Почему я считаю аренду земельного участка выгоднее покупки
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете деньги, которые можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка. Так у вас будет и земельный участок и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство дома.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.04.2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России менее 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что земельный участок, который вы купили в собственность — останется вашим еще через 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать?
Почему взять землю в аренду теперь легче, чем раньше
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Работа с небольшими муниципалитетами — это ваше конкурентное преимущество перед городскими и районными Администрациями, где необоснованно высокие цены на аренду земельных участков и слишком много желающих поучаствовать в аукционах.
Как можно арендовать землю у государства
- Способ №1 — победить на аукционе по аренде, который организован по инициативе Администрации. Для земельных участков, которые имеют границы и отображаются на публичной кадастровой карте;
- Способ №2 — победить на аукционе по аренде, который организован по инициативе граждан (включая иностранных). Для земельных участков, которые имеют границы и отображаются на публичной кадастровой карте;
- Способ №3 — заключить договор аренды без проведения аукциона по льготной очереди. Для земельных участков, которые имеют границы и отображаются на публичной кадастровой карте. Способ для льготной категории граждан;
- Способ №4 — заключить договор аренды без проведения аукциона по упрощенной процедуре. Для земельных участков, которые не имеют границ и не отображаются на публичной кадастровой карте. Способ для всех.
Рассмотрим каждый способ аренды подробнее.
Способ №1 — аренда через аукцион по инициативе Администрации
Если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), значит поселение разделено на зоны согласно видам разрешенного использования. Следовательно, все участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые Администрация выставляет на аукцион — уже согласованы и сформированы.
Чтобы найти муниципальный земельный участок в аренду, нужно отслеживать информацию о предстоящих аукционах в местных газетах и на сайте муниципалитета. Кроме того, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте торгов Российской Федерации www.torgi.gov.ru.
Недавно появилась возможность просматривать земельные участки, выставленные на аукцион, прямо на публичной кадастровой карте. Для этого нажмите кнопку «Слои» в правом верхнем углу и поставьте соответствующую галочку:
Земельные участки, выставленные на аукцион, будут отмечены на ПКК розовым цветом
Как записаться на просмотр земельного участка
Осмотр земельного участка (лота) аукциона производится без взимания платы и обеспечивается организатором аукциона во взаимодействии с Арендодателем в период заявочной кампании. Как правило, для осмотра лота аукциона лицо, желающее осмотреть земельный участок, направляет обращение на указанный в извещении адрес электронной почты с указанием следующих данных:
- тема письма: Запрос на осмотр Объекта (лота) аукциона;
- Ф.И.О. лица, уполномоченного на осмотр или его представителя;
- адрес электронной почты, контактный телефон;
- дата аукциона;
- № Объекта (лота);
- местоположение (адрес) Объекта (лота) аукциона.
В течение 2 рабочих дней со дня поступления обращения организатор аукциона оформляет «смотровое письмо» и направляет его по электронному адресу, указанному в обращении. В «смотровом письме» указывается дата осмотра и контактные сведения лица (представителя Арендодателя), уполномоченного на проведение осмотра.
Осмотр Объекта (лота) аукциона производится без взимания платы и обеспечивается Организатором аукциона во взаимодействии с Арендодателем в период заявочной кампании.
Какие документы нужны для участия в аукционе
Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с учетом требований, установленных извещением о проведении аукциона, заявителю необходимо представить следующие документы:
- Заявку на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета заявителя для возврата задатка;
- Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физических лиц);
- Документы, подтверждающие внесение задатка (представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке).
Какие условия допуска к участию в аукционе
Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:
- непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
- непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе на счет, указанный в извещении о проведении аукциона;
- подача Заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами не имеет права быть Участником аукциона и приобрести земельный участок в аренду.
Порядок и срок приема заявок на участие в аукционе
- Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе в отношении одного лота аукциона.
- Подача заявок заявителями или их уполномоченными представителями осуществляется при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Лица желающие принять участие в аукционе, должны использовать форму заявки на участие в аукционе.
- Заявки принимаются по месту и в срок приема/подачи заявки, указанные в извещении о проведении аукциона. В случае подачи заявки заявителем посредством почтовой связи, риск несвоевременного ее поступления организатору аукциона, несет заявитель.
- Ответственный сотрудник регистрирует заявку в журнале регистрации заявок, присваивает ей соответствующий номер, указывает дату и время ее приема/подачи. При подаче заявителями заявок на участие в аукционе, сотрудником, осуществляющим прием и оформление документов, консультации не проводятся.
- Заявка, поступившая по истечении срока приема/подачи заявки, возвращается в день ее поступления заявителю или его уполномоченному представителю в порядке, предусмотренном для приема/подачи заявки.
- Заявка и прилагаемые к ней документы представляются заявителем единовременно. Не допускается раздельная подача заявки и прилагаемых к ней документов, представление дополнительных документов после подачи заявки или замена ранее поданных документов без отзыва заявки.
- Заявитель вправе отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе в любое время до установленного в извещении о проведении аукциона дня окончания срока приема/подачи заявок.
- Отзыв принятой заявки оформляется путем направления заявителем в адрес организатора аукциона уведомления в письменной форме (с указанием даты приема/подачи заявки) за подписью заявителя с расшифровкой Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)). Уведомление об отзыве принятой заявки принимается в установленные в Извещении о проведении аукциона дни и часы приема/подачи заявок, аналогично порядку приема/подачи заявок.
- Заявка подается заявителем по форме, которая установлена в извещении о проведении аукциона. Заявка должна быть заполнена по всем пунктам и подписана заявителем или уполномоченным им представителем и заверена печатью заявителя (при наличии).
- Верность копий представляемых документов должна быть подтверждена оригиналом подписи заявителя или уполномоченного им представителя и заверена печатью заявителя (при наличии).
- Заявка и документы, прилагаемые к ней, должны быть: сшиты в единую книгу, которая должна содержать сквозную нумерацию листов; заполнены разборчиво на русском языке и по всем пунктам; копии документов, входящие в состав заявки, должны иметь четко читаемый текст; на прошивке заверены оригиналом подписи заявителя с указанием Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)) либо их представителей с указанием количества листов. При заполнении Заявки и оформлении документов не допускается применение факсимильных подписей.
- Ответственность за достоверность представленной информации и документов несет заявитель.
- Поданные документы на участие в аукционе не возвращаются, за исключением случаев.
Порядок внесения и возврата задатка
- Для участия в аукционе устанавливается требование о внесении задатка. Заявители обеспечивают поступление задатков в порядке и в сроки, указанные в извещении о проведении аукциона.
- Документом, подтверждающим внесение задатка, является платежное поручение, квитанция об оплате или иной документ, подтверждающие перечисление задатка, с отметкой банка о его исполнении.
- Представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке.
- Плательщиком денежных средств в качестве задатка может быть исключительно заявитель. Не допускается перечисление денежных средств в качестве задатка иными лицами. Перечисленные денежные средства иными лицами, кроме заявителя, будут считаться ошибочно перечисленными денежными средствами и возвращены плательщику.
- Денежные средства в качестве задатка для участия в аукционе вносятся заявителем платежом на расчетный счет по банковским реквизитам, указанным в извещении.
- Информацией о поступлении денежных средств от заявителя в качестве задатка в установленные сроки на расчетный счет, указанный в извещении о проведении аукциона, является справка получателя платежа, предоставляемая на рассмотрение аукционной комиссии.
- Задаток заявителя, подавшего заявку с опозданием (после окончания установленного срока приема/подачи заявок), возвращается такому заявителю в порядке, установленном для участников аукциона.
- Задаток заявителя, отозвавшего заявку до окончания срока приема/подачи заявок, возвращается такому заявителю в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки на участие в аукционе. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема/подачи заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.
- Задаток заявителя, не допущенного к участию в аукционе, возвращается такому заявителю в течение трех рабочих дней со дня оформления (подписания) протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе.
- Задаток лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, возвращается в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.
- Задаток участникам, не участвовавшим в аукционе, возвращается в срок, предусмотренный извещением о проведении аукциона.
- Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, засчитываются в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, уклонившимися от заключения договора аренды земельного участка, не возвращаются.
- В случае принятия арендодателем решения об отказе в проведении аукциона, поступившие задатки возвращаются заявителям в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.
- В случае изменения реквизитов заявителя/участника аукциона для возврата задатка, указанных в заявке, заявитель/участник направляет в адрес организатора аукциона уведомление об их изменении, при этом задаток возвращается заявителю/участнику в порядке, установленном настоящим разделом.
Что такое аукционная комиссия
Аукционная комиссия формируется организатором аукциона и осуществляет следующие полномочия:
- обеспечивает в установленном порядке проведение аукциона;
- рассматривает заявки на предмет соответствия требованиям, установленным извещением о проведении аукциона, и соответствия заявителя требованиям, предъявляемым к участникам, устанавливает факты соответствия полноте и срокам поступления на счет получателя платежей денежных средств от заявителей для оплаты задатков;
- принимает решение о признании заявителей участниками аукциона или об отказе в допуске заявителей к участию в аукционе, которое оформляется протоколом рассмотрения заявок, подписываемое аукционной комиссией не позднее одного дня со дня рассмотрения заявок и размещается на официальном сайте торгов не позднее, чем на следующий день после дня подписания указанного протокола;
- направляет (выдает) заявителям, признанными участниками аукциона и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, уведомления о принятых решениях в отношении их не позднее дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок;
- выбирает аукциониста путем открытого голосования;
- составляет протокол о результатах аукциона, один из которых передает победителю аукциона или уполномоченному представителю под расписку в день проведения аукциона.
Аукционная комиссия правомочна осуществлять функции и полномочия, если на ее заседании присутствует не менее 50% общего числа ее членов, при этом общее число членов аукционной комиссии должно быть не менее пяти человек.
Порядок проведения аукциона
На регистрацию для участия в аукционе допускаются участники аукциона: физические лица, при предъявлении паспорта; представители физических, имеющие право действовать от имени физических лиц, на основании доверенности, оформленной в соответствии с действующим законодательством, прилагаемой к заявке соответствующего участника, при предъявлении паспорта. Аукцион проводится путем повышения начальной цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона, на «шаг аукциона».
Аукцион проводится в следующем порядке:
- до начала аукциона участники или их уполномоченные представители должны пройти регистрацию и получить пронумерованные карточки участника аукциона;
- в аукционный зал допускаются зарегистрированные участники аукциона, а также иные лица, по решению аукционной комиссии;
- аукцион начинается с объявления представителем аукционной комиссии о проведении аукциона и представления аукциониста;
- Аукционистом оглашается порядок проведения аукциона, номер (наименование) Объекта (лота), его краткая характеристика, начальная цена предмета аукциона, «шаг аукциона», а также номера карточек участников аукциона по данному Объекту (лоту) аукциона;
- при объявлении аукционистом начальной цены предмета аукциона, участникам аукциона предлагается заявить цену предмета аукциона, увеличенную в соответствии с «шагом аукциона», путем поднятия карточек;
- Аукционист объявляет номер карточки участника аукциона, который первый поднял карточку после объявления аукционистом начальной цены предмета аукциона, увеличенную в соответствии с «шагом аукциона»;
- каждая последующая цена предмета аукциона, превышающая предыдущую цену на «шаг аукциона», заявляется участниками аукциона путем поднятия карточек;
- если до троекратного объявления последней подтвержденной цены предмета аукциона ни один из участников аукциона не заявил о своем намерении предложить более высокую цену предмета аукциона (не поднял карточку), аукцион завершается;
- по завершении аукциона аукционист объявляет Победителя аукциона, номер его карточки и называет размер предложенной им цены предмета аукциона.
Кроме того на аукционе действуют следующие правила:
- Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену предмета аукциона, номер карточки которого был назван аукционистом последним.
- Во время проведения аукциона его участникам запрещено покидать аукционный зал, передвигаться по аукционному залу, осуществлять действия, препятствующие проведению аукциона аукционистом, общаться с другими участниками аукциона и разговаривать по мобильному телефону, при этом звук мобильного телефона должен быть отключен, осуществлять видео или фотосъемку без уведомления аукционной комиссии.
- Участники, нарушившие порядок, и получившие дважды предупреждение от аукционной комиссии могут быть удалены из аукционного зала по решению аукционной комиссии, что отражается в протоколе о результатах аукциона.
- В ходе аукциона участник имеет право совершить один звонок по телефону или задать вопрос аукционной комиссии, предварительно обратившись к ней. В этом случае аукцион приостанавливается не более чем на 3 минуты.
- Результаты аукциона оформляются протоколом о результатах аукциона, который размещается в порядке, установленном извещением о проведении аукциона в течение одного рабочего дня со дня его подписания.
Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более одного земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты с неподъемной для обычных граждан ценой.
Когда аукцион признается несостоявшимся
- по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе была подана одна заявка;
- на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение о допуске к участию в аукционе и признании участником только одного заявителя (Единственный участник);
- в аукционе участвовал только один участник (участник единственно принявший участие в аукционе);
- по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не было подано ни одной заявки;
- на основании результатов рассмотрения заявок принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей (подозрение аукционной комиссии на мошенничество);
- при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона;
- после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона.
Арендодатель / организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона в случае, если аукцион был признан несостоявшимся и лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, или участник единственно принявший участие в аукционе в течение 30 (тридцати) дней со дня направления им проекта договора аренды земельного участка не подписали и не представили арендодателю указанные договоры. При этом условия повторного аукциона могут быть изменены.
Условия и сроки заключения договора аренды земельного участка
- Заключение договора аренды земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.
- Арендодатель направляет победителю аукциона или участнику единственно принявшему участие в аукционе 3 экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления (подписания) протокола о результатах аукциона.
- В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе, при условии соответствия заявки и заявителя, подавшего указанную заявку, всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона, арендодатель в течение 10 дней со дня рассмотрения указанной заявки направляет заявителю 3 экземпляра подписанного договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.
- Не допускается заключение договора аренды земельного участка ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.
- Победитель аукциона или иное лицо, с которым заключается договор аренды земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, обязаны подписать договор аренды земельного участка в течение 30 дней со дня направления такого договора.
- Если договор аренды земельного участка в течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка победителю аукциона не был им подписан и представлен арендодателю, арендодатель предлагает заключить указанный договор иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.
- В случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым заключается договор аренды земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, в течение 30 дней со дня направления арендодателем проекта указанного договора аренды, не подписал и не представил арендодателю указанный договор, арендодатель в течение 5 рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения в Управление Федеральной антимонопольной службы (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 02.03.2015 № 187 «О внесении изменений в Положение о Федеральной антимонопольной службе») для включения в реестр недобросовестных участников аукциона.
Какой будет начальная цена аренды на аукционе
Начальная цена аукциона на право заключения договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется изначально на основании положений ст. 39.11 ЗК РФ. — «Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»
Пункт 14. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи. Вышеуказанное положение закона действует с учетом решений и постановлений региональной администрации и думы. Вашим местным законодательством устанавливаются базовые ставки арендной платы с учетом которых рассчитывается начальная цена предмета аукциона (право аренды).
Однако, начальная цена аренды на участки под ИЖС может быть и 20% от кадастровой стоимости. Здесь следует понимать, что государство достаточно жёстко контролирует земельные правоотношения и заинтересовано в том, чтобы земельные участки не теряли своих полезных рыночных свойств, приобретая такой участок с торгов вы берете его с определенной целью, а именно под строительство и муниципалитет не заинтересован в том, чтобы вы при невозможности постройки дома ограничивали права других лиц, которые могли бы построиться на нём.
Если аукцион признан несостоявшимся, то начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на 30% начальной цены предмета предыдущего аукциона.
Какой будет конечная цена аренды на аукционе
Конечная цена предмета аукциона — это та цена, за которую в результате торгов с другими заинтересованными лицами, вам продадут право аренды земельного участка. Конечная цена не ограничена, ограничено лишь количество земельных участок в одном лоте (1 участок на лот).
Способ №2 — аренда через аукцион по инициативе граждан
В отличии от Способа №1, инициатором аукциона здесь выступает на Администрация, а любое физическое или юридическое лицо, включая иностранные компании.
Шаг 1 — найти муниципальный земельный участок на кадастровой карте
Нас интересуют земельные участки, которые уже стоят на кадастровом учете и отображаются на публичной кадастровой карте Росреестра (ПКК). Собственником таких участков должен являться либо муниципалитет, либо государство (публичная собственность).
Искать свободные земельные участки в публичной собственности придется самостоятельно. Для этого откройте публичную кадастровую карту Росреестра. Используйте кнопки «+ -» в правом нижнем углу, либо колесо мыши, чтобы найти интересующий вас населенный пункт.
Выбирать рекомендую земельные участки без каких-либо строений и обременений. Для этого нажмите кнопку «Слои» в правом верхнем углу и поставьте галочки напротив:
- Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (при наличии будут отмечены красным цветом внутри границ земельного участка). Как правило, у таких строений есть собственник и арендовать землю не получится;
- Зоны с особыми условиями использования территорий (отмечены светло-зеленым цветом). Это те самые особо охраняемые зоны, где, как правило, запрещено строительство;
- Красные линии. Это границы территориальных делений, за которые земельный участок не должен «заступать»;
- Границы минимальных расстояний от объектов магистральных газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов до зданий, строений и сооружений (зеленый цвет). Это те самые обременения, которые запрещают строительство в рамках границ инфраструктурного объекта.
Когда подходящий земельный участок найден, кликните по нему левой кнопкой мыши и перейдите во вкладку «Услуги». Далее выберите «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»:
Внизу следующей страницы нажмите «Сформировать запрос»:
После чего нажмите на ссылку с адресом участка и перейдите на страницу со справочной информацией:
Здесь нас интересуют «Права и ограничения», которые у данного земельного участка, к сожалению, установлены (Аренда, а затем Ипотека). Значит придется искать новый земельный участок, у которого в поле «Права и ограничения» указано — «Данные отсутствуют» или «Публичная» и отсутствуют какие-либо ограничения в обороте:
Существует еще несколько способов получить список муниципальных земельных участков:
- В комментариях рекомендуют использовать бесплатную программу «АРГО» для поиска на кадастровой карте муниципальных земельных участков. В программе есть замечательная функция «Скачать данные по кадастровому кварталу». В итоге получаешь таблицу Excel с перечислением всех земельных участков и их параметров, включая столбцы «Форма собственности» и «Права и ограничения». При использовании «АРГО» нет смысла в ручную искать свободные земельные участки на ПКК и каждый раз ожидать загрузки данных — всё стало быстро и локально.
- Поискать такой список можно на сайте Администрации или Росимущества вашего региона. О том, как получить список муниципальных земельных участков в Московской области, я рассказываю ниже.
Шаг 2 — убедиться, что участок находится в публичной собственности
Когда земельный участок с указанными выше параметрами найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. Росреестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе, зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.
Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано — «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.
Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите убедиться в отсутствии собственника быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра
Также, обратите внимание, что на основании пп. 21 п.1 ст. 39.16 ЗК РФ отказом в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может стать отсутствие категории земельного участка (в разделе №1 выписки из ЕГРН в пункте «Категория земель» стоит прочерк) — в соответствии со ст. 103 ЗК РФ, такой земельный участок относится к землям запаса.
Шаг 3 — осмотреть участок на местности
Когда свободный муниципальный земельный участок все-таки будет найден, советую осмотреть его на местности. На территории не должно быть бесхозных построек, трансформаторных подстанций, ЛЭП, газопроводов, трубопроводов отопления и других обременений. Проверьте наличие технической возможности подключения к существующим инженерным сетям, что особенно важно для ИЖС. Если участок вам подходит — отправляемся в администрацию, на территории которой он расположен для подачи заявление на проведение аукциона.
При выборе избегайте рекреационных земель (особо охраняемые территории и объекты, оборот и деятельность на которых жестко контролируются государством), а также участков специального назначения (объекты инженерной инфраструктуры и т.п.). Такие земельные участки так же не подлежат передаче в собственность. Кроме того в ПЗЗ вашего муниципального района должно быть положение о таких территориях и правила пользования такими территориями. Изменить вид разрешенного использования такого участка достаточно проблематично, как правило такими участками интересуются граждане и юридические лица желающие вести на них деятельность согласно специального назначения. Аренда такого участка не перспективна в плане ИЖС или ЛПХ.
