4 способа взять земельный участок в аренду у государства

Что нового в Земельном Кодексе РФ

1. Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
2. Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
3. Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан и без проведения аукциона.
4. Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если: относятся к разрешенной категории, стоят на кадастровом учете и имеют возможность подключения к инженерно-техническим коммуникациям (для ИЖС).

Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен участок.

Способы аренды земли у государства

1. Аукцион по инициативе администрации на ЗУ, которые находятся в муниципальной собственности, состоят на кадастровом учете и отображаются на кадастровой карте РосРеестра;
2. Аукцион по инициативе граждан с правом последующего выкупа участка в собственность на ЗУ, которые находятся в муниципальной собственности, состоят на кадастровом учете и отображаются на кадастровой карте РосРеестра;
3. Аренда без проведения торгов для льготной категории граждан на ЗУ, которые находятся в муниципальной собственности, состоят на кадастровом учете и отображаются на кадастровой карте РосРеестра;
4. Аренда без проведения торгов для обычных граждан на ЗУ, собственность которых не разграничена, а границы не отображаются на кадастровой карте РосРеестра (по упрощенной схеме).

Нам интересен 2-й и 4-й способ. Их разберем детально, остальные кратко.

Способ №1 — аренда через аукцион по инициативе администрации

Если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки, значит поселение разделено на участки по видам разрешенного строительства. Следовательно, все участки под индивидуальное жилищное строительство, которые администрация выставляет на аукцион — уже согласованы и сформированы. Чтобы получить участок муниципальной земли в аренду, нужно отслеживать информацию о предстоящих аукционах в местных газетах и на сайте муниципалитета.  

Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.

Условия аренды участка через аукцион

1. Местный орган исполнительной власти инициирует аукцион и выступает организатором его проведения;
2. Администрация назначает срок заключения договора и начальную ставку арендной платы;
3. Организатор определяет время и место проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие;
4. Муниципалитет устанавливает порядок внесения/возврата задатка и шаг аукциона;
5. Информацию размещают на официальных информационных ресурсах за 30 дней до проведения аукциона.

Какие документы нужны для участия в аукционе (физлица)

1. Заявка по форме установленной администрацией;
2. Копия паспорта или загранпаспорта (для иностранцев);
3. Квитанция о внесении задатка.

Прием документов заканчивается не позднее 5 дней до проведения аукциона. 

Способ №2 — аренда через аукцион по инициативе граждан

Начну с того, что с 1 июня 2015 аукционы по аренде земель в границах Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя не проводятся. Законодатель не допускает утверждение схемы расположения земельного участка на данных территориях. То есть, стать инициатором аукциона в указанных городах можно только на уже сформированные земельные участки, либо на несформированные участки, но за пределами населенных пунктов.

К сформированным землям относятся участки, которые уже стоят на кадастровом учете и отображаются на карте РосРеестра. Собственником таких участков должен являться либо муниципалитет, либо государство (публичная собственность).

Шаг 1 — найти свободный муниципальный участок

Список таких участков можно посмотреть на сайте администрации или РосИмущества, но, скорее всего, искать свободные участки в муниципальной собственности вам придется самостоятельно.

Самое эффективное — это методично просматривать участки на публичной кадастровой карте РосРеестра, получая тем самым информацию о статусе, категории и виде разрешенного использования земель, дате постановки на кадастровый учет, площади, кадастровой стоимости и форме собственности.

Нас интересует свободные от застройки участки в публичной или муниципальной собственности:

Когда участок с публичной формой собственности найден, переходим во вкладку «Услуги» и выбираем раздел «справочная информация по объекту недвижимости в режиме онлайн»:

Здесь указаны данные о правах и ограничениях, которые наложены на участок. Внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос» и проходим дальше по ссылке с участком:

Нас интересуют «Права и ограничения», которые здесь, к сожалению, установлены. Значит придется искать новый участок, в котором поле «Права и ограничения» не заполнено:

Шаг 2 — осмотреть участок на местности

Когда свободный земельный участок будет найден, советую осмотреть его на местности. На территории не должно быть бесхозных построек, трансформаторных подстанций, ЛЭП, газопроводов, трубопроводов отопления и других обременений. Проверьте наличие технической возможности подключения к существующим инженерным сетям, что особенно важно для ИЖС. Если участок вам подходит — отправляемся в администрацию, на территории которой он расположен для подачи заявление на проведение аукциона.

