4 проверенных способа взять земельный участок в аренду у государства

Что изменилось в Земельном Кодексе РФ после 2015 года

1. Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
2. Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
3. Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
4. Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.

Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.

Почему аренда земельного участка выгоднее покупки

1. Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете деньги, которые можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка. Так у вас и земельный участок будет и приличная сумма на счете, которую, можно потратить, к примеру, на строительство дома. 
2. Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.04.2019 в ближайшее время вырастет до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит платеж по аренде.

Частная собственность существует в России менее 30 лет… А вы точно уверены, что купленный вами земельный участок останется вашей собственностью спустя еще 30 лет?

Как можно арендовать землю у государства

1. Выиграть аукцион по аренде, инициатором которого выступает администрация. Для земель стоящих на кадастровом учете (отображаются на публичной кадастровой карте);
2. Выиграть аукцион по инициативе граждан. Для земель стоящих на кадастровом учете (отображаются на публичной кадастровой карте);
3. Заключить договор аренды без проведения торгов. Для земель находящихся в муниципальной собственности, стоящих на кадастровом учете и только для льготной категории граждан;
4. Заключить договор аренды без проведения торгов на земельный участок, который еще не стоит на кадастровом учете (не отображается на публичной кадастровой карте).

А теперь рассмотрим каждый способ подробнее.

Способ №1 — аренда через аукцион по инициативе Администрации

Чтобы найти муниципальный земельный участок в аренду, нужно отслеживать информацию о предстоящих аукционах в местных газетах и на сайте муниципалитета. Кроме того, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте торгов Российской Федерации www.torgi.gov.ru.

Если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), значит поселение разделено на зоны согласно видам разрешенного использования. Следовательно, все участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые Администрация выставляет на аукцион — уже согласованы и сформированы.

Как записаться на просмотр земельного участка

Осмотр земельного участка (лота) аукциона производится без взимания платы и обеспечивается организатором аукциона во взаимодействии с Арендодателем в период заявочной кампании. Как правило, для осмотра лота аукциона лицо, желающее осмотреть земельный участок, направляет обращение на указанный в извещении адрес электронной почты с указанием следующих данных:

1. тема письма: Запрос на осмотр Объекта (лота) аукциона;
2. Ф.И.О. лица, уполномоченного на осмотр или его представителя;
3. адрес электронной почты, контактный телефон;
4. дата аукциона;
5. № Объекта (лота);
6. местоположение (адрес) Объекта (лота) аукциона.

В течение 2 рабочих дней со дня поступления обращения организатор аукциона оформляет «смотровое письмо» и направляет его по электронному адресу, указанному в обращении. В «смотровом письме» указывается дата осмотра и контактные сведения лица (представителя Арендодателя), уполномоченного на проведение осмотра.

Осмотр Объекта (лота) аукциона производится без взимания платы и обеспечивается Организатором аукциона во взаимодействии с Арендодателем в период заявочной кампании.

Какие документы нужны для участия в аукционе

Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с учетом требований, установленных извещением о проведении аукциона, заявителю необходимо представить следующие документы:

1. Заявку на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета заявителя для возврата задатка;
2. Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физических лиц);
3. Документы, подтверждающие внесение задатка (представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке).

Какие условия допуска к участию в аукционе

Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:

1. непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
2. непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе на счет, указанный в извещении о проведении аукциона;
3. подача Заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами не имеет права быть Участником аукциона и приобрести земельный участок в аренду.