Чтобы понять не ограничен ли выбранный вами участок в гражданском обороте, то перед заявлением на аренду, рекомендую обратиться в администрацию и местный ДИЗО с заявлением о предоставлении информации о ЗУ на наличие охранных и красных зон, а также о прохождении коммуникаций (газопроводы, ЛЭП и тд).
Как выбрать лучший земельный участок под строительство дома
Шаг 4 — подать заявление в администрацию на проведение аукциона
Заявление пишут на имя главы Администрации по форме предоставленной секретарем или скаченной с официального сайта Администрации, указав при этом цель использования земельного участка. Условия проведения торгов и список необходимых для участия в аукционе документов такие же, как в способе №1.
Далее Администрация подготавливает документацию на земельный участок:
- Извещение о проведении аукциона с указанием номера лота, даты начала и окончания приема заявок и другие данные;
- Постановление главы Администрации о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок;
- Фотоматериалы по лоту (принт-скрин расположения ЗУ на Яндекс.Картах и публичной кадастровой карте);
- Заключение территориального управления о допустимых параметрах разрешенного строительства;
- Ситуационный план земельного участка;
- Градостроительный план земеьного участка;
- Технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (для участков под ИЖС);
- Форма заявки на участие в аукционе;
- Проект соглашения о задатке;
- Форма запроса на осмотр объекта аукциона (лота);
- Образец договора аренды земельного участка;
- Расчет арендной платы за земельный участок в виде приложения;
- Акт приемо-передачи;
- Образец доверенности для участия в аукционе на право заключения договора аренды;
- Схема проезда к месту проведения аукциона.
В соответствии с пп.9 п.4 ст. 39.11 ЗК РФ срок принятия решения о проведении аукциона составляет два месяца.
Кроме того, приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 устанавливается следующий порядок:
- Пункт 103 — Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте торгов не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.
- Пункт 104 — Извещение о проведении аукциона также может быть опубликовано в любых средствах массовой информации, а также размещено в любых электронных средствах массовой информации, при условии, что такие публикации не могут осуществляться вместо предусмотренного пунктом 103 настоящих Правил размещения.
Шаг 5 — выиграть аукцион на право аренды земельного участка
Чтобы стать участником инициированного вами аукциона нужно внести задаток на предоставленные Администрацией реквизиты. Задаток равен начальной ставке аренды. Предметом торгов также будет начальная арендная ставка. Другими словами — на аукционе побеждает тот, кто предложит максимальную ставку ежегодной арендной платы.
Как правило, начальная ставка аренды составляет 0,3-1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а шаг торгов равен 3% от начальной ставки аренды. Срок проведения самого аукциона земельным законодательством не регулируется.
Ознакомиться с реальными примерами лотов на заключение договора аренды земельного участка можно на официальном сайте торгов: www.torgi.gov.ru.
Шаг 6 — заключить договор аренды земельного участка
После аукциона вас ожидает:
- Результаты торгов заносят в протокол, который составляют в двух экземплярах;
- Итоговый документ подписывают организатор и победитель аукциона;
- Описание участка, имя победителя, размер арендной платы вносят в протокол;
- Задатки участникам возвращают в течение трех дней после проведения аукциона;
- С победителем торгов заключают договор аренды.
Как узнать о подаче заявлений на аукцион от третьих лиц
Обратитесь в администрацию муниципалитета с заявлением о предоставлении информации относительно иных заявок на торги, при этом следует правильно сформулировать то, для чего вам необходима данная информация. Законодательство позволяет собственнику — администрации, при наличии иных заявок на земельный участок проводить торги по аренде или выкупу данного ЗУ.
Статья 39.11. ЗК РФ — Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, читайте начиная с:
- п.18 — Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.
- п.19 — Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее — официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Читайте далее до конца данной статьи.
К сожалению определенной сноски на то, как узнать кто ещё подал заявление на «Ваш» участок закон не содержит, логически это объяснимо тем, дабы исключить любое давление со стороны заинтересованных лиц на участников аукциона.
Должна ли администрация уведомлять меня о новых участниках аукциона
Нет, не должна. Если вы инициировали аукцион и хотите узнать о новых участниках, то можете неофициально обратиться к сотрудникам администрации.
С кем заключат договор, если победитель аукциона откажется от аренды
п.п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ — если договор договор аренды земельного участка в течение 30 дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. Иначе поступить они не могут т.к. это будет несоблюдением законодательства.
п.п. 26 ст. 39.12 ЗК РФ — в случае, если в течение тридцати дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение, проекта договора аренды земельного участка, этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с Земельным Кодексом.
Что будет, если заключить договор, но не оплатить аренду
В зависимости от условий содержащихся в данном договоре аренды могут наступать те или иные правовые последствия. В случае если в нём есть положение о том, что оплата размера цены договора является юридическим основанием для вступления его в законную силу, то тогда неисполнение стороной арендатора такой обязанности влечет последствия признания договора не заключенным. Здесь будет действовать ст. 39.12 ЗК РФ пункты 25 — 30.
Если договор аренды не содержит такой обязанности арендатора как определенная сроком его оплата, то по моему мнению применяются положения главы 22 ГК РФ как неисполнение либо же ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств. Таким образом администрация пойдет в суд и в гражданском порядке будет взыскивать с арендатора задолженность по арендной плате и т.д. Более того, полагаю, что при неоднократном нарушении взятых на себя обязательств данный земельный участок будет изъят и реализован в дальнейшем так же с торгов.
Как узнать с кем подписан договор аренды после аукциона
Здесь остается только искать результаты торгов на сайте, либо дожидаться регистрации договора аренды в Росреестре (2-3 недели) и заказывать выписку из ЕГРН на земельный участок. В графе №2 будет указан новый арендатор, а также дата и номер договора аренды.
Плюсы аукциона
Участвуя в аукционах по аренде можно взять огромные, уже сформированные земельные участки за границами населенных пунктов, не ждать их согласования и не платить за постановку на кадастровый учет.
Минусы аукциона
- Главный минус в том, что после вашего поиска свободного от прав третьих лиц муниципального земельного участка и месяца ожидания решений о создании аукциона по его аренде — объект достанется любому другому участнику торгов, который предложит более высокую ставку аренды.
- Торги признают несостоявшимся, если кроме вас не будет заявлено других участников аукциона.
Поэтому далее я рассказываю о том, как арендовать земельный участок без участия в аукционе.
Способ №3 — аренда без аукциона по льготной очереди
При наличии документально подтвержденной льготы достаточно:
- В ближайшем МФЦ «Мои документы» в свободной письменной форме подать заявление о предоставлении вам земельного участка на основании льготы. Приложите к заявлению копию документа подтверждающего льготу;
- Дождаться своей очереди и получить земельный участок.
Федеральные и региональные льготы
На основании Федеральных и региональных законов получить земельный участок в аренду без аукциона могут:
- Герои труда
- Многодетные семьи
- Ветераны боевых действий
- Ликвидаторы ЧАЭС
- Инвалиды
- Военнослужащие
- Молодые семьи
- Пенсионеры
- Другие категории льгот (уточнять в Администрации по месту жительства).
Госпрограммы
Также, получить земельный участок в аренду без торгов могут участники федеральных и региональных программ по переселению:
- Дальневосточный гектар
- Ленинградский гектар
- Костромкой гектар
- Родовое поместье
- Земельные участки для переселенцев с Крайнего Севера
- Земельные участки для жителей Крыма
- Земельные участки в Калининградской области
Обратите внимание, что:
- Государство ограничило максимальную сумму арендной платы для льготной категории граждан размером земельного налога;
- По льготе арендовать можно даже зарезервированный муниципалитетом для собственных нужд земельный участок;
- Некоторые регионы предоставляют землю по льготе сразу в собственность.
Подробнее о том, как получить землю для льготной категории граждан
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Шаг 1 — найти несформированный земельный участок на карте
Искать свободный (не отображающийся на публичной кадастровой карте Росреестра) земельный участок придется самостоятельно. Для этого открываем карту Росрееста → выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и т.п.) → находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) → переходим к шагу 2.
Обратите внимание, что большие массивы не стоящих на кадастровом учете земель, могут быть зарезервированы Администрацией для льготной категории граждан.
Пример не сформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами
Шаг 2 — подготовить схему расположения земельного участка
В случае, если земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, то потребуется схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ).
СРЗУ — это нанесенное на кадастровый план территории (КПТ) отображение границ и точных координат образуемого земельного участка. В схеме указывается площадь образуемого земельного участка и в случае, если образуются два и более земельных участков, указываются их условные номера. В ст. 11.10 п. 11 — 13 ЗК РФ подробно разъясняется: как, на каком носителе и в какой форме, составляется, подается и утверждается схема расположения земельного участка.
По началу я пытался самостоятельно составлять СРЗУ и даже установил для этого специальное программное обеспечение, но ни одну из моих «самодельных» схем мне так и не утвердили. Более того, на ожидание «отказа в согласовании» я потратил почти месяц, а это сильно удлинило мне процесс аренды. В итоге, я бросил эту затею и стал заказывать готовые схемы у кадастрового инженера — так проще и быстрее.
Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис ОНЛАЙН-КАДАСТР, который присылает готовый для согласования аренды документ в течение 2-х дней. Стоимость — 2400 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.
Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через ОНЛАЙН-КАДАСТР
Шаг 3 — подать два заявления в администрацию
Напомню, что для земель, государственная собственность на которые не разграничена, правила предоставления в аренду определяет субъект РФ, а распоряжается землями муниципалитет, на территории которого расположен земельный участок — значит писать заявления и вести переговоры нужно именно с муниципальными (поселковыми) властями. Кроме того, перед подачей заявлений, рекомендую ознакомиться на официальном сайте Администрации с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых указываются ограничения на использование земель в определенных зонах и с особыми условиями. Кроме того, вы всегда можете обратиться в Администрацию с заявлением о предоставлении информации о возможности аренды земли в интересующем вас месте.
Итак, после получения схемы расположения ЗУ - отправляемся в отдел земельных отношений Администрации, на территории которой расположен участок, вежливо просим у секретаря бланки и пишем следующие заявления:
- Заявление «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории». В заявлении укажите кадастровый квартал и цель использования ЗУ, приложите схему и копию паспорта. «Постановление главы Администрации об утверждении СРЗУ» — служит основанием для начала кадастровых работ по выделению земельного участка из муниципальной собственности и организации торгов по аренде. Основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка указаны в ст. 11.10 ЗК РФ. Статья 11.9 ЗК РФ регламентирует требования к образуемым или изменяемым земельный участок.
- Заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка». Сразу не требуется, но я рекомендую подавать его вместе с заявлением от утверждении СРЗУ, чтобы сэкономить время на ожидании ответа (до 30 дней) и повторном походе в Администрацию. Основанием предоставления земли под ИЖС служит пп. 15 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ. Согласно п. 6 ст. 39.18 ЗК РФ «Постановление главы Администрации о предварительном согласовании предоставления земельного участка» — является основанием для предоставления земельного участка из муниципальной собственности без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.17 ЗК РФ. Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года п. 14 ст. 39.15 ЗК РФ.
Подать заявления в Администрацию можно почтой. Рекомендую отправлять заказное письмо с описью и уведомлением. При отправке письма в управление — используйте адрес Администрации, указанный в ЕГРЮЛ, а не на сайте.
Срок рассмотрения заявлений 30 дней (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ ). За это время муниципалитет публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, установленном уставом поселения или городского округа по месту нахождения земельного участка и размещает информацию на официальном сайте и в прессе.
Далее возможны два сценария:
- Если по истечении 30 дней со дня публикации извещения, заявлений о намерении участвовать в аукционе по аренде «вашего» земельного участка не поступило, то Администрация принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 ЗК при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
- Если заявятся другие желающие арендовать «ваш» земельный участок, то в предварительном согласовании предоставления участка откажут. Взамен вам предложат самостоятельно поставить земельный участок на кадастровый учет с последующим участием в аукционе по аренде вместе с остальными заявителями. О процедуре и рисках такого аукциона я уже рассказывал выше (способ №2).
Если по истечении 30 дней ответа так и не поступило, вы можете либо самостоятельно обратиться на имя руководителя ДИЗО за разъяснениями, либо направить жалобу в администрацию вашего района. Попробуйте вначале самостоятельно без звонков составить заявление о предоставлении разъяснений в ДИЗО и сдать его в канцелярию с отметкой, в течении 7 дней вам должны ответить. На основании ответа, либо пишите жалобу, либо, если это действительно вызвано техническими трудностями, то придется подождать.
Если всё пошло по плану и других желающих арендовать «ваш» земельный участок не нашлось, то вы получите подписанное лично, либо замом «Постановление Главы районной Администрации №*** об утверждении схемы расположения земельного участка» и «Постановление №*** о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов», либо оба постановления на одном бланке.
Постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов и об утверждении схемы расположения земельного участка на одном бланке
Шаг 4 — поставить земельный участок на кадастровый учет
Когда «Постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка» (основание для начала кадастровых работ) будет готово, берем схему расположения и отправляемся к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта, межевого плана и постановки новообразованного земельного участка на кадастровый учет.
Постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет происходит по следующему алгоритму:
- Подготовительная работа и определение стоимости;
- Оформление техпроекта;
- Уведомление заинтересованных лиц о предстоящей работе (соседи и тд);
- Границы участка выносят в натуру — устанавливают межевые знаки;
- По знакам на границах выделенного участка устанавливают координаты;
- Определяют размеры и площадь нового участка;
- Собственник и кадастровый инженер, проводивший межевание, составляют и подписывают акт межевания границ выделенной территории;
- Разрабатывается межевой план и выдается заказчику в электронном виде;
- По результатам межевания, кадастровый инженер сам обращается в Кадастровую палату для постановки новообразованного участка на кадастровый учет;
- В течение 14 дней проверяют достоверность и правильность представленной информации. Участку присваивают номер, ставят на кадастровый учет в единый государственный реестр и оформляют кадастровый паспорт. Спустя еще 5-10 дней ваш земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра и можно будет переходить к подаче заявления на аренду.
Документы для постановки на кадастровый учет (подает кадастровый инженер):
- Постановление главы районной Администрации о предварительном согласовании выделения земельного участка;
- Межевой план, подтверждающий координаты границ участка;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Обратите внимание, что постановку на кадастровый учет должен выполнять лицензированный кадастровый инженер в соответствии с постановлением №921 Минэкономразвития.
В зависимости от региона, планируйте потратить на данном этапе от 5 до 20 тысяч рублей. Выбрать правильного исполнителя поможет инструкция по межеванию земельного участка.
Шаг 5 — подать заявление о предоставлении земли в аренду
Когда кадастровые работы будут закончены, снова идем в администрацию муниципалитета, вежливо просим у секретаря бланк и подаем заявление на имя Главы района «О предоставлении (только-что поставленного вами на кадастровый учет) земельного участка в аренду без проведения торгов». К заявлению прикладываем все собранные ранее документы списком и просим у секретаря входящий номер.
Образец заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов
Шаг 6 — заключить договор аренды земельного участка
В течение 30 дней после подачи заявления о предоставлении участка в аренду, администрация должна будет подготовить долгожданный договор. Затем вам предоставят еще 30 дней на ознакомление с условиями аренды и подписание документа в трех экземплярах (рекомендую не затягивать).
Далее вам останется только зарегистрировать договора аренды в Росреестре. Для этого отправляйтесь в ближайший МФЦ «Мои Документы» со следующими документами:
- Три подписанных экземпляра договора аренды (для арендодателя, арендатора и Росреестра);
- Постановление главы района о выделении земельного участка;
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранцев);
- Нотариальное согласие супруга на заключение договора аренды;
- Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей за регистрацию договора аренды и ее копия.
Когда договор аренды будет зарегистрирован (~ 14 дней), нужно будет еще раз посетить МФЦ и получить ваш экземпляр договора на руки. Договор должен быть прошнурован и иметь печать Росреестра на обратной стороне.
Оборотная сторона зарегистрированного договора аренды земельного участка с печатями Росреестра и Главы Администрации
Несколько советов
- В случае, если окажутся другие желающие взять найденный вами земельный участок и вы примите решение об участии в торгах, но аукцион проиграете - компенсировать ваши затраты на кадастровые работы никто не будет. Проще говоря, это будет ваш подарок тому, кто выиграет аукцион. Деньги хоть и небольшие (5-10 тысяч рублей), но никто не гарантирует, что следующие потраченные 5-10 тысяч дадут результат. Это пробел в нашем законодательстве;
- Даже упрощенный порядок не избавит вас от 1-2-х месяцев ожиданий. Поэтому, иногда выгоднее не самому готовить документы для формирования участка, а следить на сайте администрации за публикацией аукционов по аренде на уже сформированные кем-то земельные участки. Грубо говоря - ходить по аукционам и, в результате торгов, брать в аренду «чужой» земельный участок;
- Иногда, при подаче заявления на аренду, выгоднее указывать назначение «для ведения садоводства», так как кадастровая стоимость таких земельных участков в два раза ниже, чем под ИЖС и ЛПХ, а значит меньше размер арендной платы и меньше стоимость выкупа в собственность. Плюс не нужно строить жилой дом — достаточно хозпостройки на фундаменте углубленном в землю (не путать с назначением «под огородничество» — с 2018 года на таких землях запрещено строительство капитальные здания и сооружения). Главное, чтобы участок был в пределах населенного пункта, тогда вы сможете бесплатно изменить назначение на ИЖС или ЛПХ.
Как отправить документы на аренду по почте
Если у вас не получается лично подать документы на аренду в Администрацию, то согласно ст. 39.14 п.2 далее ссылка на Порядок из Приказа Министерства экономического развития РФ №7 от 14.01.15г раздел 2, п.5, вы можете официально отправить документы следующими способами:
- Отправить заявление на утверждение схемы расположения и предоставлении земли в аренду на бланках, подписанных лично и отсканированных, вместе со сканами паспорта и схемой участка можно по электронной почте на Email администрации (быстро, но не факт, что ваше письмо увидят и прочитают);
- Посредством сети «Интернет» в форме электронного документа с электронной подписью (звучит как-то сложно...);
- Либо выслать документы в конверте через Почту России (долгий, но надежный способ).
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Пример расчета стоимости аренды земельного участка по ИЖС
Рассмотрим расчет стоимости аренды земельного участка на примере земельного участка под ИЖС с КН 50:12:0030413:434 площадью 475 кв. метров в городском округе Мытищи.
За основу берутся следующие нормативно-правовые акты:
- Решение от 19 декабря 2019 года N 4/14 «Об установлении коэффицентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа Мытищи»;
- Решение Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области (протокол от 20.06.2018 № 84-З, п. 215);
- Закон Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области (с изменениями на 18 февраля 2020 года)»;
- Закон Московской области от 17 июля 2009 года N 96/2009-ОЗ «О внесении изменений в некоторые законы Московской области, регулирующие земельные отношения в Московской области (с изменениями на 28 декабря 2009 года)»;
- Закон Московской области от 19 сентября 2008 года N 126/2008-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2009 год (с изменениями на 17 июля 2009 года)».
Арендная плата (АП) = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
Аб — базовый размер арендной платы;
Кд — коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (абзац в редакции, введенной в действие с 24 июля 2011 года Законом Московской области от 14 июля 2011 года N 125/2011-ОЗ;
Пкд — корректирующий коэффициент (абзац в редакции, введенной в действие с 30 июля 2009 года Законом Московской области от 17 июля 2009 года N 96/2009-ОЗ;
Км — коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования (ИЖС не применяется);
S — площадь арендуемого земельного участка.
АП = 52.98 x 4.2 x 2.7 x 475 = 28 538 рублей в год
Вышеуказанный расчет носит исключительно ознакомительный характер. Дело в том, что правительство Москвы по-разному выставляет участки на торги и по-разному формирует аукционы. Единого подхода к расчету АП вы не установите в связи с тем, что участки находятся в разных муниципальных округах Москвы и к каждому округу применяются свои поправочные коэффиценты.
Также, обратите внимание, что 4 июня 2020 года Мособлдума приняла поправки в закон о регулировании земельных отношений в Московской области, уточняющие правила аренды земли для садоводческих товариществ (СНТ) и некоммерческих организаций, созданных для ведения дачного хозяйства. Как указывается в сообщении ведомства, арендная плата за земли, предоставленные СНТ без проведения торгов, теперь будет определяется в размере 0,3% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Ранее по таким правилам арендная плата рассчитывалась только для физлиц. Для СНТ и прочих некоммерческих организаций учитывалась отдельная арендная ставка.
