Как получить разрешение на строительство дома

 Оформление    Земельный Барон    26 декабря 2015, 14:01   
Разрешение на строительство — это главный документ для начала законного строительства дома. Кроме того, исходно разрешительная документация (ИРД) позволяет взять целевой кредит, гарантированно подвести к земельному участку инженерные сети и без посредников покупать электричество, газ, воду и даже тепло у производителя. Ниже я расскажу подробней, кто выдает, сколько стоит и как получить разрешение на строительство дома на собственном участке на примере Московской области. Начнем с нормативной базы.

Главное из статьи 51 Градостроительного кодекса

Законодательной основой индивидуального жилищного строительства является Градостроительный кодекс РФ (ГК). В соответствии с требованиями статьи 51, под разрешением на строительство следует понимать документ, который призван зафиксировать факт соответствия проекта строительства жилого дома планам использования участка в данном поселении или его структурной части.

Согласно ГК, разрешение на строительство — это документ, который позволяет собственнику будущего жилья производить застройку или реконструировать уже существующие здания. (Разрешение на строительство, выданное в соответствии со ст.51 ГрК РФ. Также признаются действительными разрешения на строительство, выданные до введение в действие ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ))

Выходит, что разрешение на строительство представляет собой вариант договорных отношений, когда одна из сторон принимает на себя обязанности по возведению строения в соответствии с представленными документами, а другая дает на это разрешение и осуществляет контроль соответствия действий застройщика заявленным документам.

Кто выдает разрешение на строительство

Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов.

Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.

ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.

Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.

Как получить разрешение на строительство

Стандарты разрешения на строительство индивидуального жилого дома, а также порядок осуществления строительства и реконструкции жилых зданий в Московской области регламентируется специальным законом областного уровня, но документы и порядок действий применим и для других регионов РФ. Если строительство осуществляется без договора подряда, то собственник недвижимости должен сформировать следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН — документ, подтверждающий право владения землей. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей. Данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП);
  • Проект строительства дома или его реконструкции;
  • Общий план застройки в масштабе 1:500 с указанием осей строений;
  • Разрешение на строительство от муниципалитета. 

Если для строительства привлекается организация по подрядному договору, то в дополнение к выше перечисленным документам предоставляется договор о подрядных работах. Процедура согласования будет выглядеть так:

  1. Инспекция ГосАрхСтройНадзора Московской области проводит сверку соответствия заявленной документации реальной ситуации.
  2. После этого орган архитектуры и градостроительства муниципалитета подает документацию на регистрацию в ГосАрхСтройНадзор Московской области.
  3. Пакет документов рассматривается в течение семи дней, после чего объект регистрируется, либо заявка отклоняется.

Обратите внимание, что Правительство России утвердило проекты законов, касающихся самовольной застройки и устанавливающих единые параметры строящегося индивидуального жилья (ИЖС). По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, ИЖС представляет собой отдельный жилой дом не более трех надземных этажей и высотой до 20 м. Такой дом не должен состоять из отдельных квартир или блок-секций. Приведенные ограничения также распространяются на садовые и жилые дома на дачных участках. Закон устанавливает правовое регулирование возведения ИЖС площадью до 500 и более 500 кв. м.

Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство является юридическим документом и частью прав на недвижимость. Это означает, что участок с недостроенным объектом можно продать и разрешение при этом перейдет к новому владельцу на законных основаниях.

Поэтому, если срок действия разрешение на строительство истек, а дом ещё не введен в эксплуатацию, нужно только уведомить местную администрацию о смене владельца. После того, как разрешение будет получено, в течение десяти дней застройщик обязан представить в разрешающую организацию документы с основными характеристиками объекта.

Например, срок действия разрешения на индивидуальное строительство жилого дома — 10 лет.

Стоимость получения разрешения на строительство

Расходы на исходно-разрешительную документацию в отдельных регионах могут быть разными. Кроме того, многое зависит от особенностей участка и объекта. Что касается общения с чиновниками, то правильнее будет измерять затраты не в деньгах, а во времени. Однако, если привлекать к оформлению документов фирмы, то, к примеру, в Московской области это может обойтись в 100-150 тысяч рублей не считая подготовки объекта к сдаче комиссии. В регонах стоимость готового пакета редко превышает 30 тысяч. При самостоятельном получении ИРД планируйте потратить 10-15 тысяч.

Контроль осуществляется на безвозмездной основе, как на протяжении всего строительства, так и по его завершении в установленные сроки (10 лет). Построенный объект должен быть также бесплатно принят специальной комиссией.

В каких случаях разрешение на строительство не требуется

Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, разрешение на строительство необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется.

Однако уточняющий перечень объектов, свободных от разрешительных процедур, привести все же необходимо. Разрешение на строительство не требуется в случае:

  • строительства гаража, расположенного на землях, не предназначенных для коммерческого использования;
  • возведения зданий на участке с целевым использованием под дачи, садоводство и огородничество;
  • объектов, не являющихся капитальными;
  • строений, выполняющих вспомогательную функцию;
  • внесения не существенных изменений в проекты строительства основных объектов;
  • временных строений, возведенных для обеспечения проведения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.)

Логично было бы внести в этот список здания, построенные без предварительного разрешения и которые удалось легализовать с помощью процедур упрощенного характера, например по дачной амнистии. Однако эта ситуация не совсем вписывается в существующие нормативы и является показателем наличия противоречий переходного периода.

Получение разрешения на строительство с 2015 года

С 2015 года начинается внедрение в практику так называемой уведомительной системы разрешений. Впрочем, слово разрешение здесь вроде бы и неуместно. Весь порядок заключается в том, чтобы разослать в организации, которые раньше выдавали разрешение, документы на право владения землей и проект застройки. В комплект документов входит:

  • выписка из ЕГРН;
  • акт экспертизы соответствия проекта градостроительному плану;
  • документация по планировке территории и градостроительному зонированию.

Через месяц уведомитель может приступать к строительству. Уведомительный порядок был введён с целью уменьшения сроков рассмотрения заявок и увеличения темпов строительства. Однако срок выдачи разрешений сокращен и для тех объектов, которые не попадают под данный порядок. К ним относятся особо опасные, сложные и уникальные строения. Как правило, жилые дома таковыми не являются.

Целесообразность введения уведомительного порядка оспаривается специалистами. Главные аргументы: увеличение жилых строений, не соответствующих нормам безопасности, а также использование земли не по назначению. Новые проблемы, конечно, решаемы с помощью органов государственного контроля.

Выводы

Уведомительный порядок выгоден, казалось бы, застройщикам: во-первых, все процессы ускоряются и упрощаются; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам труда сравнимы с получением нового разрешения. Однако здесь появляются свои подводные камни. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства жилья и использования земли в будущем.

В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её не целевого использования. Получается, что свобода должна компенсироваться лишь самоконтролем и самоограничением.