При выборе избегайте рекреационных земель (особо охраняемые территории и объекты, оборот и деятельность на которых жестко контролируются государством), а также участков специального назначения (объекты инженерной инфрастуктуры и тп). Такие земельные участки так же не подлежат передаче в собственность. Кроме того в ПЗЗ вашего муниципального района должно быть положение о таких территориях и правила пользования такими территориями. Изменить вид разрешенного использования такого участка достаточно проблематично, как правило такими участками интересуются граждане и юридические лица желающие вести на них деятельность согласно специального назначения. Аренда такого участка не перспективна в плане ИЖС или ЛПХ.

Чтобы понять не ограничен ли выбранный вами участок в гражданском обороте, то перед заявлением на аренду, рекомендую обратиться в администрацию и местный ДИЗО с заявлением о предоставлении информации о ЗУ на наличие охранных, красных и иных зон, а так же прохождении коммуникаций. Более подробно о том, как выбрать земельный участок под строительство дома, я рассказываю здесь.

Шаг 3 — подать заявление в администрацию на проведение аукциона

Заявление пишут на имя главы муниципалитета по форме, предоставленной администрацией, указав при этом цель использования земельного участка. Условия проведения торгов и список документов такие же, как в способе №1.  Прежде чем вы получите ответ о создании, либо отказе в проведении аукциона, по закону может пройти до 30 дней.

Шаг 4 - выиграть торги и заключить договор аренды

Предметом торга будет арендная плата — то есть в аукционе побеждает тот, кто предложит максимальную ставку ежегодной арендной платы. Как правило начальная ставка составляет 0,3-2% кадастровой стоимости земельного участка, а шаг торгов равен 0,1-0,5%.

После аукциона:

1. Результаты торгов заносят в протокол, который составляют в двух экземплярах.
2. Итоговый документ подписывают организатор и победитель аукциона.
3. Описание участка, имя победителя, размер арендной платы вносят в протокол.
4. Задатки участникам возвращают в течение трех дней после проведения аукциона.
5. С победителем торгов, заключают договор аренды.

Минусы аукциона

Главный минус в том, что после небыстрого поиска свободного от прав третьих лиц земельного участка и месяца ожиданий принятия решения о создании аукциона, вы сможете получите участок только по результатам торгов.

Однако, есть и преимущества: за границами населенных пунктов можно взять огромные, уже сформированные земельные участки и не платить за их постановку на кадастровый учет.

Причины отказа в проведении аукциона

• Границы земельного участка подлежат уточнению;
• Заявлено меньше 2-х участников аукциона;
• На земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности;
• Отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
• Не установлено разрешенное использование земельного участка или не соответствует целям использования, указанным в заявлении о проведении аукциона;
• На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юр лицам;
• Земельный участок изъят или ограничен в обороте;
• Земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд;
• Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;
• Участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
• Земля предназначена для строительства зданий в соответствии с государственной программой Российской Федерации;
• В отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления (кто-то вас опередил);
• Является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования;
• Участок изъят для государственных или муниципальных нужд.

Способ №3 — аренда без торгов для льготной категории граждан

Если вы льготник, то и на основании федерального и регионального законодательства имеете право получить земельный участок бесплатно. По заявлению в МФЦ «Мои документы» вас должны поставить в специальную очередь на предоставление земли в аренду без организации торгов. Причем арендовать можно даже зарезервированный муниципалитетом для собственных нужд участок. Кроме того, для льготной категории граждан государство ограничило сумму арендной платы, которая не должна превышать размер земельного налога. 

