? Слишком просто, чтобы быть правдой

Правило 2 — собственник не делает «крутые фотки»

Далее открываем подходящее по цене предложение и смотрим фотографии. У собственника не будет обработанных в фотошопе снимков высокого качества, с номером телефона поверх изображения, видеороликов и снимков с Google панорамы. 

На примере ниже как раз такой случай. В объявлении 4 фотографии, но ни одна из не сделана на самом участке: 1-я копия похожего участка, 2-ая снимок с Яндекс.Карт, 3-я Google панорама, 4-я снимок с публичной карты РосРеестра. То есть, продавец участок по факту не видел, но, судя по тексту, очень сильно хочет его продать.

Скорее всего, собственник сделает фото участка на телефон или опубликует объявление вообще без фотографий

Правило 3 — хорошие участки долго не продаются

Далее узнаем, как долго земельный участок находится в продаже. На примере ниже мы видим, что объявление размещено сегодня в 11:03, но так ли это на самом деле?

Чтобы проверить информацию, жмем в правом углу на количество просмотров и узнаем из статистики, что дата подачи объявления 24 марта 2014 года - т.е. более полутора лет назад! 

Вообще, первое, на что обращайте внимание — это количество просмотров объявления, чем меньше просмотров, тем больше вероятность срочного или просто «нормального» предложения. Если участок продается дольше 3-х месяцев, стоит серьезно задуматься перед его покупкой.

Правило 4 — собственник не пишет много текста

Переходим к текстовому описанию. Как правило, коммерческая зинтересвонность лучше всего просматривается именно здесь. Вот явные признаки «денежной жажды»:

• Восклицательные знаки после каждого предложения! Тройные и более восклицания!!! — психически здоровые люди так не пишут;
• Фраза типа: «Также есть участки в других районах» — здесь и так всё ясно;
• Когда в объявлении указан Владимир, а в тексте: спросить Веру. Скорее всего — это риелтор Вера попросила друга Владимира разместить объявление на своем аккаунте;

• Слова типа: Торг; Обмен; Срочно; Эксклюзивное предложение; Торопитесь; Успейте купить и т.д. и т. п. — должны настораживать, особенно когда цена совсем не срочная;
• Риэлторы крайне редко указывают кадастровый номера участка в тексте объявления — боятся выхода напрямую;
• Длинные тексты со словами типа: шикарный, красивый, богатый, лучший, красивый и т.д. — так посредник маскирует свои корыстные цели. А если это пишет собственник, то возникает вопрос: зачем продавать такой прекрасный участок по обычной цене?
• Когда опубликовано несколько объявлений о продаже одного и того же земельного участка, пусть даже и с разными фотографиями.

Прочитайте описание земельного участка полностью и подумайте — вам бы пришли в голову такие формулировки при составлении объявления? А может перед вами типичная «воронка» продаж?

Примеры объявлений от собственника на Авито

Обратите внимание на то, ради чего мы так усердно искали объявление от собственнкиа — это стоимость участка. На примере выше цена практически не отличается от его кадастровой стоимости

А вот еще одно прямое предложение. Приведены достоверные факты, простые фотографии с места. Однако, видны признаки украсить действительность, что скорее всего говорит о завышенной цене объекта:

• Наличие готового фундамента — это огромный минус, а не плюс. По хорошему, площадь фундамента следует вычесть из полезной площади участка, а нам предлагают за него заплатить. Вероятность того, что фундамент пригоден для строительства, и вы на нем что-то построите 10%. А теперь представьте во сколько обойдется его демонтаж?
• Наличие на участке кустов и деревьев — это тоже минус: сложность выкорчевывания и уменьшение полезной площади.

Уверен, что похожий по площади и расположению участок можно купить вдвое дешевле

Выводы

1. Согласен, что опытные риэлторы давно прошли этап навязчивости и научились маскировать объявления под собственника, поэтому, следуя моим простым советам, вы как минимум оградите себя от бестолковых и начинающих агентов по недвижимости.
2. В процессе моего эксперимента на сайте Avito.ru, был проведен анализ 20-ти частных объявлений о продаже земельных участков в Подмосковье. Из них только 6 оказались от собственника. Отсюда делаем вывод, что во вкладке «частные объявления» доля земельных участков, которые продаются без посредников не более 30%. Маловато, но шансы есть...