Если упростить сложные расчеты и формулы, то стоимость аренды земельного участка равна:
Город | Стоимость аренды в год |
Москва, Санкт-Петербург, Севастополь (Федеральная собственность) | до 35% от кадастровой стоимости |
Московская область ИЖС | 1-5% от кадастровой стоимости |
Московская область СНТ | 0,3% от кадастровой стоимости |
Другие регионы РФ | 1-3% от кадастровой стоимости |
Муниципальная собственность (поселки, деревни) | 0,3-1% от кадастровой стоимости |
* Данные могут отличаться в зависимости от региона и назначения земельного участка
Как узнать точную стоимость аренды конкретного земельного участка
Для детального выяснения стоимости аренду ЗУ, его особенностей и ограничений, а так же условий аренды и возможности последующего выкупа в собственность — подавайте заявление в администрацию в простой письменной форме с указанием Ф.И.О., адреса регистрации и паспортных данных. В тексте заявления необходимо будет четко сформулировать интересующие вас вопросы. Срок ответа на такое заявление составляет 10 рабочих дней в зависимости от установленного внутреннего локального нормативного акта той администрации, в которую подается заявление о разъяснении.
Однако, вы можете столкнуться с отказом в приеме такого заявление в простой, не установленной форме — сотрудники Админитсрации могут сослаться, что это «не их специализация». Полагаю, что в таком случае сотрудники УИЗО просто не захотели связываться с вами в связи с тем, что ответов на данные вопросы они попросту не знают, но принять ваше заявление они обязаны.
Обратите внимание, что попытки собственника (администрации) включить затратные пункты в договор аренды, приводящие к дополнительным расходам арендатора (например: требования благоустройства, строительство дороги и т.д.) — незаконны.
Как уменьшить стоимость аренды земельного участка
Есть несколько способов снизить стоимость аренды земельного участка:
- Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка;
- Изменить вид разрешенного использования земельного участка на более «дешевый». ВРИ должен соответствовать будущему виду деятельности и выбирается из классификатора перед подачей заявления на аренду. После подписания договора аренды изменить ВРИ сможет только собственник земельного участка (Администрация);
- Перейти на льготную ставку аренды после строительства дома. После регистрации жилого дома вы можете подать заявление на установление ставки арендной платы в размере 0.3% от кадастровой стоимости (Рузский район Московской области), что значительно ниже чем ставки, за которую приобретают право аренды на торгах. Высокая арендная ставка устанавливается для стимулирования строительства у арендатора, который может не использовать землю в соответствии с целевым назначением. После регистрации в собственность жилого дома в соответствии с местным земельным законодательством вам произведут перерасчет арендной платы, уже как собственнику недвижимого имущества находящегося на арендуемом земельном участке, до указанной процентной ставки.
Сколько земельных участков можно взять в аренду
Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:
- Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
- Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.
Обратите внимание, что максимальный размер земельных участков может быть увеличен отдельным законом субъекта Российской Федерации до пяти раз. А со слов куратора муниципальной услуги по аренде земельных участков в Московской области Гаврилюка Игоря Игоревича — количество арендованных земельных участков под ИЖС вообще не ограничено.
Указанные максимальные размеры не применяются в случае предоставления в безвозмездное пользование, аренду или собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» См. так же закон о регулировании земельных отношений в вашей области (Региональный).
На какой срок можно взять землю в аренду
Максимальный срок, на который заключают договор аренды по законодательству — 49 лет. Регионы самостоятельно устанавливают сроки аренды в зависимости от категории и назначения земель. Ориентиры такие:
- Сроки аренды на земли сельскохозяйственных угодий без права строительства — от 10 лет;
- Для занятия огородничеством — до 3-х лет;
- Для индивидуального жилого строительства (ИЖС) — от 3 до 10 лет;
- Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — от 3 до 49 лет.
Как продлить аренду земельного участка
Как взять землю в аренду в Москве
Напомню, что с 1 июня 2015 не сформированные земли в границах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в аренду не предоставляются — законодатель не допускает утверждение схемы расположения земельного участка на данных территориях. То есть, арендовать в указанных городах можно только уже сформированные земельные участки. Кроме того, на аукционах по аренде земель Москвы, сумма шага торгов (арендная плата), как правило, увеличивается в геометрической прогрессии (2 → 4 → 8 → 16 и более процентов от кадастровой стоимости в год).
Поэтому я рекомендую брать в аренду примыкающие к границам столицы участки в Московской области (инструкция ниже).
Кто может арендовать землю у администрации Москвы
- Физические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, помещений.
- Физические лица, являющиеся арендаторами находящихся в собственности города Москвы зданий, строений, сооружений либо помещений в них.
- Физические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы и на которых расположены здания, строения, сооружения либо помещения.
- Физические лица, являющиеся правообладателям и земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, в целях приобретения прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
- Юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, помещений.
- Органы государственной власти и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные), казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, которым на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения.
- Юридические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
- Юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в собственности города Москвы зданий, строений, сооружений либо помещений в них.
- Юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы и на которых расположены здания, строения, сооружения либо помещения.
- Юридические лица , являющиеся правообладателям и земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, в целях приобретения прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
- Религиозные организации, обладающие на праве безвозмездного пользования зданиями и сооружениями.
- Индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, помещений.
- Индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами находящихся в собственности города Москвы зданий, строений, сооружений либо помещений в них.
- Индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы и на которых расположены здания, строения, сооружения либо помещения.
- Индивидуальные предприниматели, являющиеся правообладателям и земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, в целях приобретения прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
Последние изменения
С 1 марта 2016 г. прием запросов на предварительное согласование предоставления земельного участка от юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, осуществляется только в электронной форме с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.
В мае 2018 года Парламент РФ одобрил законопроект о выделении земельных участков под строительство многоэтажных домов без торгов. На землю будут рассчитывать инвесторы, которые смогут решить жилищные проблемы обманутых участников долевого строительства.
В ноябре 2018 Москва впервые продаст земельные участки под ИЖС без торгов. Во что по этому поводу говорит Максим Гаман, Министр Правительства Москвы и руководитель Департамента городского имущества:
«Победители торгов смогут арендовать участки для индивидуального жилищного строительства в течение 1,5 лет. Если арендаторы за это время возведут на участках объекты капитального строительства и выполнят все условия договора, у них будет возможность перейти на долгосрочную аренду земли в течение 49 лет, либо выкупить арендуемый участок у города и стать его полноправным собственником».
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Как подать заявление на аренду земли в Московской области через интернет
С заявлением о предоставлении услуги через интернет могут обратиться физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели. Чтобы подать заявление в электронном виде заявителю (представителю заявителя) нужно авторизоваться в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА). При авторизации через ЕСИА заявление считается подписанным простой электронной подписью заявителя (представителя заявителя, уполномоченного на подписание заявления).
Порядок действий следующий:
- Открываем сайт госуслуг Московской области;
- Вводим название города или района. Например, Истра;
- Нажимаем «Получить услугу» и выбираем необходимые параметры;
- Цель вашего обращения: «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в аренду или собственность на торгах»;
- Подходящий случай: «Предоставление земельного участка на торгах, сведения о котором не внесены в ЕГРН»;
- Категория заявителя: «Физическое лицо»;
- Кто подает заявления: «Заявитель»;
- Способ обращения: «РПГУ»;
- Нажимаем «Заполнить форму» и после авторизации через ЕСИА заполняем электронную форму заявления;
- Далее прикрепляем электронную форму заявления, копию паспорта и, в случае если испрашиваемый земельный участок расположен за границами населенного пункта, схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Если испрашиваемый земельный участок расположен в границах населенного пункта, то достаточно сделать скриншот публичной кадастровой карты, нарисовать на нем нужный участок и вставить полученный рисунок в вордовский файл;
- Отправляем заявление с приложенными документами на рассмотрение;
- Далее Администрация поставит найденный вами земельный участок на кадастровый учет и подготовит аукцион. Если кроме вас других участников на участие в аукционе не заявится, то, со слов куратора услуги по аренде земель в Московской области Гаврилюка Игоря Игоревича, которому я задавал вопрос в присутствии с других сотрудников Администрации, — вам, как единственному участнику торгов, предложит заключить договор аренды с начальной арендной ставкой и без проведения аукциона.
Как найти земельный участок под ИЖС в Московской области
Решение о предоставлении земельного участка принимает Администрация муниципального образования, на территории которого расположены земли. Далее положительные решения направляются на согласование Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области. Если у вас нет возможности подать заявление в электронной форме, вы можете обратиться с документами в МФЦ Московской области.
Срок предоставления услуги по аренде земельного участка через интернет составляет:
- 68 рабочих дней для земель, сведения о которых внесены в ЕГРН;
- 148 дней для земель, которые еще не стоят на кадастровом учете.
Обратите внимание, что при прямом обращении в Администрацию со схемой расположения земельного участка — срок рассмотрения заявления составит всего 30 дней.
Отказ Администрации Московской области в приеме документов
В случае отказа в приеме документов секретарем ссылайтесь на распоряжение Министерства имущественных отношений МО от 08.11.2019г. за № 15ВР-1842, в котором было много поправок к оформлению процедуры исполнения услуги, но в части порядка и вариантов подачи заявления на предоставление этих услуг изменений регламента нет. А по регламенту подать заявление, как на Утверждение СРЗУ, так и на Предварительное согласование СРЗУ можно, как через портал РПГУ (на который вам могут указать, как на единственно возможный), так и очно — подав заявление в администрацию.
Также Администрации в Московской области часто ссылаются на утверждённый указом Московской области перечень оказываемых Администрацией Муниципальных услуг, где услуга: «Предварительное согласование предоставления ЗУ» — есть, но для её востребования нужна утвержденная СРЗУ, услуги утверждения которой в перечне нет. Получается замкнутый круг. Однако, в силу положений статьи 8 частей 1- 3 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» Гражданин направляет письменное обращение непосредственно в тот государственный орган, орган местного самоуправления или тому должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов.
Письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение 7 дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения, за исключением случая, указанного в части 4 статьи 11 настоящего Федерального закона. Поэтому, упомянутый выше указ Московской области имеет меньшую юридическую силу чем Федеральный Закон. Таким образом, любой орган государственной власти, либо же орган местного самоуправления, должностное лицо обязан принять письменное обращение гражданина, а в случае когда данное обращение не является областью его компетенции или же у него отсутствуют полномочия, передать данное обращение, заявление в соответствующий орган соответствующему должностному лицу.
Как взять землю в аренду у администрации сельского поселения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
Как оформить ЛПХ и начать зарабатывать
Как оформить КФХ и получить субсидию от государства
Как взять в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Как арендовать земельный участок в СНТ без границ и документов
К примеру, вы пользуютесь участком, находящемся в снт, права пользования никак не подтверждены документально. Есть только устные договоренности. Общие границы садоводства не поставлены на кадастровый учет. Участок тоже никак не оформлен, на кадастровом учете не стоит. Принять в члены СНТ вас не могут. Что в таком случае делать?
Здесь возможен вариант предварительного согласования схемы расположения земельного участка в СНТ. И вот почему:
- Общие границы садоводства не поставлены на кадастровый учет.
- Участок не стоит на кадастровом учете, при этом за все время существования СНТ его так никто и не сформировал. Отсюда вопрос, может быть участок вообще не входит в СНТ? Общих границ нет, проекта межевания нет?
Поэтому рекомендую следующее:
- Сходите на прием к специалисту в отдел земельных отношений или землепользования вашей администрации. До 2020 года каждый СНТ должен иметь проект межевания территории, проект дорогостоящий и многие пытаются на этом сэкономить не зная последствий. Так вы поймете куда обращаться: с заявлением в администрацию или подавать заявление о формировании участка за свой счет правлению СНТ;
- И там и там вам будет нужен кадастровый инженер.
Ответ Администрация вам предоставят на основании архивного постановления о выделении земельного надела в пользование СНТ. Закон вам не запрещает подать заявление непосредственно собственнику (администрации) о выделении вам земельного участка согласно представленной схемы.
Какие я вижу варианты:
- Есть СНТ, границ нет, проекта межевания территории тоже нет, земли в кадастровом квартале частично оформлены частично нет из этого следует, что мы можем ссылаясь на нормы Земельного кодекса в частности ст. ст. 11.2, 11.10, 22, 39.3, 39.6, 39.12, 39.13 ЗК РФ (обязательно прочтите перед подачей заявления и выберите нужную вам) обратиться к администрации (собственнику) в общем порядке с заявлением о приобретении права собственности или права аренды на торгах или, в случае отнесения вас к категории граждан имеющих в соответствии с региональным законодательством льготы на получение ЗУ без проведения торгов.
- Другой вариант — это обратиться к председателю СНТ с просьбой сформировать его за ваш счет.
Как взять в аренду земельный участок в лесу
Чтобы арендовать земельный участок лесу, нужно подать заявление в уполномоченный орган с просьбой предоставить земельный участок для рекреационных целей. Уполномоченным органом, как правило, выступает департамент лесного хозяйства администрации вашей области. Лесные участки для рекреационных целей предоставляются из лесного фонда с торгов. Земельный участок должен быть сформирован и иметь подробную характеристику, т.к. использование таких участков достаточно пристально контролируется чтобы не допустить ухудшения полезных свойств.
Образец заявления, а так же список необходимых документов советую уточнять, либо на очном визите в администрацию, либо на официальном сайте. Рекомендую также ознакомиться с законодательством регулирующим такие правоотношения:
- Главы 17-18 Земельного кодекса РФ;
- ст. 41 Лесного кодекса РФ — аренда для рекреационных и оздоровительных целей;
- Глава 6 Лесного кодекса РФ — основания аренды лесных участков;
- Глава 8 Лесного кодекса РФ — проведение торгов.
Как оформить земельный участок по лесной амнистии
Как арендовать несформированный земельный участок в лесу под базу отдыха
Как арендовать землю для некоммерческой организации (НКО)
Есть разъяснения ФАС РФ (Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 5 июня 2012 г. «Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции») касаемо передачи прав на имущество без торгов и аукционов для НКО:
- В соответствии с пунктом 7 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» конкуренция представляет собой соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке;
- Согласно пункту 5 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» под хозяйствующим субъектом понимается коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.
Таким образом, действие статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» не распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче имущества, которая получает право владения и (или) пользования государственного или муниципального имущества, выступают некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность, приносящую доход. Следовательно, передача государственного или муниципального имущества некоммерческим организациям, не осуществляющим деятельность, приносящую доход, может осуществляться без проведения торгов и без предварительного согласования с антимонопольным органом.
- Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» предоставление прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом возможно без проведения торгов некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
Таким образом, передача государственного или муниципального имущества на основании пункта 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» может осуществляться вне зависимости от того, осуществляют ли указанные в данном пункте некоммерческие организации деятельность, приносящую доход, или нет.
На мой взгляд, аренда через НКО — вполне рабочий вариант, но следует грамотно расписать его нужды. Т.е. при подаче заявления нужно четко обосновать нуждаемость и по-возможности привести доказательства.
Как взять в аренду земельный участок под заброшенным зданием
Если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, но уже кем-то занят, то он может быть выделен землепользователям до введения ЗК РФ 2001 года в действие. К примеру, участки в деревнях вообще редко были сформированы и могут быть уже в аренде с правом выкупа или в безвозмездном пользовании или с пожизненным правом аренды, не отображаясь при это на публичной кадастровой карте. Поэтому, с моей точки зрения, следует делать упор на аренду земельного участка, а не на покупку здания под ним.
Как я это вижу:
- Получить справки подтверждающие, что здание не стоит на балансе у органов мсу, не находится в чьей-то собственности (физ. юр. гос. лиц (гос. — мсу, федеральная));
- Подать заявление в местную администрацию, в чьем ведении находится данный земельный участок, о приобретении права аренды на него, именно в письменном виде, т.к. зачастую сталкиваюсь с тем, что люди слушают ленивых чиновников, которые не хотят разбираться с проблемами входящими в их прямые обязанности. Подавайте именно в письменном виде;
- В заявлении можно указать предложение выделить данный ЗУ в аренду вам для каких-либо нужд с обязательством в виде очистки территории от строительного мусора и тп.
- Если получите положительный ответ, то быстренько ремонтируете данное здание (частично), оформляете на него право собственности;
- Далее оспариваете кадастровую стоимость земельного участка и здания и выкупаете ЗУ у муниципалитета. Снижение КС вам пригодится для уменьшения суммы выкупа.
Если вам откажут по причине того, что на ЗУ формально находится здание, а ЗУ в собственности муниципалов, то тогда вижу только судебный порядок оспаривания. Решение органа мсу об отказе в предоставлении по мотивам того, что на участке здание станет ключевым документом для суда. Но у вас есть «контр-документ» подтверждающий, что здание не стоит на балансе у органов мсу. А кто вообще сказал что это здание? Может быть это мусор, к примеру?
Дело в том что в нашем земельном законодательстве существует принцип прямой связи судьбы ЗУ и недвижимости расположенной на нем, а так же есть такая статья в Гражданском Кодексе под названием — Бесхозные недвижимые вещи.
Сноски:
- ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства — п. 5 — единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
- ГК РФ Статья 225. Бесхозяйные вещи — ч.1 — Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Ч.3 — Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Комментируя вышеизложенное, чтобы муниципалам взять на баланс данное здание его придется оформить, а оформление происходит за счет бюджетных средств, что может стать для муниципалитета не решаемой проблемой.
Как взять в аренду земельный участок для организации проезда
Допустим вы хотите сформировать участки на пустующей муниципальной территории, чтобы взять в аренду под ЛПХ. Можно ли просить у Администрации в аренду дополнительный участок для организации проезда к этим участкам? Как это можно обосновать и на что сможет опереться Администрация, чтобы такой участок выделить и самой не нарушить действующее законодательство?
Земельным кодексом предусмотрено правило — организация подхода или подъезда к земельному участку. Если проезда нет, то собственник земельного участка или арендатор имеет право требовать установления сервитута. Законодательство:
- Статья 42.1 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности"» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.
- Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 06.02.2019) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Статья 14. Вопросы местного значения городского, сельского поселения 1. К вопросам местного значения городского поселения относятся: 5) дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения и обеспечение безопасности дорожного движения на них, включая создание и обеспечение функционирования парковок (парковочных мест), осуществление муниципального контроля за сохранностью автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения, организация дорожного движения, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- Статья 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
- Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий (ч. 2 ст. 41).
- Как указано в ч. 3 ст. 41 Закона, в случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
- Пунктом 7.5 «Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства», предусмотрено, что в проекте территориального землеустройства, по результатам подготовительных работ и в соответствии с заданием на выполнение работ (на проектирование), решаются вопросы размещения земельных участков (участка), изменения или восстановления (упорядочения) границ земельных участков, перераспределения земель. В процессе проектирования рассматриваются возможные варианты проектных решений, проводится их обоснование и делается выбор наилучшего варианта.
- При этом, в силу п.п. 4 п. 7.5 Рекомендаций, учитывается следующее: в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом — в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
На основании изложенного в случае если вам будут предоставлены земельные участки в аренду, местная администрация руководствуясь вашим совместным заявлением обязана организовать для вас подъездную дорогу.
При этом вы можете самостоятельно организовать подъездную дорогу в рамках ст. 262 ГК РФ.
п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 01 июля 2017 г.) «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).
Можно ли арендовать землю в другом регионе
По поводу дистанционной аренды, например для направления почтой необходимых документов на согласование в другой регион — да можно. Прописка и даже гражданство здесь роли не играют. Но и искать интересующий вас земельный участок придется дистанционно: не взглянув и не пощупав.
Единого перечня свободных участков не существует, зато есть реестры земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности. Существует так же специальный орган под названием «Росимущество», который ведает участками принадлежащими государству, но это будет федеральная собственность (лучше не связываться).
Как вариант, можно составить мотивированный запрос о наличии земельных участков для приобретения права аренды в администрацию района или сельского поселения, на территории которого будет располагаться участок, но рассчитывать на подробный ответ я бы не стал.