Порядок и срок приема заявок на участие в аукционе

1. Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе в отношении одного лота аукциона.
2. Подача заявок заявителями или их уполномоченными представителями осуществляется при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Лица желающие принять участие в аукционе, должны использовать форму заявки на участие в аукционе.
3. Заявки принимаются по месту и в срок приема/подачи заявки, указанные в извещении о проведении аукциона. В случае подачи заявки заявителем посредством почтовой связи, риск несвоевременного ее поступления организатору аукциона, несет заявитель.
4. Ответственный сотрудник регистрирует заявку в журнале регистрации заявок, присваивает ей соответствующий номер, указывает дату и время ее приема/подачи. При подаче заявителями заявок на участие в аукционе, сотрудником, осуществляющим прием и оформление документов, консультации не проводятся.
5. Заявка, поступившая по истечении срока приема/подачи заявки, возвращается в день ее поступления заявителю или его уполномоченному представителю в порядке, предусмотренном для приема/подачи заявки.
6. Заявка и прилагаемые к ней документы представляются заявителем единовременно. Не допускается раздельная подача заявки и прилагаемых к ней документов, представление дополнительных документов после подачи заявки или замена ранее поданных документов без отзыва заявки.
7. Заявитель вправе отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе в любое время до установленного в извещении о проведении аукциона дня окончания срока приема/подачи заявок.
8. Отзыв принятой заявки оформляется путем направления заявителем в адрес организатора аукциона уведомления в письменной форме (с указанием даты приема/подачи заявки) за подписью заявителя с расшифровкой Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)). Уведомление об отзыве принятой заявки принимается в установленные в Извещении о проведении аукциона дни и часы приема/подачи заявок, аналогично порядку приема/подачи заявок.
9. Заявка подается заявителем по форме, которая установлена в извещении о проведении аукциона. Заявка должна быть заполнена по всем пунктам и подписана заявителем или уполномоченным им представителем и заверена печатью заявителя (при наличии).
10. Верность копий представляемых документов должна быть подтверждена оригиналом подписи заявителя или уполномоченного им представителя и заверена печатью заявителя (при наличии).
11. Заявка и документы, прилагаемые к ней, должны быть: сшиты в единую книгу, которая должна содержать сквозную нумерацию листов; заполнены разборчиво на русском языке и по всем пунктам; копии документов, входящие в состав заявки, должны иметь четко читаемый текст; на прошивке заверены оригиналом подписи заявителя с указанием Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)) либо их представителей с указанием количества листов. При заполнении Заявки и оформлении документов не допускается применение факсимильных подписей.
12. Ответственность за достоверность представленной информации и документов несет заявитель.
13. Поданные документы на участие в аукционе не возвращаются, за исключением случаев.

Порядок внесения и возврата задатка

1. Для участия в аукционе устанавливается требование о внесении задатка. Заявители обеспечивают поступление задатков в порядке и в сроки, указанные в извещении о проведении аукциона.
2. Документом, подтверждающим внесение задатка, является платежное поручение, квитанция об оплате или иной документ, подтверждающие перечисление задатка, с отметкой банка о его исполнении.
3. Представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке.
4. Плательщиком денежных средств в качестве задатка может быть исключительно заявитель. Не допускается перечисление денежных средств в качестве задатка иными лицами. Перечисленные денежные средства иными лицами, кроме заявителя, будут считаться ошибочно перечисленными денежными средствами и возвращены плательщику.
5. Денежные средства в качестве задатка для участия в аукционе вносятся заявителем платежом на расчетный счет по банковским реквизитам, указанным в извещении.
6. Информацией о поступлении денежных средств от заявителя в качестве задатка в установленные сроки на расчетный счет, указанный в извещении о проведении аукциона, является справка получателя платежа, предоставляемая на рассмотрение аукционной комиссии.
7. Задаток заявителя, подавшего заявку с опозданием (после окончания установленного срока приема/подачи заявок), возвращается такому заявителю в порядке, установленном для участников аукциона.
8. Задаток заявителя, отозвавшего заявку до окончания срока приема/подачи заявок, возвращается такому заявителю в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки на участие в аукционе. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема/подачи заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.
9. Задаток заявителя, не допущенного к участию в аукционе, возвращается такому заявителю в течение трех рабочих дней со дня оформления (подписания) протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе.
10. Задаток лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, возвращается в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.
11. Задаток участникам, не участвовавшим в аукционе, возвращается в срок, предусмотренный извещением о проведении аукциона.
12. Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, засчитываются в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, уклонившимися от заключения договора аренды земельного участка, не возвращаются.
13. В случае принятия арендодателем решения об отказе в проведении аукциона, поступившие задатки возвращаются заявителям в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.
14. В случае изменения реквизитов заявителя/участника аукциона для возврата задатка, указанных в заявке, заявитель/участник направляет в адрес организатора аукциона уведомление об их изменении, при этом задаток возвращается заявителю/участнику в порядке, установленном настоящим разделом.