Правом получить в аренду земельный участок без проведения аукциона наделены следующие категории граждан:

1. Многодетные семьи;
2. Молодые семьи;
3. Ветераны боевых действий;
4. Участники одной их федеральных программ: Дальневосточный гектар; Ленинградский гектар; Костромкой гектар; Родовое поместье; Участки для жителей Крыма; Участки для переселенцев с Крайнего Севера. 
5. Инвалиды, Герои труда и другие категории льгот (уточнять в администрации по месту жительства).

Более подробно о том, как бесплатно получить земельный учаток, я рассказываю здесь.

Способ №4 — аренда земли без торгов по упрощенной схеме

В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, дачного хозяйства, а также для земель крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ). 

Шаг 1 — Найти несформированный участок на карте

Искать свободный неотображающийся на публичной кадастровой карте Росреестра земельный участок придется самостоятельно. Подробнее об этом рассказывает видео в конце страницы.

Шаг 2 — Подготовить схему расположения земельного участка

В случае, если земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, то потребуется схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Схема представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. В ст. 11.10 п. 11 — 13 ЗК РФ разъясняется каким образом, на каком носителе, платно или бесплатно в какой форме, составляется, подается и п.14 — утверждается схема расположения ЗУ.

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис Гарант, который присылает готовый для согласования аренды документ в течение 1-5 дней. Стоимость - 1990 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером (Лицензия №52-11-320) в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Примерно так выглядит схема расположения ЗУ, с которой вы отправитесь в администрацию

Шаг 3 — Подать два заявления в администрацию

Напомню, что для земель, государственная собственность на которые не разграничена, правила предоставления в аренду определяет субъект РФ, а распоряжается землями муниципалитет, на территории которого расположен земельный участок — значит писать заявления и вести переговоры нужно именно с муниципальными (поселковыми) властями. 

Итак, после получения схемы расположения ЗУ - отправляемся в отдел земельных отоношений Администрации, на территории которой расположен участок, вежливо просим у секретаря бланки и пишем следующие заявления:

1. Заявление об утверждении подготовленной вами схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка указаны в ст. 11.10 Земельного Кодекса РФ. Ст. 11.9 ЗК РФ регламентирует требования к образуемым или изменяемым ЗУ. На официальном сайте администрации вы можете посмотреть Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ, как правило, есть пояснительная записка, в которой указываются ограничения на использование земли в определенных зонах и с особыми условиями. Кроме того, вы самостоятельно (от своего имени) можете обратиться с заявлением к администрации о наличии возможности в приобретении в аренду ЗУ в интересующей вас местности;
2. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Согласно статьи 39.18 ЗК РФ «Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», Постановление Администрации о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для выделения земельного участка в аренду из муниципальной собственности без проведения торгов. Пишется заявление заранее, чтобы избежать дополнительного ожидания и повторного визита в администрацию, когда аукцион признают несостоявшимся. В заявлении укажите кадастровый квартал и цель использования земли, приложите схему и копию паспорта. Скачать образец заявления для физических и юридических лиц можно здесь.

Срок рассмотрения заявлений 30 дней (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ ). За это время муниципалитет публикует извещения о предоставлении земельного участка в порядке, установленном уставом поселения или городского округа по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте и в прессе, либо принимают решение об отказе в предоставлении участка.

Если по истечении 30 дней со дня публикации извещения, заявлений о намерении участвовать в аукционе не поступило, то принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 ЗК при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Затем администрация направляет указанное решение заявителю.

Если по истечении 30 дней ответа так и не поступило, вы можете либо самостоятельно обратиться на имя руководителя ДИЗО за разъяснениями, либо направить жалобу в администрацию вашего района. Попробуйте вначале самостоятельно без звонков составить заявление о предоставлении разъяснений в ДИЗО и сдать его в канцелярию с отметкой, в течении 7 дней вам должны ответить. На основании ответа, либо пишите жалобу, либо, если это действительно вызвано техническими трудностями, то придется подождать.