Если вас интересует информация о свободных земельных участках, находящегося в другом регионе, например — Сочи, то я рекомендую вам использовать публичную кадастровую карту и все тот же способ №4.
Можно ли арендовать землю в природоохранной зоне
Обратим внимание на ст. 95 ЗК РФ, а именно на п. 6 и п.7. — заповедные земли не подлежат приватизации, на них запрещена определенного рода деятельность. Строительство на таких землях так же регулируется достаточно императивно. Так же, приобретая право аренды вам придется либо в уведомительном порядке сообщать об этом собственнику либо же перезаключать новый договор. Поэтому, лично моё сугубо оценочное мнение — поищите другой земельный участок.
Если мы говорим о земельных участках находящихся в природоохранной зоне то следует учитывать следующие законодательные положения:
- Категория земельных участков в природоохранной зоне, исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации, не относится к категориям земель, которые изъяты из оборота;
- В настоящее время не имеется федерального закона, который устанавливает прямой запрет на их приватизацию;
- Факт резервирования земельных участков в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» должен быть установлен нормативным правовым актом соответствующего органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Следовательно, земельное законодательство не содержит ограничений на передачу в собственность земельных участков, которые расположены в водоохранной зоне или природоохранной зоне, кроме земель изъятых из гражданского оборота.
В целом заявление о предоставлении сформированного ЗУ находящегося в природоохранной зоне подать то вы можете, и даже возможно, что муниципалитет вам его предоставит в аренду, только вот использовать данный ЗУ можно только исключительно в соответствии с его назначением, а это означает что, на нем нельзя строить, сажать, спиливать и даже копать, т.к. там особый правовой режим.
Законодательство: п.1 ч.1 ст. 97 ЗК., п.4 ст. 97 ЗК, ст. 27 ЗК, п.5 ст. 20 ЗК, п. 4 ст. 28 ЗК.
Можно ли арендовать землю без торгов на территории, где утвержден проект межевания
К сожалению, выбрать конкретный участок, который не стоит на кадастровом учете (есть только проект межевания с нарезкой участков) по проекту межевания и подать заявление на предоставление такого земельного участка обозначив его по указанному в проекте номеру — нельзя. Территории где имеется утвержденный проект межевания имеют право формировать земельные участки только администрация. Есть письмо — Письмо Министерства экономического развития РФ от 21 мая 2015 г. N ОГ-Д23-7219 «Относительно образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории» где указывается на приостановку постановки земельного участка на государственный кадастровый учет со ссылками на действующее земельное и градостроительное законодательство — ознакомьтесь. Думаю, что вам лучше поискать другой земельный участок на кадастровом квартале в котором отсутствует ПМТ, так как исходя из положений закона и практики, вам скорее всего будет отказано.
Можно ли взять в аренду часть земельного участка
Статья 6 ЗК РФ относит к объектам земельных отношений части земельных участков, следовательно, законодательство допускает сдачу части земельного участка в аренду. Однако, следует обратить внимание на то, что сдаваемый в аренду участок должен быть индивидуализирован от основного, т.е. межеван и стоять на кадастровом учете. При этом, в законодательстве нигде прямо не указана обязанности кадастрового учета части земельного участка, если весь надел принадлежит одному собственнику — данное требование, как правило, выдвигает Росреестр при регистрации договоров аренды, хотя такая позиция не подкрепляется судебной практикой.
Административный регламент предоставления части земельного участка в аренду при наличии таких указаний в региональном законодательстве может отличаться по регионам или вовсе отсутствовать. Таким образом, выделение части земельного участка из земельного участка стоящего на кадастровом учете является прерогативой собственника. О наличии такой возможности следует уточнять в Администрации в заявительном порядке.
Что делать, если земельный участок без границ уже кем-то занят
Что делать, когда нашел земельный участок не имеющий своего кадастрового номера и каких-либо данных на кадастровой карте, но на самом деле на нем уже есть пара жилых домов и какие-то хоз. постройки. Как расценивать данный случай? Незаконное строительство? Можно ли составить у кадастрового инженера схему расположения и претендовать на данный участок?
Не думаю что незаконное — участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, но может быть выделен в пользование до введения Земельного Кодекса РФ в 2001 году. К примеру, земельные участки дачников и деревень вообще редко были сформированы и могли быть в аренде с правом выкупа или в безвозмездном пользовании или с пожизненным правом аренды. Обращайтесь в местный муниципалитет, отдел по работе с землепользователями. С помощью ПКК можно определить территориальные ориентиры данного участка и указать в вашем заявлении.
Причины отказа в аренде земельного участка
- В отношении земельного участка, указанного в заявлении принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;
- Земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации или государственной программой субъекта Российской Федерации;
- Земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
- Земельный участок образуется из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
- Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории;
- Земельный участок является зарезервированным или изъятым для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- Земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
- На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута;
- На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
- Образование земельного участка приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
- Границы формируемого земельного участка пересекают границы разных муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
- Формирование земельного участка приводит к невозможности использования земельного участка, ограничивает проход или проезд к земельному участку, находящемуся в собственности/на ином виде права третьих лиц;
- Формируемый земельный участок имеет наложение границ на земли, находящиеся в собственности третьих лиц;
- Невозможность использования земельного участка в водоохраной/прибрежной полосе (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
- Невозможность использования земельного участка в зоне режима охраны объектов культурного наследия (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
- Невозможность использования земельного участка в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования;
- Невозможность использования испрашиваемого земельного участка в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия;
- Земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды третьим лицам;
- Заявление подано лицом, не имеющим полномочий представлять интересы заявителя;
- Наличие противоречивых сведений в заявлении и приложенных к нему документах;
- Кроме того бывают отказы с формулировкой: «С заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов».
Примеры реальных отказов в аренде земельного участка
Что делать, если Администрация отказывает в аренде земельного участка
Начну с того, что устный ответ сотрудника администрации не является юридическим основанием, а риски, которые несет администрация, не связаны с положениями ЗК РФ. Специфические условия предоставления земельных участков регулируются региональным законодательством об обороте земель в вашей области.
При жалобе на любой отказ Администрации с мотивировками «ранее принятые решения или документы», всегда требуйте указания реквизитов КОНКРЕТНОГО документа, если документ в открытом доступе, или ознакомит вас с этим документом, если он не опубликован: решения, постановления, etc. В случае отказа предоставить таковые документы, или ссылки на них, пишите заявление в прокуратуру с просьбой принудить Администрацию к исполнению их же административных регламентов и Закона РФ, а также штрафовать КОНКРЕТНЫХ чиновников, которые подписали вам отказ, по составам КоАП.
Что будет за нецелевое использование земельного участка в аренде
В соответствии со ст. 284 ГК РФ — земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначенный для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет.
Для начала будет штраф по составу предусмотренному ст. 8.8. КоАП РФ — Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка.
За что могут изъять арендованный земельный участок
Осторожно! Мошенники
Схема мошенников №1
В августе 2018 многодетная семья из села Кривское Курганской области, решила арендовать землю для личного подсобного хозяйства. Как вы уже знаете, законодательство позволяет получить участок без аукциона в случае отсутствия других претендентов. Действуя согласно установленному порядку, муниципальные власти опубликовали в Интернете извещение о поступлении заявления от лица, желающего заключить арендное соглашение в отношении земельного надела.
Удивительно, но у этой семьи вдруг появились два соперника из Московской области, в результате чего местная администрация была вынуждена назначить торги. Но принял участие в аукционе лишь один претендент – отец многодетной семьи. Другие лица, первоначально изъявившие желание бороться за землю, аукцион проигнорировали и вообще исчезли из поля зрения. Казалось бы, ничего особенного не произошло — многодетная семья все же получила желаемый участок, только вот размер арендной платы был пересчитан с учетом рыночной оценки.
Похожая ситуация сложилась у фермера Александра Черепанова из Шатровского района. Решив расширить свои посевные площади, он подал в муниципалитет заявление на оформление договора аренды. Вдруг после публикации извещения у него появился конкурент из Красноярска. Торги еще не назначены, и никакой информации от соперника пока не поступало, но Александр Черепанов полагает, что красноярец вряд ли заинтересован в приобретении пашни в Зауралье.
Некоторые фермеры уже сталкивались с подобным сценарием развития событий — иногородние конкуренты незадолго до аукциона предлагали им отозвать свои заявки в обмен на определенную денежную сумму.
Либерализация законодательства и широкий доступ к информации привлекли в сферу имущественных отношений любителей легко заработать. Они подают заявки на участие в земельных аукционах, а затем предлагают заинтересованному лицу за деньги отозвать свои заявки и не увеличивать тем самым стоимости аренды.
В земельном департаменте заявили, что занимаются такими махинациями обычно одни и те же лица. Здесь их уже знают поименно. Эти персонажи хотят участвовать почти во всех земельных торгах, проводимых в Зауралье. Кстати, территория деятельности мошенников не ограничивается Курганской областью, дельцы успели «наследить» и в других регионах.
Схема мошенников №2
Если вы не можете найти на сайте Администрации объявления о торгах на предоставление региональных и муниципальных участков — знайте, что мошенники повсеместно использую практику тотального выкупа тиражей муниципальных газет, где публикуют достойные внимания объявления. Таким образом доступ к информации ограничивается в интересах узкого круга лиц, поэтому, вы вправе требовать от Администрации публикации объявлений именно в интернете.
Как перевести землю в собственность
Если кратко, то нужно построить дом или любое другое капитальное строение согласно вида разрешенного использования. После чего получить на строение кадастровый паспорт и оформить здание в собственность. Начинать строить дом можно самим (без подрядчика), только в процессе следует уведомить уполномоченный орган (ст. 51.1 ГрК РФ с изменениями от 03.08.2018 года). Кроме того, на участке можно зарегистрировать объект незавершённого строительства. Например, построить только фундамент.
На основании здания в собственности, вы получаете приоритетное право выкупа земли под объектом строительства в собственность за 1,5-20% кадастровой стоимости. Узнать точную стоимость перевода земельного участка в собственность можно только обратившись в администрацию, на территории которой расположен участок. Обращаться лучше с заявлением, чтобы получить ответ в письменном виде, а затем приложить его к остальным документам на участок для перестраховки.
К примеру, если вы построите жилой дом в Приморском крае, затем введете его в эксплуатацию и оформите на него право собственности, то сможете произвести льготный выкуп земельного участка на основании положений Постановления администрации Приморского края от 18.05.2015г. №143-па за 5% от его кадастровой стоимости.
Если в договоре аренды нет ограничений по срокам строительства, то строить на участке и переводить в собственность можно на протяжении всего срока аренды. Кроме того, в договоре не должно быть каких-либо ограничений по видам строительства. Если не запрещено — значит разрешено, но только согласно целевого назначения и вида использования данного ЗУ.
Прежде чем брать земельный участок в аренду, рекомендую изучить материал — как перевести землю из аренды в собственность. Скептически настроенным гражданам, рекомендую почитать комментарии к данной статье. Например этот или этот.
Стоит ли покупать земельный участок в аренде по рыночной стоимости
На мой взгляд, покупка земельный участок в аренде по рыночной цене возможна только в случае, если рядом нет идентичных земельных участков в собственности.
Причина — купить землю по договору переуступки прав аренды нельзя. Право аренды земельного участка можно только бесплатно переуступить.
Получается, что деньги, которые вы заплатите «арендодателю-продавцу» в договоре переуступки не фиксируется. Скорее всего вам просто напишут расписку от руки, которая не имеет юридической силы. Кроме того, при переуступке вы не сможете вернуть себе 13% стоимости земельного участка.
Отсюда делаем вывод, что земельный участок в аренде должен быть минимум на 13% дешевле аналогичного земельного участка в собственности, а с учетом затрат на перевод из аренды в собственность — дешевле на 20-30%.
Выводы
- Государству, в условиях постоянного экономического спада, нужны стабильные финансовые вливания, поэтому мы видим послабления в новом земельном законодательстве.
- Воспользоваться правом и взять в аренду земельный участок у государства — задача вполне выполнимая, а если вы планируете ведение сельского хозяйства и у вас есть готовый бизнес-план, то положительный результат будет гарантирован.
- Преимущества аренды публичных земель в том, что государственная арендная ставка, как правило, ниже рыночной, а гарантом законности сделки выступает само государство.
- Даже если у вас есть связи в администрации, я настоятельно не рекомендую делать из прочитанного выше бизнес — должностные лица пойманные за земельные махинации несут уголовную ответственность. К примеру, в прошлом году завели уголовное дело на сотрудницу администрации в Псковской области за материальный ущерб казне всего на 600 тысяч рублей.
Полезные ссылки
Как арендовать землю у государства под бизнес
Как арендовать заброшенное здание у государства
Спасибо.
1. что за программу можно использовать для построения схемы?
2. можно ли в росреестре нарисовать, там у них есть такие сейчас функции с выгрузкой в каком то формате в файл. И координаты есть. Хватит такой схемы?
Сервис Росреестра под названием – Проверка электронного документа. Полученный файл можно загрузить в данный сервис Росреестра и он откроет кадастровый план территории в html версии, который можно просматривать с помощью Internet Explorer.
Данный способ не совсем удобен, поскольку помимо просмотра кадастрового плана территории необходимо составить план земельного участка. А для этих целей Internet Explorer не совсем подходит.
Что прилагается к схеме:
К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:
1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
3) проектная документация лесных участков в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления лесного участка;(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 октября 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 206-ФЗ.
4) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя; 5) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
6) подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование указанной организации для ведения огородничества или садоводства.
у вас консультации проходят простым
доходчивым языком для нас-безграмотных граждан в вопросах по Земельному Кодексу
нужное дело делаете!!!
большое спасибо вам за консультации!!!
Я, в своё время, являясь ветераном военной службы и боевых действий по молодости и неопытности не взял у государства земельный участок 20 соток бесплатно согласно льготе и сейчас находясь на пенсии хочу исправить эту ошибку молодости и приобрести участок в аренду для ЛПХ, чтобы построить там коровник, дом и спокойно встретить старость в тихом и живописном уголке нашей Тверской области в селе недалеко от лесного массива, надеюсь об этом мечтают и другие мне подобные граждане.
Я нахожусь на начальном этапе оформления земли и как простой гражданин России не владеющий юридическими вопросами на ТЫ, столкнулся с определёнными трудностями в юридическом плане по земле
, поэтому ваши консультации на этом форуме для меня являются большой помощью
буду дальше теперь спрашивать
на ваш ответ у меня появился ряд вопросов:
1. Я понял что на основании Земельного Кодекса РФ от 1 марта 2015
а на основании какой статьи — номер? Чтобы получить участок в аренду по упрощенной схеме (без проведения торгов), с ними нужно разговаривать только при конкретном номере Закона иначе они начнут делать вид что нет такого положения я уже столкнулся с этим им же выгодней всё делать через аукцион
2. заказать «Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории» нужно только за 2000 руб? это во всех кадастовых бюро России такая ставка на выполнение работ или имеется некая вилка в цене?
1. ЗК РФ, Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
2. 1990 рублей за схему — это цена моего проверенного кадастрового инженера за подготовку СРЗУ онлайн. Бесплатно схему можно составить самому, но это не так просто, плюс возникает риск отказа из-за не соблюдения требований и, как следствие — потеря времени (30 дней).
он-глава меня отправил к земельникам
это кадастовые инженеры
мы с ними в инете нашли участок
я оплатил их услуги
теперь ои готовят сами документы
как всё разрешится у меня по поводу участка
буду писать статью
на этом форуме чтобы всем разъяснять
так сказать ликбез или хождение по мукам…
Если участок под ЛПХ расположен на земле населенного пункта, это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований. Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.
Огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).
Далее, нам потребуется обратиться не к ЗК РФ, а к Федеральному закону от 07.07.2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (с изменениями и дополнениями)., ст. 2 названного закона раскрывает понятие ЛПХ — Личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Далее обращаемся теперь к ЗК РФ, для начала обратите внимание что с 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ в подпункт 10 пункта 2 статьи 39.3 вносятся изменения., второе, вы невнимательно читаете статью она называется — Случаи ПРОДАЖИ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов — пп.10 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ -(10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, САДОВОДСТВА, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 названного Кодекса.
При таких обстоятельствах рекомендую вам обратить внимание на земельные участки с целевым назначение ЛПХ, СХ.
Если все таки вам необходим земельный участок именно для огородничества, то читайте ваше местное законодательство под названием «Закон субъекта о регулировании земельных отношений»., при этом обратите внимание на ст. 39.5 ЗК РФ., так же, настоятельно, во избежании лишних вопросов читайте данный приказ — Приказ Министерства экономического развития РФ от 12.01.2015 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» там зафиксирован список документов (он зависит от основания для получения надела).
Пожалуйста, читайте вдумчиво!
1. Переуступить право аренды можно только на весь участок, часть нельзя.
2. Договор переуступки права аренды на другого человека нужно регистрировать в РосРеестре.
3. Продление аренды будет на усмотрение администрации, но инвалиду вряд ли откажут.
как правильно брать участок у администрации. пишите, спрашивайте — буду отвечать всем. есть нюансы, о которых многие даже и не догадываются вовсе. эти подводные камни подстерегают каждого.
Скажите, аукцион уже закончился, или еще нет?
В какую сумму вылились затраты на подготовку участка к аукциону в кадастре?
ПП СК от 04.09.2015 N 381-п
Возвращаясь к Вашему вопросу о том, какие законы главнее, вся прелесть в том, что судя по тексту пп. 2-3 п.2 ст. 39.4 ЗК РФ цену на земли субъекта РФ (а это все земли которые не относятся к федеральным), т.е. находящихся в ведении региональных властей (края, области, муниципалитета) устанавливают эти самые региональные власти (край, область, муниципалитет).
А порядок и закон (про земли сх назначения) описанный в п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ и о чем говорит пп. 1 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ относятся только к землям находящимся в собственности федеральной, а это учебные заведения, оборонная промышленность, коммуникации и т.д., т.е. те которые обычный люд не купит…
P.S. Повторюсь что все описанное выше — это мое личное понимание…
Через некоторое время получил отказ, с формулировкой, что испрашиваемый участок находится на месте формируемого земельного участка на аукцион ( распоряжение — от 20.02.2015). Предоставление участков на данной территории будет осуществляется на торгах. Результаты о времени и месте проведении торгов будут заблаговременно опубликованы на сайте администрации поселения. В связи с вышеизложенным, администрацией Вам отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду вне аукциона. Настоящий отказ может быть обжалован Вами в судебном порядке…
Нашел в интернете распоряжение, звучит оно так «Об организации проведения аукциона по продаже земельных участков»
1. Поручить комитету по земельным ресурсам, землеустройству и градостроительной деятельности Администрации Новгородского муниципального района:
1.1. Организовать формирование земельных участков, расположенных на территории Савинского сельского поселения, под инвестиционные площадки:
…… на землях населённых пунктов д. …, земельные участки:…., № 11 площадью 26,0 га,…… под инвестиционные площадки…
Погуглив формулировку отказа, не нашел ни одного выигранного дела, с данной формулировкой отказа «испрашиваемый участок находится на месте формируемого земельного участка на аукцион»
Основные причины отказа по подобным делам:
1) Из схемы, являющейся приложением к заявлению Г. и к вышеуказанному постановлению Администрации видно, что испрашиваемый заявителем земельный участок входит в состав земель, формируемого с целью проведения аукциона по его продаже.
Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что заявитель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении ему конкретного земельного участка уже после принятия Администрацией соответствующего правового акта, которым в отношении спорного участка органом местного самоуправления в пределах его компетенции в соответствии с требованиями законодательства принято решение о проведении торгов по его продаже.
Следовательно, как на момент обращения заявителя в орган местного самоуправления, так и на дату его обращения в суд с настоящими требованиями, судьба спорного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства уже была определена. Между тем, Г. не были приведены какие-либо правовые основания, подтверждающие наличие у нее преимущественного права перед третьими лицами на получение в аренду конкретного земельного участка, в отношении которого органом местного самоуправления уже принято решение о его продаже с аукциона. С учётом изложенного, учитывая, что Г. не лишена права на обращение в Администрацию с заявлением о предоставлении ей иного земельного участка, действия Администрации, выразившиеся в отказе предоставить конкретный земельный участок, нельзя признать нарушающими права заявителя.
2) Судом постановлено указанное выше решение, с которым Администрация не согласна, в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что Администрацией 20.07.2012 г. было издано распоряжение, которым предписано организовать формирование земельных участков в обозначенном постановлением массиве, в который вошел испрашиваемый участок, в целях проведения аукционов по продаже земельных участков, данным распоряжением установлен случай, когда предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которым в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах. Указанное распоряжение не оспорено и не отменено. Обращает внимание на то, что заявитель не лишен возможности приобрести оспариваемый участок в ином порядке — путем участия в аукционе.
Пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ установлено, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной обственности
Письмом от 13.12.2012 г. N <...> Администрация в предоставлении земельного участка отказала, ссылаясь на то, что испрашиваемый земельный участок находится на территории участка, формируемого для аукциона.
Из схем, являющихся приложением к заявлению Д.В. и к вышеуказанному постановлению Администрации видно и не оспаривалось заявителем, что испрашиваемый заявителем земельный участок входит в состав земель, формируемых с целью проведения аукциона по их продаже.
Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что Д.В. обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении ему конкретного земельного участка уже после принятия Администрацией соответствующего правового акта, которым в отношении спорного участка органом местного самоуправления в пределах его компетенции в соответствии с требованиями законодательства принято решение о проведении торгов по его продаже.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Из буквального содержания приведенной правовой нормы следует, что действующее законодательство не обязывает арендодателя сдавать имущество в аренду.
Такая обязанность может иметь место лишь в случаях наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды перед третьими лицами (ст. 621 ГК РФ), либо наличия исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков (ст. 36 ЗК РФ).
Следовательно, как на момент обращения Д.В. в орган местного самоуправления, так и на дату его обращения в суд с настоящими требованиями, судьба спорного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства уже была определена его собственником в виде продажи, а не представления в аренду. Между тем, Д.В. не были приведены какие-либо правовые основания, подтверждающие наличие у последнего преимущественного права на получение конкретного земельного участка в аренду, в отношении которого органом местного самоуправления уже принято решение о его продаже с аукциона.
С учетом изложенного, учитывая, что Д.В. не лишен права на обращение в Администрацию с заявлением о предоставлении ему иного земельного участка, а также не лишен права на участие в аукционе по продаже спорного участка, действия Администрации, выразившиеся в отказе предоставить конкретный земельный участок, нельзя признать нарушающими права заявителя.
При таких обстоятельствах, решение подлежит отмене, как незаконное.
3)
<дата> Администрация Новгородского муниципального района Новгородской области отказала в предоставлении земельного участка (исх. <номер>), ссылаясь на распоряжение от <дата><номер>-рз (Великий Новгород) «Об организации проведения аукциона по продаже земельных участков», согласно которому испрашиваемый земельный участок находится на месте формируемого земельного участка, запланированного выставлению на аукцион.
Согласно распоряжению <номер>-рз и приложенной схемы (см. приложение <номер>), земельный участок <номер> площадью 11,2 га предназначен под инвестиционную площадку;
Согласно ч. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с п.1.2 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Предоставление участка в аренду под строительство возможно из числа тех земельных участков, которые сформированы для этих целей уполномоченным на то органом и предполагаются к продаже. Испрашиваемый заявителем участок не относится к числу сформированных и предполагаемых к предоставлению на торгах для индивидуального жилищного строительства, а расположен на месте формируемого земельного участка, запланированного выставлению на аукцион под инвестиционную площадку.
При таких обстоятельствах отказ Администрации Новгородского муниципального района в предоставлении земельного участка от <дата> соответствует нормам Земельного кодекса Российской Федерации и местного нормативного правового акта и не препятствует заявителю реализовать право на приобретение участка в аренду из числа сформированных для этих целей в установленном порядке.
Барон, насколько правомерны такие основы отказа и есть ли смысл добиваться своего и за что можно зацепиться, на какие статьи опираться, Спасибо!
К сожалению, кадастровый инженер, указанный в росеестре по данному участку, говорил что выиграл конкурс по данному району, потом перестал брать трубки и отвечать на звонки.
В настоящий момент мною составлено обращение в комитет по земельным ресурсам, землеустройству и градостроительной деятельности, просьбой предоставить информацию:
— заключен ли муниципальный контракт на проведение кадастровых работ по
формированию земельных участков и его реквизиты согласно распоряжению
— на какой стадии исполнения находится испрашиваемый муниципальный
контракт?
— предоставит схемы формируемых земельных участков или сформированных, согласно исполненному(исполняемому) муниципальному контракту.
— предоставить проект межевания территории испрашиваемого участка утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и его реквизиты
— предоставить утвержденную схему расположения земельных частков на кадастровом плане территории которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ и реквизиты.
предполагает что я являюсь инициатором торгов, грубо говоря, на момент заявления как единственный участник или я что то не так понимаю? Плюс в распоряжении администрации указано что участки на данной территории формируются для продажи, не аренды. Но схемы, если они существуют в природе, пока не опубликованы или не публикуются сознательно.
я раньше думал, что всё так просто ан нет…
статья 11.10 п 15 — Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года. Вот и все. Можно пробовать по срокам проверять и делать акцент на истечении двухлетнего срока с момента утверждения схем и тд. Но предполагаю что что здесь начнется замкнутый круг. Участков свободных не найти. Вариант- мониторить аукционы по продаже и учавствовать в них и, возможно, сэкономть какие то деньги на покупке ЗУ у государства, но с риэлторами тягаться простым гражданам не просто, у первых финансовых возможностей побольше. Вот смотришь на карты росеестра и диву даешься, сколько га земли простаивает в «чьей то „собственности. У нас в стране как всегда :). Все.Финитто ла комедия
В садовых обществах — предварительно обращайтесь к председателю СНТ. В остальных случаях, получите уведомление после первичного обращения в Администрацию — заранее проверить не получится.
Инициировать расторжение договора аренды, который может быть заключен и на 49 лет, могут только две стороны: Арендодатель и Арендатор. Вы можете обратиться в суд, но кроме «опасений» предоставить вам нечего.
Еще вот нашла ст. 42 Земельного кодекса РФ:
Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Земельный участок может быть использован собственниками земельных участков только в соответствии с установленным назначением. Собственники земельных участков не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка.
У администрации даже в договоре аренды написано про досрочное расторжение в связи с этим, т.е. впринципе гос-во может досрочно расторгнуть, но как мне стать инициатором, куда жалобы писать
А то, что участок пока не застроен — ничего не означает.
В ближайшем Подмосковье — это неподъёмная сумма для обычного человека.
Тысячи граждан РФ, включая меня, выкупают землю под оформленными в собственность домами за 3%. Вот например: zembaron.ru/ekonomiya/kak-vzyat-zemlyu-v-arendu-u-administraczii/#comment-275
Эта вся непрозрачность законов в нашей стране и их регулярное изменение конечно отпугивает.
Однако, я решил, что если ничего не делать, то точно ничего не получится. Поэтому подал заявление на участие в аукционе на пару участков. По совету Александра не стал заморачиваться с формированием участка, а решил поучаствовать в уже готовом аукционе. Пока я не выиграл аукцион никаких невозвратимых финансовых потерь не понесу, потрачу только время. Буду изучать до аукциона юридическую сторону вопроса.
"… Поехал в районную администрацию, там меня отправили в БТИ, заказал схему,.."
Можете вы подсказать, что за схему вы заказали в БТИ, на приведенном этапе?
P.s. я интересуюсь, так как решил помощь у кадастровых инженеров заказать, но они меня спрашивают как далеко участок находиться и как добираться, то есть спрашивают о межевании (а я еще только на этапе отправке заявления об утверждении схемы расположения земельного участка, и вот пытаюсь составить эту схему правильно, так как это не простое дело учесть все нормы".
Низкий поклон.
Кроме того в новом классификаторе «Ведение огородничества 13.1» — Осуществление деятельности, связанной с выращиванием ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение НЕКАПИТАЛЬНОГО жилого строения и хозяйственных строений и сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции…
Вы как физ лицо пишите себе же в администрацию заявление об изменении ВРИ вашего участка, отправляете это заявление к главе вашего мун. образования, глава вашего мун. образования пишет письмо и проект постановления в районную администрацию что целесообразнее использовать данный участок для строительства инд. жил дома и никакой сельхоз или иной ценности он не представляет, ну что то придумаете, потом проект данного постановления изменения ПЗЗ отправляется в областную администрацию на подпись.
Что бы не было вопросов от прокуратуры можете провести обследование данного участка по поводу ценности.
1. Беру участок для ведения огородничества в черте населенного пункта. В договоре аренды арендодатель указывает «Без постройки жилого дома» я на это не обращаю внимания ибо я построю сарай и выкуплю в собственность, переведу в ЛПХ или ИЖС и договор аренды мне уже будет не указ. Правильно думаю?
2. Участок для ведения огородничества 10 соток. Если я переведу его в ЛПХ, то я имею право застроить не более 10% участка? Такая норма существует?
3. Арендодатель указывает в договоре аренды «Без права выкупа в собственность», это законно?
Большое спасибо! Форум реально помог в ответах на многие вопросы!
1. Правильно, но результат будет зависеть от местных властей.
2. Такая норма существует, но факту граждане её не соблюдают.
3. Законно. Условия диктует арендодатель.
Подскажите, могу ли я подать заявление сразу на несколько участков, для аренды земли по упрощенной процедуре?
Живу в СНТ, имею дом для круглогодичного проживания.
Не так давно на маленьком кусочке свободной земли, появился участок в 6 соток, оформленный в аренду на 3 года, Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества; по документу: сады.
Есть еще свободная земля. рядом с новым арендным участком, в пределах кадастрового квартала.
Там два цельных куска, разделенных дорогой, на которые хочу подать заявление: один 26 соток. другой 32 сотки.
Как лучше поступить? Разбить на маленькие участки и на каждый подать заявление?
На основании данной статьи и Ваших рекомендаций к комментариям обратился в администрацию МО с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка в аренду для ведения огородничества. Результатом моего обращения был отказ со ссылкой на пп 3 ст 39.16 ЗК («указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства..»). После несложного анализа публичной кадастровой карты пришёл к выводу, что все образованные участки С/Х земель на территориях земель населенных пунктов в адресной строке имеют указание на какую-либо некоммерческую организацию. Таким образом, администрация МО каждому обратившемуся с подобным заявлением об аренде С/Х земли будет отказывать на данном основании. Земельный барон, подскажите, как же тогда найти свободный от каких-либо притязаний участок для ведения огородничества?
Однако, если мы говорим о земельном участке который находится в собственности муниципалитета то здесь будет действовать специальные нормы, предусмотренные положениями Земельного Кодекса РФ, так, согласно ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ, п. 8, п.п. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства,
То есть в порядке предусмотренном договором необходимо письменно уведомить арендодателя о намерении заключить договор аренды данных участков на новый срок.
В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № 171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).
Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов; земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Если договор аренды земельного участка был заключен до 01.03.2015 (до вступления в силу поправок в ЗК РФ) и без проведения торгов — то и продлевать его вы будете без проведения торгов
Если у Вас имеется договор аренды земельного участка, заключенный до 01.03.2015г., то продлевать его вы будете без проведения каких-либо торгов. Именно продлевать прежний договор, а не заключать новый.
Исключение может быть только тогда, когда данный земельный участок необходимо предоставить для государственных нужд.
Обращайтесь с соответствующим заявлением в администрацию. За более подробной консультацией, обращайтесь к онлайн-консультанту.
Свежий пример из практики.ПРОТОКОЛ РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВОК No АЗ-ВОЛ/17-193
на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная
собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Волоколамского
муниципального района Московской области, вид разрешенного использования:
для ведения личного подсобного хозяйства.Информация легко скачивается с официального сайта www.torgi.gov В каждом лоте из 11 участвовали перекупы( Летников В.И., Петриков В.В., Прус И.А. ), которые просто не позволили действительно нуждающимся решить свои жизненно важные задачи.Проигравшие частники в отчаянии уходили, а эти лица нагло и уверенно брали по 2-3 участка на лицо.Не особенно они и прятались, даже указывали членам аукционной комиссии что и как делать.Видеосъемка на аукционе — это фикция.Если потребуется, то переснимут сюжет, как будто все выглядит законно.Я очень сомневаюсь, что выигравшие лица будут в поте лица впахивать на этих участках на благо семьи, так как многие из них- профессиональные специалисты по земельным продажам… Участки ими скорее всего будут выставлены на перепродажу(переуступка прав) по цене 500 -800 тыс руб за 10-12 соток, при том что выиграли они аукционы от 52 т.р до 350 т.р за эти же участки.Уверенно могу сказать, что на аукционах мышь не проскочит без земельных спекулянтов.В ФАС писать бесполезно, сам этот орган (смешно читать) называется КОМИТЕТ ПО КОНКУРЕНТНОЙ ПОЛИТИКЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ просто бессовестные чиновники, которые даже не напрягались по поводу допуска или недопуска физлиц, заявивших своё участие сразу на несколько лотов. Земельный барон просто не говорит об этом простым гражданам… А почему?
Подскажите пожалуйста как бы Вы поступили в моем случае.
Заранее спасибо.
1. Катастрофические не хватает своей земли 5 соток в Мос.обл., присмотрела участок через дорогу от своего дома(10-12 соток) с целью реального огородничества(стройка дома не интересует). Планируем выращивать для себя и на продажу саженцы кустарников и деревьев. Участок так себе: около леса, требуется выкорчевка, рядом ЛЭП и газовая станция через соседний участок, непонятка с подключением коммуникаций. В общем, не ахти и вкладывать придется в землю не хило. Весь плюс в том, что можно в тапочках в тепличку ходить к себе.
Обратилась в зем.комитет Ногинского р-на и обалдела!)) 5 человек стояли вокруг меня, склоняли к рыночной покупке и утверждали, что аренда будет от 7-8% от кадастра(около 200-300т в год!!!), только аукцион,90 дней на рассмотрение, под огородничество Вам никто землю в аренду не даст и тп. Азарта прибавилось, буду биться)) Я готовлю через Росреестр СЗРУ, но не могу определиться, как лучше поступить, если, согласно ПЗЗ поселения, участок находится в зоне Ж-2(есть 6 основных ВРИ среди которых и ЛПХ и ведение огородничества с условно разрешенными видами использования: ведение садоводства и ведение дачного хозяйства):
1. могу ли я подать заявление на аренду 10 соток(можно больше?) под садоводство или огородничество на землях поселений с ВРИ ЛПХ? и как потом его выкупить?
меня заверили в комитете, что придет отказ, т.к. гос-ву не выгодно сдавать под огород участок=ИЖС. Практики перевода из ЛПХ в огород нет, но я нашла на торгах случай, когда женщина купила участок 4 сотки в соседней деревне на землях поселений и ЛПХ под огородничество(вот номер извещения на сайте торги.ру 130317/0530477/03 и ее кадастровый номер участка 50:16:0401010:812). может тогда сразу подать заявление на выкуп участка в собственность под огород? как потом будут обстоять дела с изменением ВРИ?
2. второй вариант- подать заявление на аренду земли ЛПХ 10 соток под эти 200-300т, за год поставить маломальский сарайчик с заглубленным фундаментом(или сдать как незаконченное строительство) и срочно в течение года его выкупить? Расходы составят 300т+стройка тыс.200=500т. не по карману.
Аренда огорода? Покупка огорода? или Аренда и последующий выкуп земли ЛПХ? Ценник кусается. Участок не стоит своих денег, поэтому не готова вкладывать в него большие средства и влезать в долгоиграющую аренду.
Подскажите, пож-та, как лучше поступить и в каком порядке начать действовать, чтобы наверняка получить кусочек?
Прежде чем арендовать ЗУ с последующей целью выкупить земельный участок следует изучить договор, в нём должны быть прописаны существенные условия при которых данный ЗУ можно выкупить или же он является участком на который данное правовое действие как приобретение в собственность не распространяется т.е. «Без права выкупа». Как я указывал ранее по тексту не подлежат приобретению в собственность участки из категорий запаса, лесные, водные, они могут быть только арендованы. Далее, правом выкупа ЗУ может пользоваться только то лицо, которое его арендует и использует в соответствии с его целевым назначением. (Пример — Если участок ИЖС, то использование его в коммерческих целях ЗАПРЕЩЕНО). Важным нюансом для выкупа ЗУ из аренды является наличие собственности на данном ЗУ, т.е. какой либо постройки или же незавершёнки — но зарегистрированной. В выкупе ЗУ могут отказать при наличии следующих оснований:
1. На него наложены ограничения в соответствие с федеральными или региональными законами;
2. Если заявщик в период аренды нарушал разрешительное использование надела, при этом до момента продажи они не были устранены;
3. Перечень документов, которые нужно подать для оформления заявки или их форма не соответствует законным требованиям.
Вывод: Существуют категории ЗУ на которые право выкупа из аренды вообще не распространяется, если ЗУ находится в категории земель подлежащих выкупу то муниципальное образование осуществляющее права собственника данного участка просто не вправе отказать Вам как арендатору имеющему собственность на данном ЗУ в последствии в выкупе.
Обязательные условия:
1.Местный орган самоуправления или же исполнительная власть обязаны предоставлять инвалидам землю, на которой нет никаких обременений и ограничений.
2. Участок должен иметь чёткие установленные границы (Однако если лицо запрашивающее такой участок заинтересовано в отсутствии такого обстоятельства как межевание это не может служить основной причиной отказа).
Это значит, что получить такую территорию можно, но перед этим муниципальная власть обязана провести межевание и поставить земельный участок на кадастровый учёт.
Для получения объекта недвижимости гражданам с ограниченными возможностями необходимо подавать соответствующее заявление и перечень документов в местный орган самоуправления. (Другими всё в общем порядке только с указанием инвалидности).
То есть я хочу в одном заявлении указать, что согласовать схему з уч и предоставить в аренду на срок… согласно статьм закона. Меня смущает процесс согласования, так как льготнику они сами должны межевать.
В законе о льготниках указано что только два документа: заявка и документ о льготе. Но это другая песня хочется конкретный участок.
ст. 30 пункт 1 ЗК говорится о равных правах граждан, покупающих землю или берущих ее в пользование по договору аренды. При этом закон, обеспечивающий защиту инвалидам, в отношении данной категории людей предусматривает ряд исключений, одно из которых заключается в первоочередном предоставлении участков земли этим гражданам.
Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 17.09.2008 г. (Судебная практика)
Условия предоставления сформированы п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ.
Если представители власти отказывают инвалидам в их законном праве получить от государства землю под ведение садоводства или жилищное строительство, граждане вправе обратиться за помощью в суд.
Хочу открыть свой маленький бизнес в одном из маленьких пгт, лавку с шаурмой. Ип еще не регистрировал, т к не знаю одобрят ли мне аренду земли.
Хотел узнать, в моем случае, каким образом мне получать разрешение. Будку планирую ставить привозную.
Что бы определить в чьей собственности — частной, муниципальной, государственной, можно обратиться в ДИЗО.
Если в муниципальной то, заявление на имя главы с указанием — цели, площади, и испрашиваемое право.
Заявление получится примерно вот такого содержания:
«Прошу предоставить мне в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности у администрации города -«Пушкина» для предпринимательских целей по продаже цветов и сопутствующих товаров. Общая площадь земельного участка «столько то метров»Земельный участок расположен на пересечении улицы «Колотушкина „и улицы “Такой то». План расположения земельного участка прилагаю».
К заявление прилагаете план размещения торговой точки и три экземпляра фотографии с места расположения.
Привозную или не привозную стационарную, тут нет разницы, в любом случае придётся получать разрешение долгосрочное или краткосрочное.
И ИП придётся открыть перед тем как получать право аренды потому что вы будете прилагать документы по ИП (Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе). Потом через месяц администрация при положительном решении выдаст вам схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте на соответствующей территории.
но когда я его сформировал и поставил на ку за свои деньги
они изменили название аукциона
вместо аренды
они его теперь выставляют на продажу
мои действия?
куда бежать? кому жаловаться?
Если земельный участок благоустроен, на нем имеются какие либо постройки в виде например забора, сарая и т.д., то здесь в теории можно говорить о преимущественном праве аренды на данный ЗУ., но опять же всё на усмотрение администрации и то, что указано в вашем договоре.