В результате вы получите Постановление Главы районной Администрации №ХХХ об утверждении схемы расположения земельного участка и Постановление №ХХХ о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов, либо оба постановления на одном бланке:

Образец Постановления Главы Администрации об утверждении схемы расположения земельного участка

Шаг 4 — Поставить участок на кадастровый учет

Когда Постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (основание для начала кадастровых работ) будет готово — берем схему расположения и отправляемся к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта, межевого плана и постановки новообразованного земельного участка на кадастровый учет.

Постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет происходит по следующему алгоритму:

1. Подготовительная работа и определение стоимости;
2. Оформление техпроекта;
3. Уведомление заинтересованных лиц о предстоящей работе (соседи и тд);
4. Границы участка выносят в натуру — устанавливают межевые знаки;
5. По знакам на границах выделенного участка устанавливают координаты;
6. Определяют размеры и площадь нового участка;
7. Собственник и кадастровый инженер, проводивший межевание, составляют и подписывают акт межевания границ выделенной территории;
8. Разрабатывается межевой план и выдается заказчику в электронном виде;
9. По результатам межевания, кадастровый инженер сам обращается в Кадастровую палату для постановки новообразованного участка на кадастровый учет;
10. В течение 14 дней проверяют достоверность и правильность представленной информации. Участку присваивают номер, ставят на кадастровый учет в единый государственный реестр и оформляют кадастровый паспорт. Спустя еще 5-10 дней ваш земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра и можно будет переходить к подаче заявления на аренду.

Документы для постановки на кадастровый учет (подает кадастровый инженер):

1. Постановление главы районной Администрации о предварительном согласовании выделения земельного участка;
2. Межевой план, подтверждающий координаты границ участка;
3. Квитанция об оплате госпошлины.

Обратите внимание, что постановку на кадастровый учет должен выполнять лицензированный кадастровый инженер и в соответствии с постановлением №921 Минэкономразвития. В зависимости от региона, планируйте потратить на данном этапе от 5 до 20 тысяч рублей.  Более подробно о том, как выбрать исполнителя, я рассказываю здесь.

Шаг 5 — Подать заявление о предоставлении земли в аренду

Когда кадастровые работы будут закончены, снова идем в администрацию муниципалитета, вежливо просим у секретаря бланк и подаем заявление на имя главы района о предоставлении только-что поставленного на кадастровый учет земельного участка в аренду без проведения торгов. К заявлению прикладываем все собранные ранее документы списком и просим у секретаря входящий номер. 

Шаг 6 — Заключить договор аренды

В течение 30 дней после подачи заявления о предоставлении участка в аренду, администрация должна будет подготовить долгожданный договор аренды. Затем вам предоставят еще 30 дней на ознакомление с условиями аренды и подписание документа в трех экземплярах (рекомендую не затягивать). 

После чего, регистрируете договора аренды в РосРеестре (госпошлина 2000 рублей) и оплачиваете аренду (например на пол года вперед). В Росреестр предоставляют:

1. три подписанных экземпляра договора аренды (для арендодателя, арендатора и РосРеестра);
2. постановление главы района о выделении земельного участка для тех или иных нужд;
3. удостоверение личности;
4. согласие супруга на заключение договора аренды;
5. квитанцию об оплате госпошлины 2000 рублей;

О том, как самостоятельно зарегистрировать сделку в РосРеестре, я рассказываю здесь.