По какому пути пойти? Ну начните с малого, напишите заявление в администрацию о продлении договора аренды в связи с тем что у вас сложился порядок пользования данным ЗУ, он вами благоустроен, используется по назначению и т.д. укажите сколько и за что вы платили денежные средства если он благоустраивался за ваш счет, а если это невозможно (продление), пусть сошлются на норму регионального закона запрещающего вам это сделать (продлить), или пусть опишут порядок действий. Просто практика в регионах достаточно разная.
На участке действительно имеется дорога, но выглядит она как накатанная колея, основательной дорогой, (какие имеются в данном поселении) её трудно назвать и на кадастровой карте озвученной дороги не обозначено. Тогда я ещё раз наведался в администрацию сельсовета на территории которого расположен ЗУ, где пообщался с главой администрации по моему вопросу. Он мне сказал следующее, что на указанном ЗУ ни какой дороги нет и не было и в планах не значится. А про выход к лесу, сказал что на территории нашего сельсовета обозначенной зоны как «ЛЕС» не значится. Подавайте говорит заявление, а если будет отказ будите смотреть чем они его мотивировали.
И ещё: данный ЗУ расположен между двумя ЗУ на которых ВРИ ЛПХ, площадь самого участка 12 соток.
Уважаемый Земельный Барон правильные ли мои действия:
1)обратиться к кадастровым инженерам, сделать схему ЗУ.
2)Подать заявление на предварительное согласование предоставление ЗУ в аренду.
И что лучше указать в заявлении огородничество, ЛПХ или ИЖС? в планах построит дом для постоянного проживания, и нужно в заявлении указывать что в аренду без торгов?
Что касается назначения, то на данный момент ЛПХ получается выгоднее.
Здесь в законодательной основе будет действовать ст. 39.11 ЗК РФ, ПП РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
Прежде всего хочу сказать большое спасибо администрации сайта за полезную информацию, а также всем участникам дискуссии за вклад в прояснение отдельных вопросов, за то что делитесь опытом и помогаете друг другу. Я тоже недавно решил заняться земельным вопросом (хочу перебраться жить за город). Посмотрел основные статьи и их обсуждение на сайте, пробежался по Земельному Кодексу и Закону о дачных некоммерческих партнёрствах (66-ФЗ), изучил приказы Росреестра и Минэкономразвития по составлению межевого плана и СРЗУ.
Выводы, которые я для себя сделал:
1) Каких-либо льгот на получение земли в собственность или в аренду бесплатно (без аукциона) по ЗК РФ у меня нет;
2) Оптимальным с точки зрения затрат и прозрачности сделки видится вариант с арендой земли у администрации и последующим выкупом (вариант №2 и вариант №4 в статье);
Сейчас нахожусь на стадии поиска подходящих участков, формирования СРЗУ, подачи заявления. Несколько подходящих участков уже нашёл:
1-ый вариант: Земли СХ с ВРИ — ЛПХ, примыкающие к землям населённого пункта (велика вероятность включения в земли населённых пунктов и возможности перевода земель в категорию ИЖС). Земельные участки уже стоят на учёте как временные (статус «временный» по информации из ЕГРП закреплён до 2022 года). Размежёваны по 50 соток (т.е.размер максимально возможный для отдельного участка этой категории). На публичной кадастровой карте эти участки не отображаются (об их наличии можно узнать только запросив КПТ, что я и сделал).
Вопросы:
(1) Обязательно ли подавать заявление на заключение договора аренды по всему участку 50 соток (это не желательно, поскольку аренду и выкуп такого большого участка без соинвесторов я вряд ли потяну, мне нужно 12 — 20 соток) или можно самостоятельно выделить внутри него отдельные участки и подать СРЗУ на КПТ для их регистрации? Правильно я понимаю, что раз участок уже стоит на учёте как временный, подготовить СРЗУ может только сертифицированный КИ (если бы не стоял, тогда мог бы подготовить сам заявитель, не являющийся КИ)? При делении участка ведь нужно будет, по-сути, разработать Межевой план, то есть учесть все местные и общие нормы для обеспечения и выделения подъездов к отдельным участкам, схему подведения коммуникаций и т.п. Как лучше искать кадастрового инженера? Может администрация форума сможет помочь с этим? (просьба написать личное сообщение, также см.ниже).
2-ой вариант: Земля под ИЖС. Категория земель и ВРИ видны только на Генеральном плане. Сами участки ещё не образованы и не поставлены на учёт. Тем не менее, они располагаются в границах населённого пункта или примыкают к населённому пункту. Предварительное общение с администрацией подтвердило возможность выделения этой земли под ИЖС. Соответственно для меня следующим шагом должно стать составление СРЗУ на КПТ и подача его в администрацию для постановки на учёт.
Вопросы:
(1) Если детальный план развития территории (план межевания) ещё не разработан и участки не поставлены на учёт, имеет ли смысл подавать заявление на небольшой участок или желательно готовить сразу план развития территории (по сути, тот же Межевой план)? Насколько я понимаю, администрации гораздо больше заинтересованы именно во втором варианте (кроме того есть реальный шанс повлиять на план развития территории). Это так? (в ЗК РФ об этом тоже сказано).
(2) Чтобы сэкономить на работе КИ имеет ли смысл сразу готовить Межевой план со всеми участками или достаточно будет предусмотреть только проезды и выделить тот участок, который мне интересен?
(3) Правильно ли я понимаю, что для выкупа земли в собственность на землях ИЖС, мне нужно будет ввести дом в эксплуатацию, а для этого, обеспечить его всеми коммуникациями? (Извиняюсь, но данную тему я ещё глубоко не копал). Получается, что у администрации / проверяющих служб будет рычаг давления (т. к. отказ от ввода в эксплуатацию выливается в продление срока аренды по аукционной цене). Опять-таки, как быть, если, например, газ, воду и канализацию не проводят по вине той же администрации (все техусловия с моей стороны выполнены, а подключения нет) или не дают техусловия? Как быть с септиком, скважиной и газгольдером (можно ли предусмотреть дублирование и организацию коммуникаций за свой счёт (в том числе для ускорения процесса) даже если администрация обещает всё подвести)? По этому вопросу буду признателен за ссылку на соответствующую статью / обсуждение.
Есть ещё вопросы… Если кто-то из администрации или профессиональных участников форума заинтересован в работе, то ищу консультанта-кадастрового инженера. Регион — Московская область. Более детальная информация — в личной переписке.
По сути вопросов:
1. (Законодательное регулирование: п. 2 ст. 6, ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ, п.1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ), важным условием аренды части земельного участка является ее индивидуализирование, или выделение из общей площади земли.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земли, разрешенного использования /целевого назначения, а также границ земельного участка.
п. 2 ст. 6 ЗК РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» — раскрывает понятие объекта аренды ЗУ.
При этом, я всегда опираюсь на судебную практику. ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ № 73 сформировал единый правовой подход относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых вещей, к которым в том числе относятся и земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ):
п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 — Стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Кроме того, если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Таким образом, указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части. Далее…
По поводу КИ, я бы все таки порекомендовал вам обратиться к сертифицированному КИ, который, имеет опыт и профессиональную базу касаемо обстоятельств дел с выделением ЗУ в вашем регионе. По поводу того участка который вам интересен как раз уточните у кадастрового инженера.
Касаемо выкупа земельного участка из аренды, для начала зарегистрируйте на нём хоть какую нибудь собственность, к примеру: незавершонку. С техническими условиями в случае существенного нарушения ваших прав администрацией следует писать жалобы в прокуратуру, в суд. По поводу канализации — да, можно.
Начните с малого, подайте заявление о предоставлении в аренду ЗУ, найдите квалифицированного КИ. Следите за документацией.
Большое спасибо, было интересно читать!
В заключении хочу рассказать историю моего коллеги как он получил участок в аренду (регион Ленинградская область):
Он действовал по способу 4.
Администрация поселения по каким-то причинам отказала.
Обратился в прокуратуру с жалобой
Администрация поселения сама вышла на моего коллегу с просьбой, чтобы тот забрал заявление из прокуратуры, а администрация утвердила его схему. «Процесс» пошел.
На аукционе, кроме заявителя, было ещё 2 участника. Перед аукционном мой коллега поговорил с ними, рассказал как искал этот участок, какие документы делал, все показал… и в итоге они никаких ставок на этот участок не делали.
Договор аренды заключил.
Дело было в 2017. По времени заняло около 5 месяцев с момента как определился с участком, но это, что называется, занимался в свободное от работы время.
«Бумажки» в прокуратуру помогал писать юрист.
p.s. Считаю, что было бы полезно, если в своих историях указывали регион, про который пишут.
По данной теме неоднократно указывалось то что, при необоснованном отказе в предоставлении ЗУ в пользование и владение необходимо жаловаться на действия местной администрации в прокуратуру и в суд. Меры прокурорского реагирования помогают и ускорить процесс с предоставлением ЗУ и позволяют защитить права добросовестных граждан.
Согласно требованиям закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» — Сведения о земельных участках, которые поставлены на государственный кадастровый учет(ГКУ), и на которые не зарегистрированы в установленном порядке права, т.е. не внесены сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в течение пяти лет со дня постановки на ГКУ объекта недвижимости, то сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) будут аннулированы и исключены из ГКН. «Аннулированные»;
Согласно требованиям Закона о кадастре земельные участки, поставленные на ГКУ после 1 марта 2008 года, имеют в ГКН временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные земельные участки возникают в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации прав в ЕГРП. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации прав на образованные земельные участки.
В случае, если в течение пяти лет (до 2013 года действовала редакция Закона о кадастре со сроком аннулирования и исключения сведений из ГКН земельного участка в два года со дня постановки на ГКУ земельного участка) после постановки на ГКУ право на этот участок не будет зарегистрировано либо не осуществлена государственная регистрация права аренды, орган кадастрового учета обязан аннулировать и исключить из ГКН сведения о таком земельном участке в соответствии с частью 4 статьи 24 Закона о кадастре.
Проще говоря, если Вы имеете на каком-либо праве (например, на праве аренды) земельный участок, который поставлен на кадастровый учет, но государственная регистрация права на земельный участок Вами не осуществлена, то имеется реальная угроза, что сведения о Вашем земельном участке по истечении пяти лет со дня кадастрового учета будут аннулированы или исключены.
Поэтому настоятельно рекомендуем правообладателям земельных участков своевременно регистрировать права на земельные участки.
Вашими словами — «Это одно и то же». Да, всё правильно, вполне возможно подготовка документации и заявления по 4 схеме.
Иными словами — заявка должна быть подана в той форме и посредством того, как это все указано в извещении, предоставление заявки в иной форме будет нарушением установленного порядка подачи заявления, а следовательно, и поводом для отказа в признании претендентом.
2. Какие могут быть еще причины отказа в данной ситуации?
3. Возможно ли согласование этого участка в месте с заброшенный домиком, с публикацией в СМИ?
По поводу того что «возможно» будет создаваться комиссия, событие является вероятностным и ответа на ваше заявление пока вы не получили, поэтому и оспаривать нечего.
Предлагаю вам ознакомиться с законодательством в частности: ст.ст. 39.14- 39.15 ЗК РФ.
В соответствии с пп. 15 п. 2 Ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст.39.18 ЗК РФ.
Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности предусмотрены ст. 39.18. ЗК РФ.
1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье — извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с «пунктом 8 статьи 39.15» или «статьей 39.16» настоящего Кодекса.
2. В извещении указываются:
1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
2) информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в «пункте 1» настоящей статьи целей, в течение тридцати дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;
3) адрес и способ подачи заявлений, указанных в «подпункте 2» настоящего пункта;
4) дата окончания приема указанных в «подпункте 2» настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с «подпунктом 2» настоящего пункта;
5) адрес или иное описание местоположения земельного участка;
6) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;
7) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать; 8) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором размещен утвержденный проект;
9) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.
3. В случае, если земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка и схема расположения земельного участка представлена в форме электронного документа, схема расположения земельного участка прилагается к извещению, размещенному на официальном сайте и на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
4. Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.
5. Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со «статьей 39.15» настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным «законом» «О государственном кадастре недвижимости», и направляет указанное решение заявителю.
6. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном «статьей 39.17» настоящего Кодекса.
7. В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:
1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;
2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Вопрос — а в втором заявлении вы указывали, что данный домик является бесхозным? и вообще в заявлении вы указывали какую либо информацию относительно данного домика? если нет, то в ответе у вас написано следующее «Отказать в предоставлении разрешения на выдачу земельного участка, расположенного по адресу............, для целей, указанных в заявлении на предоставление земельного участка.
Далее, касаемо ваших вопросов, проварен ли отказа администрации — я полагаю что да. (Если считаете что ваши права нарушены — обращайтесь в прокуратуру)
Возможно ли обжаловать — Да возможно, в порядке административного судопроизводства. (Хотелось бы потом почитать ваше дело если выиграете)
Повторюсь, если считаете что ваши права нарушены, обращайтесь в суд, только ознакомьтесь с судебной практикой по такой категории дел.
Как и ожидал был получен отказ. Мотивировка следующая, что на испрашиваемом ЗУ имеется проезд. После чего, сделал запрос в администрацию, на территории которой расположен ЗУ, получил официальный ответ в котором они подтверждают, что указанный ЗУ не является проездом (дорогой, улицей). В результате всего этого хочу обратиться к юристу ( посоветовали, сказали что толковый). Земельный Барон подскажите, если суд примет решение в мою пользу, какие в дальнейшем будут мои действия, заново подавать заявление на согласование в предоставлении ЗУ или как? Заранее благодарю.
Подскажите, может ли ГСК получить в аренду землю под строительство гаражей? Земельный участок имеет кадастровый номер. Разрешённое назначение — для стоянок автомобильного транспорта. Если может, то какова процедура для ГСК?
Заранее спасибо.
Нет, бесплатно не хотим. Хотим взять в долгосрочную аренду у государства. Возможно ли заключение договора аренды без проведения торгов?
Спасибо за статью!
Подскажите, если по градостроительному зонированию, присмотренный мною участок находится в зоне Ж2 под индивидуальную застройку, могу ли я просить участок под лпх (приусадебный)? Рядом стоящие участки идут все как «земли насел.пунктов для садоводства».
Возможность застраивать участок земли под ЛПХ исключена. У такой земли сельскохозяйственное назначение. То есть ее можно использовать лишь для выращивания сельскохозяйственной продукции.
Отвечаю — Просить участок под ЛПХ вы можете, застраивать — нет.
1.На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
2.На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого некапитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.
Выбрала для себя пунт 4 попробовать, за неделю нашла участок. Сейчас продумываю подачу заявления, нашла кадастрового инженера для подготововки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории,, запросил 7000 рублей и показ участка, уточнила у него ведь это же не межевой план все по картам сделать можно, он сказал что так не может ему посмотреть надо, в итоге просмотрев просторы интернета наткнулась на приложение №2 к приказу Минэкономразвития России от 27.11.2014 №762 форма схемы расположения, посидев вечером перед компьютером подготовила сама, осталось заполнить заявление и отнести, в администрации по сути и отказать могут, а 7000 отдай
ВСЕХ ЖЕНЩИН ПОЗДРАВЛЯЮ С 8 МАРТА! С ПРАЗДНИКОМ ВАС МИЛЫЕ ДАМЫ!
Опубликован в «Российской газете» № 3822 от 15 июля 2005 г. Зарегистрирован в Минюсте России 11 июля 2005 г.
Регистрационный № 6780, При невозможности составления однозначно понимаемого описания местоположения земельного участка на основе положения ориентира в строках 5.1. — 5.3. ставится ПРОЧЕРК, а местоположение земельного участка определяется в соответствии с положением на дежурной кадастровой карте кадастрового квартала (ДКК) и по строке 5.4. указывается условное обозначение фрагмента дежурной кадастровой карты (плана) кадастрового квартала, на котором подлежит отображению центральная часть земельного участка.
И интересующий вас вопрос. — 3.10. По строкам 8 — 8.N. указываются сведения о правах на земельный участок при наличии этих сведений в Едином государственном реестре земель, а при их отсутствии в указанных строках ставится ПРОЧЕРК. При этом по строкам 8.1.1.- 8.1.6. заносятся данные о правообладателе земельного участка.
Пришлите хотя бы скрин или условное обозначение данного ЗУ или выписку, однозначно ответить на основе вашего описания не могу.
Для этого при публиковании Вашего заявления о предварительном согласовании они могут сами подать заявление от физлица,
и на законных основаниях Вам отказать в согласовании без проведения торгов. После чего насколько я понимаю срок выставления участка на торги ничем не регламентируется, они годами могут ничего с участком не делать.
Проблема такая — для постановки на кадастр земельного участка в 15 соток под домом (ИЖС в деревне)
пришлось отрезать «лишнюю» полоску в 3 сотки спереди от дома до дороги. Теперь участок не имеет выезда на дорогу.
Но это исторически наша земля — 23 года пользуемся и забор стоит 23 года.
Теперь хотим взять одну или все 3 сотки в аренду (под огородничество).
Иначе выхода из дома на дорогу нет. И на этой одной сотке — выезд из подземного гаража на дорогу и наша скважина.
В связи с этим вопрос — какой минимальный размер участка, который можно взять в аренду по варианту 4?
(Желательно для огородничества и садоводства).
Заранее благодарю за ответ и совет! С уважением.
Регламент: ст. 11.7 ЗК РФ, ПП РФ №1308 от 03.12.2014 г., кроме того, никто не отменял понятия «Сервитут» — прочитайте об этом. Удачи.
.
Вот постановление (постановление Правительства Московской области от 20 мая 2015 г. N 364/19)
— порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена
(утв. постановлением Правительства Московской области
от 20 мая 2015 г. N 364/19)
3. Размер платы определяется как 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности Московской области или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате его перераспределения с земельными участками, находящимися в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 4 настоящего Порядка.
1 Скажите может ли гражданин РФ зарегистрированный к примеру в Курске получить землю в аренду в Тульской области или Московской области? Или это всё только по месту регистрации?
2 Сколько всего участков может получить в аренду гражданин РФ. К примеру могу ли я взять сразу 2 участка одновременно в разных областях, ну или сначала один, потом второй? Или это только одноразовая возможность?
Максимальные размеры участков ИЖС устанавливаются актами местных органов. Например, в различных районах Подмосковья эти размеры участков для ИЖС имеют разброс от 0,15 га во многих районных центрах (Воскресенск, Дмитров, Наро-Фоминск) до 0,4 га (Щелково, Раменское).
1 Выполнил схему земельного участка в программе АРГО 7 в соответствии со всеми требованиями. Распечатал схему о всеми обозначениями точками и т.п. Земельный участок ИЖС находится в МО Ступинский район д.Сумароково 50:33:0010140:70 (справа от этого участка). 15000м2
2 Заполнил заявление бланк по форме из вашей статьи.
3. Позвонил в администрацию Ступинского района и они сказали, что на данный момент они не принимают эти документы, всё через МФЦ.
4 Я поехал в МФЦ и там сотрудница пыталась 40мин безуспешно составить это заявление через портал в электронном виде( сказала что я первый за 3,5 года с такой задачей) В итоге ничего не сделав сказала, что я должен самостоятельно через портал uslugi.mosreg. ru Подать заявление.
5 На этом портале от меня требуют загрузить кучу левых бумажек (Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров и ещё другие) Да и в целом он находится в стадии модерации и работает не корректно.
Отсюла вопрос: Как быть в такой ситуации? Могут ли мне отказать в администрации Ступино в приёме документов отослав меня в МФЦ? Если я буду настаивать на приёме моих документов, не откажут ли они мне потом в аренде земли как «самому назойливому»?
И такой вопрос… какое указать в заявлении назначение земли, если я хочу поставить там здание, примерно на 150м2 под небольшое производство мебели, например. Обязательно ли там наличие указания в ПЗЗ, что категория под производственные нужды? Или просить ИЖС и ставить дом + большой гараж?
Если не хотите лишних проблем, в заявлении указывайте именно под личное подсобное хозяйство, либо же делайте так как написали в конце вашего вопроса, но, не забывайте про соседних землепользователей, право собственности оно не исключительное, если вы затроните права других граждан эксплуатирующих свои ЗУ в соответствии с целевым назначением последуют жёсткие административные санкции.
Хочу попросить участок в аренду для ИЖС или ЛПХ (минуя торги) в так называемой Новой Москве. В ней действуют те же законы, что и в Московской области и можно действовать по схеме №4? Или уже распространяется действие законов г.Москвы и данная схема не работает?
Но было бы интересно услышать мнение главы одной из указанных в списке поселений. Если у вас появится такая информация, пожалуйста, поделить ей в комментариях к данной статье. А пока рекомендую обратить внимание на серево-запад МО (Красногорск, Истра и тд)
Очень сильно заинтересовала эта тема и я начала штудировать нормативные акты на эту тему. В первую очередь меня терзал вопрос — если так все просто — почему это не вошло в массы? Почему народ продолжает покупать участки через посредников?
Вот к чему я пришла на данный момент:
Оформить участок в собственность через аренду будет стоить как раз ту самую рыночную стоимость на данный момент, только, если можно так сказать — в рассрочку.
Кадастровая стоимость земельных участков в более или менее районах с инфраструктурой (это важно, так как эта стоимость зависит от Коэффициента инфраструктуры!) составляет ориентировочно 200 — 250 тысяч за сотку. Рыночная стоимость сотки в тех же районах 100 — 150 тысяч за сотку.
Администрация Ногинского района выставляет торги с начальной стоимостью аренды в год 10 % от кадастровой стоимости (Если участок в 10 соток — тогда аренда в год 200-250 тысяч). Для того, чтобы зарегистрировать этот участок в последствии в собственность, по Земельному Кодексу должно пройти не менее трех лет с начала аренды участка. Таким образом получаем 600-750 тысяч. Далее без торгов та же администрация Ногинского района предлагает выкупить этот участок за 10% (это для самой обычной категории граждан) +200-250 тысяч = 800 000-1000000. Плюс заботы с подключением коммуникаций и таким образом выходит, что посредники, продающие участки по 10 соток в пригороде Ногинска за 120-160 тысяч рублей — не такие уж и хапуги.
Земляной Барон, подскажите, правильно ли я все поняла?
Законен ли отказ? Приписано ли в нём что схему должна выполнять именно СПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ геодезическая организация или это просто попытка ухода от оказания услуги, ну или сделано дабы люди тратили немалые деньги на эти схемы. Которые к тому же ещё не факт, что одобрят. Прилагаю вам схему расположения участка, которую я отправил. Если ссылки недопустимы, то удалите её. cloud.mail.ru/public/6umT/ms3rwB6jp Как следует поступить в данной ситуации?
Кроме того, в ст. 11.10 п. 11 — 13 разъясняется каким образом, на каком носителе, платно или бесплатно в какой форме, составляется, подается и п.14 — утверждается схема расположения ЗУ.
Если ваша схема соответсвует указанным выше требованиям, то запишитесь на прием к начальнику отдела занимающегося утверждением и реализацией земельных участков вашего органа местного самоуправления, чтобы получить разъяснения в отказе.
Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Особенно последняя дописка. В целом у нас все указы написаны двусмысленно.
Я так понимаю надо как обычно по старинке обхаживать кабинеты и доставать работников, которые будут классически переводить «стрелки» друг на друга.
В пункте 4 прямо указано: в случае ОБРАЗОВАНИЯ участка — это может сделать сам гражданин, если не для проведения аукциона.
Полагаю прокуратуре лучше знать — есть сговор или нет…
Но в пункте 5 указано, что (гражданину и спецорганизациям)это делать нельзя в границах населённых пунктов, в случае проведения аукциона.
>>>пункт 13 в ст. 11.10 и вносит неясность
Схема… Тоесть УЖЕ ПОДГОТОВЛЕННАЯ СХЕМА — УТВЕРЖДАЕТСЯ. А кто её составлял — в данном пункте НЕ ОГОВАРИВАЕТСЯ.
— 3. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.
5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.
--------------------
Хочу всем показать один интересный документ, который действует на территории республики Башкортостан. (Постановление №629 от 29 декабря 2014 года). Который, смысл этих хороших статей на вашем сайте, уничтожает в корню, дабы народ не стал жить лучше.
И каждый поищите в своих регионах такие документы против народа, чтоб не попасть на бабки на земле от государства.
Вот он источник: docs.cntd.ru/document/423904435
Перехожу по ссылке и в самом начале читаю (пункт 2):
«Определить, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, устанавливается в размере трех процентов от их кадастровой стоимости, действующей на момент обращения заявителя»
Я как то гневно написал. Прошу мои слова в свою сторону не принимать. Никого не хотел задеть)
Ваши работы, очень полезны, я и сам некоторые моменты отсюда черпал.
У меня у самого ситуация следующая, обратился друг, живёт в другом регионе, попросил найти ему землю. Я нашёл на аукционе от администрации. На аукционе от его имени, я был единственным участником. Благополучно оформили участок. Быстро построились. Сейчас на стадии ввода в эксплуатацию дом. Занялся вопросом выкупа участка. Ну как бы начал изучать моменты, какие могут быть сложности. Вот тут то и обнаружил чисто случайно это постановление.
По смыслу графы 3, получается, до окончания срока аренды по кадастровой стоимости, за вычетом сумм уплаченных за аренду или после окончания срока аренды и за 3 процента от кадастра. А аренда у нас на 20 лет, ещё и завышенная кадастровая цена.
Вот теперь думаю как отсудить кадастровую стоимость.
Подал заявление на предварительное согласование, со схемой образуемого участка, более месяца назад, 5 дней назад истек срок 30 дней на рассмотрение. Сегодня получил ответ УИЗО, что сформировать участок возможно согласно предоставленной схемы и что будет опубликовано извещение о предоставлении участка. На торги.гов.ру, на сайте УИЗО на данный момент извещение не опубликовано.
Как понимаю, это уже нарушение сроков обработки моего заявления о предоставлении участка. Не подскажете, каким образом можно форсировать публикацию извещения администрацией?
Отмечу, что по лотам на продажу с момента постановления до момента публикации проходит (исходя из данных на сайте торгов) проходит до двух недель, по формируемым предоставляемым участкам они почему-то номер и дату постановления не публикуют.
С уважением Земельный Барон.
Да, действительно — имеет место техническая накладка, сотрудник по моему делу ушёл в отпуск (действительно), деньги в газету за публикацию ещё не поступили, публикуют все извещения раз в 2 недели. Теперь меня беспокоит другой момент: после общения с сотрудником, ответственным за публикацию на torgi.gov.ru и сотрудниками отдела, включая зама, создалось впечатление, что публикация будет только в газете, на сайте администрации и на торгах — нет. Не может ли это в дальнейшем стать причиной проволочки для повторной публикации извещений? Тем более, что в своём ответе они указали, что обязаны осуществить публикацию, в том числе, в сети интернет.
Как лично я вижу ситуацию — 1. На руках вы имеете ответ о возможности проведения торгов это раз. 2. Пообщавшись с сотрудниками отдела вам ответили что деньги поступают с задержкой это два и это чисто технический момент + товарищ с отпуском. 3. Мнимое суждение и беспокойство относительно повторной публикации это вероятностное утверждение ничем не подкрепленное это три. Как я вам уже отвечал ранее, вы имеете абсолютно полное право задавать любые вопросы, обращаться с заявлениями, обращаться за разъяснениями относительно торгов к лицам ответственным за их проведение.
Вывод, не наводите шум раньше времени, это просто совет, составьте письмо на бумажном носителе с вашей подписью на имя руководителя с просьбой уведомить вас об опубликовании извещения со ссылкой на интернет ресурс заблаговременно. Вам ответят они обязаны.
Касательно повторной публикации — есть конкретный пример по участку (при желании, могу предоставить ссылки, в ЛС), появившемуся на сайте администрации в начале этого года и повторно опубликованному там же спустя еще 3 месяца. Когда по нему наводил справки, мне было сказано, что по данному участку производилась повторная публикация по постановлению суда, на сайте торгов извещение было опубликовано один раз (после суда и повторной публикации). Причина инициации судебного процесса мне неизвестна.
Понимаю и ценю Ваш совет насчет спокойствия, но имея перед глазами подобный пример — есть некоторое основание для беспокойства.
Вашим советом касательно письма обязательно воспользуюсь, спасибо!
Извещение таки было опубликовано, и был получен отказ в предварительном согласовании, ввиду других заявителей на данный участок. Теперь данный участок по регламенту (как сообщили в УИЗО), в течение полугода :( должен быть выставлен на аукцион. Перед аукционом УИЗО проведет межевание, паспортизацию, постановку на учет, получить ТУ на коммуникации.
Поскольку процедура будет длительная — отсмотрел еще 7 несформированных участков, которые и думаю подать на предварительное согласование, тем более, что сами УИЗО озвучили, что в данному случае вероятность повышается.
Как понимаю, подача пачкой таких участков УИЗО выгодна, что может привести к положительному результату (предварительное согласование).
Насколько правомочен период 6 месяцев для выставления несформированного участка на аукцион?
Другими словами когда необходимо сформировать участок за счет бюджетных средств (Определить границы поставить на кадастровый учет) это может длиться и 6 месяцев и год.
Если вы будете формировать участок даже за свои средства это займет столько же времени. Если выигрываете торги, то администрация заключит с Вами договор аренды, если торги не выиграете — администрация возместит ваши расходы, которые вы понесли по формированию данного земельного участка.
Касательно подачи нескольких земельных участков возникло несколько вопросов:
1) На некоторые отсмотренные участки частично распостраняется охранная зона ЛЭП, в этом же ряду есть таким же образом расположенные уже сформированные ИЖС участки со строениями, по кадастровой карте эти жилые строения находятся за пределами охранной зоны. Стоит ли подавать данные несформированные участки на предварительное согласование (для количества), или это приведет к отказу по данным участкам?
2) Каким образом лучше подавать заявление: отдельный комплект (заявление, схема бумажная, схема на электронном носителе) на каждый участок или одним пакетом (заявление с перечнем адресов, диск со всеми схемами, пачка схем)?
1) Лично я участки с такими обременениями, как ЛЭП и другие «частно-государственные» сети, не рассматриваю. Сегодня зона ЛЭП 10 метров, а завтра станет 110 (как это недавно было в Подмосковье с газом). Кроме того, проживание «под проводами» — перспектива мало приятная. Причиной отказа в аренде это вряд ли послужит, скорее даже наоборот — администрации выгодно получать арендную плату за «неликвид».
2) Я подаю документы по-отдельности — мне самому так удобнее. Но вам никто не запрещает использовать «пакетный» метод. Только напишите, пожалуйста, в комментариях о результатах такой подачи. Спасибо!
По моему первому заявлению-пробному камню (как писал выше), УИЗО взяло на себя обязательство сформировать участок, подготовить ТУ для коммуникаций, поскольку в результате проверок (как было указанно в письменном ответе) обнаружилась возможность сформировать участок по указанной мною схеме. Однако, позвонив в УИЗО, мне сообщили, что при попытке постановке на кадастровый учет, у данного участка обнаружился владелец, проживающий в соседнем доме, в результате чего дальнейшая процедура прекращена, обещают направить письменный ответ с описанием ситуации.
Возник вопрос: почему же тогда они, в результате проверки (росреестр, градостроителей и т.п.), сообщили о возможности формирования, если теперь они же опровергают возможность формирования участка?
При всем моем желании помочь, на ваш вопрос сможет ответить только представитель УИЗО, кем я не являюсь. Для начала, дождитесь от управления письменного ответа с описанием ситуации, а далее будем исходить из полученной от УИЗО информации.
И еще один вопрос, который хотел бы прояснить:
Правильно ли я понимаю, что в случае успешного заключения договора аренды с муниципалитетом, к ежегодным расходным статьям, помимо арендной платы за ЗУ, также следует отнести ежегодный налог на землю за этот самый арендуемый у муниципалитета ЗУ?
Поэтому, я являюсь сторонником аренды любой недвижимости, включая земельные участки, так как не вижу смысла «замораживать» деньги в недвижимости, а затем еще и платить за неё налог (читай ипотеку).
Таки получил ответ УИЗО — далее выдержка:
«При проведении кадастровых работ, с выездом на место, установлено, что участок находится в частной собственности третьих лиц и границы земельного участка не установлены в соответствии с дествующим земельным законодательством. Без проведения кадастрового учета оборот таких ЗУ не предусмотрен. У администрации отсутствуют правовые основания для формирования земельного участка и предоставления с аукционных торгов». Хотя они же ранее письменно подтвердили возможность формирования, при соблюдении прав третьих лиц.
Какие-либо реквизиты или ориентиры участка, кроме тех, что я сам обозначал, в ответе отсутствуют.
В связи с этим возник вопрос: граница поданной схемы граничит с уже отображающимся участком на публичной кадастровой карте. Могу ли я каким-либо образом выяснить, с какими другими участками граничит этот отображающийся участок, кроме ПКК?
На основании их ответа у меня два варианта:
1) Участок полностью в собственности третьего лица (строений нет, не сформирован) и деятельность в его направлении я прекращаю.
2) Либо же моя схема частично задевает чей-либо участок (рядом есть несформированный участок, на котором стоит частный дом). В этом случае я могу изменить схему, чтобы не задевать права третьих лиц и подать её заново.
По поданным заявлениям на остальные 7 участков жду ответы после праздников — подавал пакеты по каждому отдельно.
Разумеется, все 7 участков мне не нужны, лишь один, для своего строительства.
Недавно уизо на странице своего сайта повесили напоминалку о необходимости проведения постановки на кадастровый учет, для защиты от посягательства со стороны третьих лиц. Эта же статья была продублирована на главной странце администрации.
Года 2-3 назад я тоже оказался в похожей ситуации, когда подавал пакет из 5 схем на аренду разных участков в черте города. Помню, что на самый интересный из всех ЗУ, который располагался между дорогими жилыми домами и даже был с 3-х сторон огорожен соседскими заборам, но при этом не отображался на ПКК, мне пришел похожий ответ: мол земля не разграничена, но уже кому-то принадлежит. И тоже без конкретных имен и цифр. Тогда у меня еще не было опыта, как отстаивать свои права через прокуратуру и я, не предав особого значения, переключился на другие ЗУ. Спустя пару месяцев «найденный» мной ЗУ уже отображался на кадастровой карте (статус нового правообладателя уже не помню).
В целом, земля не может быть в частной собственности и при этом не отображаться на ПКК — такая ситуация называется «самохват». С другой стороны, самозахват и законная прирезка муниципального ЗУ к основному — тоже имеют место быть. Как видите, ситуация не однозначная и требует проверки контролирующих законодательство органов (прокуратуры).
Стал бы я сейчас связываться с подобным ЗУ — да, стал бы, так как не исключена ситуация, что сотрудники администрации попросту присмотрели данный ЗУ для «своих».
Что касается вашего вопроса о возможности проверить данные о земельных участках где-то еще (кроме кадастровой карты), то я передал ваш вопрос кадастровому инженеру и поделюсь информацией с вами, как только получу от него ответ.
Возможно, я зря в цитате не указал часть их ответа, за что прошу прощения:
«Согласно пункту 4 статьи 69 федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ „О государственной регистрации недвижимости“ технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодальством РФ порядке до дня вступления в силу старого Закона о кадастре, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
В этой связи, без проведения кадастрового учета оборот таких земельных участков не предусмотрен в соответствии с действующим земельным законодательством
Обязанность уточнения границ возложена на правообладателей таких земельных участков и внесение сведений в государственный кадастр недвижимости носит заявительный характер».
Исходя из этого ответа, я пришел к выводу, что участок и права на него были сформированы еще до введения обязательного кадастрового учета, никаких операций после этого с ним не производилось, потому на ПКК он не отображается, что и навело меня на мысль о тех 2 вариантах. Конечно, мои выводы могут быть ошибочны, я познаю эту схему методом проб и ошибок :).
Правильно ли я Вас понял, что они обязаны были указать минимальные реквизиты участка в своем ответе, на основании которых они сделали вывод о наличии прав третьих лиц, которые обосновали в целом их ответ? Или данный ответ сам по себе достаточен для обращения в контролирующий орган?
Вы попали в ситуацию когда испрашиваемый Вами земельный участок (на основании схемы) частично или полностью наложился на так называемый ранее учтённый земельный участок. Ранее учтенный земельный участок — это участок который физически существует на местности и права на которые зарегистрированы, но границы которого не занесены в государственный кадастр недвижимости и соответственно не отражены на публичной кадастровой карте.
Для того чтобы определить степень наложения испрашиваемого земельного участка на ранее учтенный земельный участок, необходимо заказать геодезический обмер у организации которая работает на территории соответствующего муниципального образования. Геодезический обмер включает в себя съемку (координирование) границ ранее учтенного земельного участка, заборов и построек, составление полевого чертежа (абриса) с указанием ранее учтенного земельного участка и близлежащего свободного пространства (не обремененного правами третьих лиц) и сопроводительного письма о характере и составе выполненных работ для того чтобы можно было сформировать новую схему рядом и получить согласование органа местного самоуправления.
В нашей практике встречается редко, что органы местного самоуправления самостоятельно выезжают на территорию и фиксируют наличие прав третьих лиц на испрашиваемых земельных участках, в виду большой загруженности. Поэтому, чтобы исключить вариант незаконного отказа в согласовании схемы, рекомендуем Вам выехать на участок вместе с геодезистами и убедиться в наличии прав третьих лиц.
О наличии прав третьих лиц могут свидетельствовать: ограждающие заборы, межевые знаки, различные строения.
Если таковых Вы не обнаружите на участке, рекомендуем обратиться в администрацию с просьбой о разъяснении на основании чего был сделан вывод о наличии прав третьих лиц на испрашиваемом земельном участке, приложив результаты геодезического обмера.
Если в результате геодезического обмера, окажется, что формирование земельного участка возможно в пределах указанной территории, мы готовы подготовить для Вас схему бесплатно.
По тому участку, который прошел публикацию в СМИ, выяснилось в результате «разведки», что он принадлежит уже 20 лет мореходу, оставившему его себе на «пенсию», соответственно, вопрос с этим участком закрыт окончательно.
По 7 поданным схемам я получил 7 отказов с возвратом заявления.
По двум поданным схемам были сообщены 2 кадастровых номера. Проверил на ПКК – в базе они есть, но не имеют координат границ, соответственно, на карте не отображаются. Форма собственности также не указана. Возможна ли проверка на ПКК участков на той или иной улице (их количества, например), по которым не указаны границы, чтобы отсекать их в дальнейшем?
Хорошо, раз есть номер КК — вычеркиваем.
Самое интересное в остальных 5 участках – там типовые ответы:
«Испрашиваемый для формирования земельный участок (площадь, адресные ориентиры), расположен в границах сложившейся застройки, предоставлен ранее в установленном законом порядке третьим лицам и имеет адресные ориентиры: участок № ХХ (либо район А, прим. моё) по проекту/генплану, (адресные ориентиры).
Такие земельные участки не состоят на государственном кадастровом учёте в соответствии с действующим земельным законодательством, не имеют кадастрового номера, не поставлены на учет государственном кадастре недвижимости, соответственно, в Едином Государственном Реестре недвижимости не содержится каких-либо сведений о них.
Согласно пункту 4 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу старого Закона о кадастре, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на который зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии со старым Законом о государственной регистрации, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
В этой связи, без проведения кадастрового учета оборот таких земельных участков не предусмотрен в соответствии с действующим земельным законодательством.
Обязанность уточнения границ возложена на правообладателей таких земельных участков и внесение сведений в государственный кадастр недвижимости носит заявительный характер.
Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая статью 11 Земельного кодекса РФ, у администрации муниципального образования …… отсутствуют правовые основания для предварительного согласования предоставления в аренду (срок, адрес, площадь).»
Может, я неправильно читаю? Участки не состоят на гос. учете, нет кадастрового номера, не поставлены на учет в государственном кадастре, нет сведений в ЕГРН, а отказ из-за…. наличия в ЕГРН прав на эти участки? Или это мнимое противоречие в ответе?
Кроме того, как эти участки могли предоставить третьим лицам, если они не сформированы? Или их предоставили до введения обязательного кадастрового учета?
Что это могут быть за районы, участки со странными номерами, проекты и генпланы, которые не дают права администрации произвести публикацию в СМИ, и т.д. — хотя везде рядом жилая застройка?