Минусы аренды по упрощенной процедуре

• В случае, если окажутся другие желающие взять поставленный вами на кадастровый учет участок и  проигрыша им на аукционе, компенсировать ваши затраты на кадастровые работы государство не будет. Проще говоря, это будет ваш подарок тому, кто выйграет аукцион. Деньги хоть и небольшие (5-10 тысяч рублей), но никто не гарантирует, что следующие потраченные 5-10 тысяч дадут результат. Это пробел в нашем законодательстве.
• Даже упрощенный порядок не избавит вас от 1-2-х месяцев ожиданий. Поэтому, иногда выгоднее не самому готовить документы для формирования участка, а следить на сайте администрации за публикацией аукционов по аренде на уже сформированные кем-то земельные участки. Грубо говоря - ходить по аукционам и в результате торгов брать в аренду «чужой» земельный участок.
• Иногда выгоднее брать в аренду участок для ведения огородничества — кадастровая стоимость в два раза ниже, чем под ИЖС и ЛПХ, а значит меньше стоимость аренды и меньше стоимость выкупа в собственность, плюс не нужно строить жилой дом — достаточно хозпостройки. Главное, чтобы участок был в пределах насенного пункта, тогда вы сможете бесплатно изменить назначение на ИЖС или ЛПХ. Кроме того, никто не запрещает вам указать в заявлении максимальные размеры земельных участков.

Особенности аренды земли у Администрации Московской области

Напомню, с 1 июня 2015 аукционы по инициативе граждан на земли в границах Москвы не проводятся. Закон запрещает утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. То есть, взять в аренду у Администрации Москвы можно только уже сформированный земельный участок. Однако в законе ничего не сказано про запрет утверждения схемы расположения для земель премыкающих к границам столицы, то есть про участки в Московской области.

Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени. Значит различий в процедуре нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье в несколько раз ниже, чем в городе Москва, но все же не сопоставима с ценами в регионах. Кроме этого, при получении участка в аренду с аукционов Москвы, сумма шага торгов (арендная плата) увеличивается в геометрической прогрессии (1-2-4-8% от кадастровой стоимости).

Взять земельный участок в аренду у администрации Москвы могут:

1. Физические лица,  являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, помещений.
2. Физические лица, являющиеся арендаторами находящихся в собственности города Москвы зданий, строений, сооружений либо помещений в них.
3. Физические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы и на которых расположены здания, строения, сооружения либо помещения.
4. Физические лица, являющиеся правообладателям и земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, в целях приобретения прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматриваетс я для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
5. Юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, помещений.
6. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные), казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, которым на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения.
7. Юридические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
8. Юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в собственности города Москвы зданий, строений, сооружений либо помещений в них.
9. Юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы и на которых расположены здания, строения, сооружения либо помещения.
10. Юридические лица , являющиеся правообладателям и земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, в целях приобретения прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматриваетс я для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
11. Религиозные организации, обладающие на праве безвозмездного пользования зданиями и сооружениями. 
12. Индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, помещений.
13. Индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами находящихся в собственности города Москвы зданий, строений, сооружений либо помещений в них.
14. Индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы и на которых расположены здания, строения, сооружения либо помещения.
15. Индивидуальные предприниматели, являющиеся правообладателям и земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, в целях приобретения прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматриваетс я для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.

Обратите внимание, что с 1 марта 2016 г. прием запросов на предварительное согласование предоставления земельного участка от юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, осуществляется только в электронной форме с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы. 

Кроме того в мае 2018 года Парламент РФ одобрил законопроект о выделении земельных участков под строительство многоэтажных домов без торгов. На землю будут рассчитывать инвесторы, которые смогут решить жилищные проблемы обманутых участников долевого строительства.

В ноябре 2018 Москва впервые продаст земельные участки под ИЖС без торгов:

«Максим Гаман, Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества: Победители торгов смогут арендовать участки для индивидуального жилищного строительства в течение 1,5 лет. Если арендаторы за это время возведут на участках объекты капитального строительства и выполнят все условия договора, у них будет возможность перейти на долгосрочную аренду земли в течение 49 лет, либо выкупить арендуемый участок у города и стать его полноправным собственником».

О том, как выбрать земельный участок под ИЖС в Московской области, я рассказываю здесь.

Особенности аренды земли у администрации сельского поселения

Аренда земли сельхоз назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. 

Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство. Правда лишь на 10% площади. По расположению различают приусадебный (расположен на территории поселений) и полевой (участок земли на сельскохозяйственных угодьях). На приусадебном участке ЛПХ можно строить дом, выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.

Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района. 

Более подробно о понятии и составе земель сельхозназначения, я рассказываю здесь.

Аренда земельных участков фермерскими хозяйствами (КФХ)

Для КФХ подходит способ №4, но есть свои нюансы:

1. Можно пробовать начинать сразу с заявления о выделении земли от имени главы КФХ, миную подготовку и утверждение схемы расположения ЗУ. В заявлении указывают: цель — ведение или расширение фермерской деятельности; предположительный срок аренды; бизнес-план с обоснованными расчетами; адрес и площадь запрашиваемого участка.
2. К заявлению прилагают документ о государственной регистрации крестьянско-фермерского хозяйства. 
3. Далее сельсовет должен выдать заявителю схему участка на кадастровом плане. Но если вам вдруг откажут, не поленитись подготовить схему самостоятельно (500-2000 рублей) — это быстрее и дешевле, чем бадаться с муниципалитетом.
4. Заявитель обеспечивает выполнение межевых и кадастровых работ. Исполнительный орган, в течение 14 дней после получения кадастрового паспорта, принимает решение о предоставлении аренды на землю. Документы оформляют в течение 7 дней, с момента принятия решения.

Что будет за нецелевое использование арендованного земельного участка

В соответствии со ст. 284 ГК РФ — земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначенный для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет.

Для начала будет штраф по составу предусмотренному ст. 8.8. КоАП РФ — Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Сколько стоит аренда земли у государства

Арендная плата — основное условие договора по Земельному Кодексу. Расчет арендной платы за земельный участок для федеральных земель устанавливает правительство РФ. Для земель регионов России, собственность на которую не разграничена, — субъект федерации, а для муниципальных — муниципалитеты (самая низкая). Цена арендной платы участков, прошедших процедуру аукциона, зависит от результатов торгов.

Как правило, при наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, сумма первоначальной ставки торгов по арендной плате не превышает 1,5% кадастровой стоимости в год. Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.

Расчет ежегодной арендной платы основан на базовой ставке категории земель района, с учетом площади участка, вида целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов. На весь срок возведения дома, к аренде участка применяют льготный зональный коэффициент.

Стоимость аренды земли сельскохозяйственного назначения, как и цена арендной платы земель под ИЖС, ЛПХ и садоводства, находящихся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяют в размере 0,6% от кадастровой стоимости участка (уточнять в администрации). Попытки собственника (администрации) включить затратные пункты в договор аренды (требования благоустройства и т.д.), приводящие к дополнительным расходам арендатора — незаконны.

На какой срок заключить договор аренды

Максимальный срок, на который заключают договор аренды по законодательству — 49 лет. Регионы самостоятельно устанавливают сроки аренды в зависимости от категории и назначения земель, но ориентиры примерно такие:

• Сроки аренды на земли сельскохозяйственных угодий без права строительства — от 10 лет.
• Занятия огородничеством предусматривают оформление договора от 3 и менее лет.
• Участок под индивидуальное жилое строительство, выдается в аренду на срок от 3 до 10 лет. 

Как продлить договора аренды землельного участка

Договор составлен для того, чтобы узаконить финансовые отношения сторон. В документе прописаны сумма арендной платы, реквизиты сторон и даты, с момента которых ведется начисление. Продляют договор аренды до момента его окончания. В случае если пользователь обратился с заявлением о продлении после окончания срока аренды, то участок выставляют на аукцион. 