Часто встречается что земельный участок не сформирован, не стоит на кадастровом учете, но у него есть правообладатель (участок не приватизирован) или собственник, это встречается нередко в деревнях, а также в старых частных секторах города, при этом, в сведениях ЕГРП будут отражены адресные характеристики и иные ориентиры которые позволяют идентифицировать ЗУ на местности. Однако, при продаже, сдаче в аренду с регистрацией аренды и т.д. документы по таким участкам будет необходимо приводить в соответствие с настоящим земельным законодательством т.к. это уже будет являться гражданским оборотом, а такие действия должны быть осуществлены в соответствии с ДЕЙСТВУЮЩИМ законодательством РФ.
Спасибо за ответ. Вопрос тогда в следующем:
если администрация в своих ответах ссылается на какие-то генпланы и проекты — каким образом можно получить доступ к их базе, по которой они провели эту проверку, раз, как мы видим, данных ПКК недостаточно? Должны ли они быть в публичном доступе?
Вопрос носит характер поиска пути усовершенствованния методики поиска по времени и денег, потому это может быть и не какой-либо общий план местности, по которому администрация проверяет поданную схему, это может быть и метод проверки конкретно взятого участка, не сформированного на ПКК. Возможно, это не только к вам вопрос, но и к кадастровому инженеру.
Например, если я запрошу сам генплан или схему района, на которую они сослались — обязана ли администрация его предоставить или указать место его публикации?
Срок более 2-х месяцев, это нормально разве?
Куда нужно обращаться и что посоветуете делать в этом случае?
Отличается ли порядок предоставления в аренду а потом и в собственность земли под пром.производство?
К примеру, хочу попробовать взять в аренду участок под пищевое производство (сыроварение/пивоварение и т.д.) в размере 15 соток, мои действия:
1. Нахожу ЗУ «земли населенных пунктов», делаю план-схему.
2. Подаю заявления от физ.лица с указанием вида использования (пром.производство), прикладываю план-схему.
3. Организуют торги, торги не состоялись, мне повезло и дают мне участок в аренду.
4. Какие необходимо соблюсти условия что бы спустя 3-5 лет я выкупаю этот ЗУ в собственность за 3-15% от кадастровой стоимости?
Для 15 соток порядок предоставления в аренду с последующим выкупом не отличается от указанного выше. Единственное, что ЦН участка должно быть под пищевое производство, деятельность от имени физ лица следует указывать коммерческую, разница между физ. и юр. лицом в расчете стоимости аренды. Процедура оформления документации под деятельность связанную с производством иная, получите сначала участок, потом начинайте оформлять разрешительную документацию связанную с ведением коммерческой деятельности.
Не дадут — это участок с обременениями. Да и вам такой участок тоже не нужен. Обратите внимание на ЗУ, границы которых еще не образованы и, желательно, рядом с жилыми домами
Данные земельные участки относятся к землям с особо охраняемыми территориями и объектами, т.е. оборот и деятельность на таких землях достаточно жестко контролируются государством. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. Такие земельные участки так же не подлежат передаче в собственность.
Кроме того в ПЗЗ вашего муниципального района должно быть положение о таких территориях и правила пользования такими территориями. Изменить вид разрешенного использования такого участка достаточно проблематично, как правило такими участками интересуются граждане и юридические лица желающие вести на них спортивно-оздоровительный или туристический вид деятельности. Аренда такого участка не перспективна в плане ИЖС или ЛПХ.
Ответ на ваш вопрос в ст. 39.15 ЗК РФ, п. 14 — Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года.
Потому не могу понять что они имеет ввиду. Если разъясните буду благодарен! Может кто сталкивался. заранее спасибо.
Если я правильно понимаю то что вы написали, п.п. 15. п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — Земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
В своих разъяснениях законодатель дает четкое понятие предоставления ЗУ в порядке п.п.15 п.2. ст. 39.6 ЗК РФ, а именно — предоставление земельного участка возможно только в случае, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ, — при условии предварительного извещения о возможности приобретения земельного участка для указанных целей и отсутствия иных заинтересованных в приобретении такого земельного участка лиц.
Обращаемся к ст. 39.18 ЗК РФ, а именно, п. 6 ст. 39.18 ЗК РФ — Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 ЗК РФ.
Весь порядок предварительного согласования указан в ст. 39.17 ЗК РФ, кроме того, обращаю ваше внимание что существуют категории граждан имеющие льготы на предоставления ЗУ, см. ваше региональное законодательство.
о предоставлении Государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена»
Прошу предварительно согласовать предоставление земельного участка
с кадастровым номером (при наличии)______________,
с целью: __индивидуального жилищного строительства__,
площадью: 1500 м2, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Дмитровский муниципальный район____более конкретный адрес_________
Основание предоставления земельного участка без проведения торгов:
ЗК РФ Статья 39.6.2.15 земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Категория земель __Земли населенных пунктов__,
Вид разрешенного использования: __Для индивидуального жилищного строительства__.
Срок аренды: 15 лет.
реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование испрашиваемого земельного участка предусмотрено указанным проектом (при наличии)__________________________________________;
реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (при наличии)__________________________________________;
реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных указанными документом и (или) проектом (при наличии)____________________________________;
Приложение:
1: _Копия паспорта заявителя____
2: _Схема расположения земельного участка___
и собственно отказ:
Решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»
от 10.12.2018 № 9787
Рассмотрев Ваше заявление о предоставлении Государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», в отношении земельного участка площадью 1500 кв.м., местоположением: Московская область, Дмитровский городской округ,__________, Администрация Дмитровского муниципального района отказывает Вам в предоставлении Государственной услуги в связи с тем, что: С заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Разъяснения о порядке действий для получения положительного результата по предоставлению Государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»: В соответствии с п.1 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов являются если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
2) Кто сказал и в каком городе?
Возможно ли взять в аренду большой участок (105Га) по 2му способу для КФХ?
Почему для КФХ подходит способ №4, способом №2 можно ведь тоже воспользоваться? (или будут какие то осложнения?)
И возможно ли получить большой участок в собственность (105Га), после допустим 5 лет использования в аренде, но не всего полностью, а только часть его (5-10Га)
Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
Статья 1. Понятие крестьянского (фермерского) хозяйства — Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также — фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.
3. Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений.
ст. 39.11 Земельного Кодекса РФ
1. Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также — аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
Пользоваться вы можете любым способом, мы лишь ориентируем вас и даем правовые советы согласно практике правоприменителя. Осложнения могут возникнуть в зависимости от политики вашего региона и органов регулирующих земельные правоотношения в вашей области.
Получить в аренду 105 Га возможно, смотрите торги на сайте Фонда Государственного имущества вашего региона (области)
Порядок выкупа ЗУ Сельхоз. назначения устанавливается вашим региональным законодательством, общие условия указаны в ст. 10 ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»., как правило правом выкупа земельного участка обладают граждане и юридические лица использующие его на праве аренды и не допускающие ухудшения его полезных свойств на протяжении более 3х лет.
Нет не полностью выкупить 5 10 Га из аренды в 105 Га не получится, т.к. при этом у вас исчезнет индивидуально определенный объект права аренды указанный в договоре, при формировании нового участка с меньшей площадью старый участок теряет свой кадастровый номер и его границы упраздняются в сведениях содержащихся в Россреестре.
На территории СНТ есть незанятые земли. Я не являюсь членом СНТ. Есть ли возможность получить землю в аренду? (Предварительное согласование — аукцион, если потребуется и т.д.). Или я правильно понял из ст. 39.16 п. 3, что не являясь членом общества не видать мне земли?
Пока председатель не согласится и не поддержит меня? Ну, или пока не вступлю в СНТ.
П.С. Земля пока не для ИЖС — для дачного, как раз, хозяйства.
Я так понимаю что годовая аренда будет равна начальной стоимости указанной в аукционе на этот земельный участок. При условии отсутствующих желающих участвовать в аукционе. Но начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа (ЗК РФ Статья 39.11 п 14 ). Я беспокоюсь что эта начальная арендная плата будет выше рентабельности участка.
Согласен, что разный от региона к региону размер арендной платы, как и стоимость выкупа в собственность, — жутко напрягает. Однако сделать запрос в Администрацию нужно всего один раз, а затем можно пользоваться полученной информацией до следующей земельной реформы
Однако, экономический смысл данная схема имеет только в случае, когда кадастровая стоимость одного и того же участка под ИЖС или ЛПХ в разы выше кадастровой стоимости этого же участка, но под садоводство. В противном случае, дополнительные риски не оправданы.
Не могу понять какую тут роль выполняет заявление «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» И не могу понять если их писать одновременно как администрация свяжет оба моих заявления. Или же надо сначала утвердить схему. Когда схема будет утверждена, тогда уже писать заявление на предварительное согласование ЗУ без торгов но основании утвержденной схемы?
Я уже в начале пути, поскольку теорию понимал. Задача присоединить к своему участку (доля 50 %) брошенный огород. Был в аренде у деда, отец продлевал или нет не знаю, а мы с братом вовремя не чесались. Часть огорода соседка оттяпала. Ну да что уж. Прикинул в автокаде, заказал инженеру схему (правда подороже чем тут предлагается), в электронной форме подал заявку. В случае успеха на данном этапе, далее планируется фундамент/подвал дома, регистрация незавершёнки, выкуп.
И тут же первое приятное удивление. Забыл указать номер телефона и утром звонок из МФЦ Ступино за уточнением и просьбой написать заявление на снятие продублировавшейся заявки. Следующий вопрос по форме участка. Учитывая что я вписывал участок между своим участком, соседским и оврагом, он получился витиеватым, на что мне сразу указали. Так же сославшись на какой то районный акт, сказали что с такой формой стопудов зарубят и выкинут на аукцион. Ну и удостоверившись что я понял и форму менять не планирую, рассказали как следить за статусом заявки и что и как по времени.
По истечении времени, разумеется, выяснилось что я не один желающий и в предварительном согласовании мне отказано. Рассказали, что как только найдут деньги, сформируют участок и выставят на торги. Сегодня сказали что участок готовится и через 2 – 3 месяца будет аукцион.
И вот тут я как то поднапрягся, понимая что упускать примыкающий участок я не могу, но и платить по цене выше рынка, а уж тем более по кадастру, тоже не стану. Собирался завтра съездить в Ступино забрать отказ, который почему то не появился в личном кабинете, а по почте не пересылается. В итоге притормозил с поездкой и сижу читаю, размышляя что мне светит, а что не светит.
Из дополнений: Между мной и соседкой есть проезд, на который между участками оставлено 4 метра, но последнее упоминание об этом проезде есть лишь на какой-то древней схеме и то не определённое. Соседка, когда залезла на мой (дедовский) огород, пересекла этот проезд и я себе под корочку отложил, что, если она станет реально залезать с заборами и строениями, у меня будет повод для судебных вопросов. Соседке сделал оферту о намерениях, если будет продавать что бы в первую очередь мне предлагала. Но о деньгах говорить пока не стал. У неё это не единственный участок. 15 основной огороженный с домом и садом + 5 не используемый + 15 не используемый с залезанием за проезд. В свою очередь, формируя свою схему, которую подавал в заявке сделал два «залаза» на проезд вокруг её участка что бы иметь аргумент для разговора в будущем.
Пока вот такие вопросы крутятся:
Почему муниципия сама оплатила формирование участка и даже на моё предложение поучаствовать отказали, хотя сетовали что деньги могут не сразу найти.
Как не проиграть и не переплатить? Аукцион же открытый? Как он проходит? Там видно что нужно поднять ставку или вслепую? Делаются ставки или подтверждается переход на следующий шаг? Остаётся время для следующего шага что бы отреагировать?
В комментариях не раз упоминалось о диалогах с «другими участниками» аукциона. Это вообще реально?
Посмотрел на текущие аукционы в районе. Полдюжины вариантов. 10 -15 соток стартовая цена 60 – 80 т.р. Кадастровую стоимость не пробивал, но думаю 1.2 – 1.8 млн. если на мою цену ориентироваться. Соответственно стартовая ставка аренды порядка 0,4-0,5% от кадастра. При том что если нужно реально взять в аренду пустой вторичный участок в районе это обойдётся в 1 – 2 т.р.мес. или купить за 300 – 600. То есть и цена кадастра существенно выше рыночной и аренда. Очевидно, что за реальное ЛПХ ни кто не станет так платить и всё торгуются с заходом на выкуп для себя или перепродажу. Отсюда вопрос по практике. Что происходит с лотом если инициатор муниципия, а участников не возникло? На понижение, полагаю, они не играют, так и висит?
Впоследствии можно уменьшить кадастровую стоимость и соответственно аренду, например, через снижение качества участка учитывая что она на краю оврага с уклоном? Это делать лучше/удобнее до выкупа или после?
1) Муниципия, как вы ее называете, оплачивает кадастровые работы из-за того, что ей придется создавать аукцион, а для этого участок должен быть сформирован. Если бы аукцион признали несостоявшимся, то оплачивать кадастровые работы пришлось бы заявителю на предварительное согласование, то есть вам.
2) На моей практике аукцион по аренде проходил «в открытую», то есть, заинтересованный участник торгов вслух называет ставку аренды, которая должна быть выше предыдущей. Шаг торгов и минимальная арендная ставка были озвучены перед началом торгов. Время для принятия/подсчета решения предоставляют достаточно.
3) Перед аукционом у вас будет немного времени «познакомиться» с другими участниками торгов и, возможно, полученная в ходе общения информация вам как-то пригодится. Например, простым вопросом: «А вы первый раз на аукционе?» вы сможете определить перекупщика, ориентируюсь на ставки которого можно предполагать ликвидность (выгоду) будущей сделки.
4) Про понижение ставок на аукционе я не слышал, а вот в случае отмены аукциона — вы можете снова обратиться с заявлением о предварительном согласовании.
5) Верно, на данный момент снижение кадастровой стоимости — это самый эффективный вариант снижения ставки аренды. Заняться этим перед выкупом, то есть предварительно не вкладывая деньги в строительство и выкуп, считаю более рациональным. О том, как мы снизили кадастровую стоимость земельного участка в 2 раза, я рассказываю здесь: zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/
По 5п. думается всё равно в строительство придётся вкладываться сразу, чтобы не вылететь на второй год аренды. Да и строительство запланировано из-за чего вся возня с участком. А учитывая, что по срокам (если всё пойдёт по плану) я попадаю в конец лета-осень, то ограничиться фундаментом под подвалом и заморозить в таком виде. Отсюда ещё ряд вопросов:
1. Возможные проблемы с регистрацией незавершёнки, постановкой на учёт и вступлением в права собственности.
2. Подвальная часть здания будет учитываться как площадь при исчислении ставки налога? Хочется уложиться в 50 метров, а остальное вывести в подвал и мансарду, если в этом есть смысл.
3. У меня ещё 50% в доме на основном (соседнем) участке и на нём же строиться домик который ещё предстоит зарегистрировать. В первом случае в моей собственности метров 20, а во втором больше 50 без учёта мансарды. Необлагаемая часть метров суммируется и мне нет смысла теперь вписываться в 50 метров или по каждому объекту отдельно?
4. Наличие двух домов на одном участке 15 соток приведёт к каким либо проблемам или это в пределах практики с учётом соблюдения отступов и других параметров? Или стоит разделить с братом участок на два?
5. Не хочу терять постоянный контакт с администрацией, поэтому выделил для себя вопрос из комментов для отправки письма. В котором хочу поинтересоваться: Проектом договора аренды, стартовой ставкой арендной платы, просить уведомить меня заблаговременно о публикации извещения о проведении торгов со ссылкой на интернет ресурс (вопрос из комментов), информировании о по формировании участка и постановки его на кадастровый учёт, ну и наконец об отсутствии в электронном виде в личном кабинете на uslugi.mosreg.ru отказа на предварительное согласование. Уж очень не хочется за ним ехать в Ступино, а без него приходится исходить из догадок и верить на слова сказанные в телефонном разговоре. В каком виде и на чьё имя стоит писать и стоит ли вываливать все вопросы сразу или засылать пошагово в ответ на полученный ответ?
Кроме того, вам будет полезно узнать о возможности увеличения своего участка за счет муниципального: zembaron.ru/oformlenie/prirezka/
Если после прочтения материалов по ссылкам у вас останутся вопросы, то вы сможете задать их в комментариях.
При всем уважении, у меня нет желания пошагово консультировать каждого желающего. Все «ключи» для результативной аренды я дал в материале выше — пользуйтесь, это бесплатно. Для сопровождения сделки, пожалуйста, обращайтесь к юристам.
За прирезку спасибо, но уже прошли это обсуждение. 15 к 15 не добавить, да и ценник всё равно конский выходит.
Впрочем аукционы, как я посмотрел, тоже не понятную математику выдают. С Вашего позволения (если нет сотрите ссылку) приведу пример: www.torgi.gov.ru/restricted/notification/notificationView.html?notificationId=29197726&lotId=29197951&prevPageN=10
Участок 15 соток. Кадастровая стоимость 1,8 ляма. Реальная рыночная, полагаю 600 — 1200. Но за 1200 будет годами висеть на Авите. Стартовая аренда 126 143,85. Конечная цена 266 163,32.
В чём прикол? За три года выкинуть стоимость участка который можно рядом купить? Если за год, два не перевести в собственность схема явно с отрицательным результатом. Выкуп 3-15% потребует 54 — 270 т. Затраты тоже вряд ли меньше 50, разумеется без учёта сроительства. На втором году вылетаем на 600 — 850.
Это я ко всем разговорам о банде перекупщиков на аукционах. За что им там сражаться? Или всё не то чем кажется?
Мне например не понятно как может быть годовая аренда 8 — 15% от кадастра или 15 — 30% от рыночной стоимости? Это противоречит любому рынку, логике и здравому смыслу.
1) Если часть ЗУ находится в охранной зоне электропередач. Около 10% участка. Т.е. по самому участку электропередач нет. Но участок немного входит в ОХРАННУЮ зону этой электропередачи. Участок ешё не сформирован. Как вы считаете это может повлиять на предварительное согласование?
2) Если у желаемого ( не образованного ) участка приходит улица ( небольшой проезд ). То нужно ли эту улицу указывать в схеме и как то учитывать ширину или отступ участка от улицы ( проезда)
2) Проезд нужно учитывать при строительстве — не менее 5 метров от дороги. При подготовке схемы проезд также нужно учитывать согласно нормам СНИП, но это уже задача кадастрового инженера.
после заключения договора аренды ЗУ на строительство гаража, как полагается, было получено разрешение на строительство. Далее после его возведения поставили на кадастровый учет. И тут выяснилось, что гараж построили больше чем ЗУ. Специалисты администрации предложили расторгнуть договор аренды и сформировать новый ЗУ. Так и сделали, хотя не понятно зачем было расторгать договор, если в итоге пришлось просто сформировать рядом новый ЗУ, чтобы гараж входил на эти два ЗУ. И вот тут администрация пришла к такому решению: ЗУ не можем предоставить в аренду, так как на них находится сооружения, стоящее на кадастровом учете. Я просто теперь в тупике, что делать?
Три варианта решения вашей проблемы:
1.Объединение двух участков в один;
2.Корректировка границ участка с гаражом;
3.Исковое заявление о признании права собственности на строение.
Рекомендую для составления иск и поиска норм закона на которые вы будете опираться обратиться к юристу.
В прошлом ответе упоминал об исковом о признании права, однако, с учетом разъяснений ВАС РФ, такая категория иска будет называться именно об установлении права собственности, т.е. возникновение права собственности у лица им не являющимся. ПП ВАС РФ от 02.08.2005 N1206/05
Подскажи как ты выкачивал данные? У меня получилось только выкачать кадастровые кварталы, а участки только вбивая в ручную. Или я может тоже делаю, что то не так… Если не сложно напиши шагами. У меня АРГО7
Образец заявления, а так же список необходимых документов советую уточнять либо на очном везите в администрацию либо на официальном сайте.
Рекомендую также ознакомиться с законодательством регулирующим такие правоотношения:
1. Главы 17-18 Земельного кодекса РФ;
2. ст. 41 Лесного кодекса РФ — аренда для рекреационных и оздоровительных целей;
3. Глава 6 Лесного кодекса РФ — основания аренды лесных участков;
4. Глава 8 Лесного кодекса РФ — проведение торгов.
Барон»! Скажите пожалуйста, есть ли возможность лично проконсультироваться у Вас(платно)СПб? Спасибо.