Как переуступить право аренды другому

Передача прав аренды земельного участка по договору переуступки идентична регистрации договора в РосРеестре. Но, кроме перечисленных в способе №4 документов, для смены арендатора земельного участка потребуется:

1. Соглашение о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому;
2. Подписаное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
3. Если договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы на смену арендатора.

Как перевести участок в собственность

Если кратко, то нужно построить дом или любое другое капитальное строение согласно виду разрешенного использования, после чего получить на строение кадастровый паспорт и оформить здание в собственность. Начинать строить дом можно самим (без подрядчика), только в процессе следует уведомить уполномоченный орган ст. 51.1 ГрК РФ (с изменениями от 03.08.2018 года). Кроме того, на участке можно зарегистрировать объект незавершённого строительства (например фундамент).

На основании здания в собственности, вы получаете приоритетное право выкупа земли под объектом строительства в собственность за 1,5-20% кадастровой стоимости. Более подробно о том, как перевести землю из аренды в собственность и сколько это стоит, я рассказываю здесь.  Для скептически настроенных граждан, рекомендую почитать комментарии ниже, например этот или этот.

Осторожно! Мошенники

Многодетная семья из села Кривское Курганской области, решила арендовать землю для личного подсобного хозяйства. Как вы уже знаете, законодательство позволяет получить участок без аукциона в случае отсутствия других претендентов. Действуя согласно установленному порядку, муниципальные власти опубликовали в Интернете извещение о поступлении заявления от лица, желающего заключить арендное соглашение в отношении земельного надела.

Удивительно, но у этой семьи вдруг появились два соперника из Московской области, в результате чего местная администрация была вынуждена назначить торги. Но принял участие в аукционе лишь один претендент – отец многодетной семьи. Другие лица, первоначально изъявившие желание бороться за землю, аукцион проигнорировали и вообще исчезли из поля зрения. Казалось бы, ничего особенного не произошло — многодетная семья все же получила желаемый участок, только вот размер арендной платы был пересчитан с учетом рыночной оценки.

Похожая ситуация сложилась у фермера Александра Черепанова из Шатровского района. Решив расширить свои посевные площади, он подал в муниципалитет заявление на оформление договора аренды. Вдруг после публикации извещения у него появился конкурент из Красноярска.

Торги еще не назначены, и никакой информации от соперника пока не поступало, но Александр Черепанов полагает, что красноярец вряд ли заинтересован в приобретении пашни в Зауралье. Некоторые фермеры уже сталкивались с подобным сценарием развития событий — иногородние конкуренты незадолго до аукциона предлагали им отозвать свои заявки в обмен на определенную денежную сумму.

Либерализация законодательства и широкий доступ к информации привлекли в сферу имущественных отношений любителей легко заработать. Они подают заявки на участие в земельных аукционах, а затем предлагают заинтересованному лицу за деньги отозвать свои заявки и не увеличичивать тем самым стоимости аренды.

В земельном департаменте заявили, что занимаются такими махинациями обычно одни и те же лица. Здесь их уже знают поименно. Эти персонажи изъявляют желание участвовать почти во всех земельных торгах, проводимых в Зауралье. Кстати, территория их деятельности не ограничивается Курганской областью. Эти дельцы успели наследить и в других регионах. О том, чем закончилась история с мошенниками в Зауралье, читайте здесь.

Выводы

1. Воспользоваться правом и взять в аренду земельный участок у государства — задача выполнимая, а если вы планируете ведение сельского хозяйства и у вас есть готовый бизнес-план, то положительный результат гарантирован.
2. Преимущества аренды публичных земель в том, что государственная цена аренды ниже рыночной, а гарантом законности сделки выступает государство.
3. Государству, в условиях постоянного экономического спада, нужны стабильные финансовые вливания, поэтому мы видим послабления в новом земельном законодательстве.
4. А тем, кто решил сделать из прочитанного выше бизнес — рекомендую почитать о последствиях здесь и здесь.