Что такое аукционная комиссия

Аукционная комиссия формируется организатором аукциона и осуществляет следующие полномочия:

1. обеспечивает в установленном порядке проведение аукциона;
2. рассматривает заявки на предмет соответствия требованиям, установленным извещением о проведении аукциона, и соответствия заявителя требованиям, предъявляемым к участникам, устанавливает факты соответствия полноте и срокам поступления на счет получателя платежей денежных средств от заявителей для оплаты задатков;
3. принимает решение о признании заявителей участниками аукциона или об отказе в допуске заявителей к участию в аукционе, которое оформляется протоколом рассмотрения заявок, подписываемое аукционной комиссией не позднее одного дня со дня рассмотрения заявок и размещается на официальном сайте торгов не позднее, чем на следующий день после дня подписания указанного протокола;
4. направляет (выдает) заявителям, признанными участниками аукциона и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, уведомления о принятых решениях в отношении их не позднее дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок;
5. выбирает аукциониста путем открытого голосования;
6. составляет протокол о результатах аукциона, один из которых передает победителю аукциона или уполномоченному представителю под расписку в день проведения аукциона.

Аукционная комиссия правомочна осуществлять функции и полномочия, если на ее заседании присутствует не менее 50% общего числа ее членов, при этом общее число членов аукционной комиссии должно быть не менее пяти человек.

Порядок проведения аукциона

На регистрацию для участия в аукционе допускаются участники аукциона: физические лица, при предъявлении паспорта; представители физических, имеющие право действовать от имени физических лиц, на основании доверенности, оформленной в соответствии с действующим законодательством, прилагаемой к заявке соответствующего участника, при предъявлении паспорта. Аукцион проводится путем повышения начальной цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона, на «шаг аукциона».

Аукцион проводится в следующем порядке:

1. до начала аукциона участники или их уполномоченные представители должны пройти регистрацию и получить пронумерованные карточки участника аукциона;
2. в аукционный зал допускаются зарегистрированные участники аукциона, а также иные лица, по решению аукционной комиссии;
3. аукцион начинается с объявления представителем аукционной комиссии о проведении аукциона и представления аукциониста;
4. Аукционистом оглашается порядок проведения аукциона, номер (наименование) Объекта (лота), его краткая характеристика, начальная цена предмета аукциона, «шаг аукциона», а также номера карточек участников аукциона по данному Объекту (лоту) аукциона;
5. при объявлении аукционистом начальной цены предмета аукциона, участникам аукциона предлагается заявить цену предмета аукциона, увеличенную в соответствии с «шагом аукциона», путем поднятия карточек;
6. Аукционист объявляет номер карточки участника аукциона, который первый поднял карточку после объявления аукционистом начальной цены предмета аукциона, увеличенную в соответствии с «шагом аукциона»;
7. каждая последующая цена предмета аукциона, превышающая предыдущую цену на «шаг аукциона», заявляется участниками аукциона путем поднятия карточек;
8. если до троекратного объявления последней подтвержденной цены предмета аукциона ни один из участников аукциона не заявил о своем намерении предложить более высокую цену предмета аукциона (не поднял карточку), аукцион завершается;
9. по завершении аукциона аукционист объявляет Победителя аукциона, номер его карточки и называет размер предложенной им цены предмета аукциона.

Кроме того на аукционе действуют следующие правила:

• Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену предмета аукциона, номер карточки которого был назван аукционистом последним.
• Во время проведения аукциона его участникам запрещено покидать аукционный зал, передвигаться по аукционному залу, осуществлять действия, препятствующие проведению аукциона аукционистом, общаться с другими участниками аукциона и разговаривать по мобильному телефону, при этом звук мобильного телефона должен быть отключен, осуществлять видео или фотосъемку без уведомления аукционной комиссии.
• Участники, нарушившие порядок, и получившие дважды предупреждение от аукционной комиссии могут быть удалены из аукционного зала по решению аукционной комиссии, что отражается в протоколе о результатах аукциона.
• В ходе аукциона участник имеет право совершить один звонок по телефону или задать вопрос аукционной комиссии, предварительно обратившись к ней. В этом случае аукцион приостанавливается не более чем на 3 минуты.
• Результаты аукциона оформляются протоколом о результатах аукциона, который размещается в порядке, установленном извещением о проведении аукциона в течение одного рабочего дня со дня его подписания.

Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более одного земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты с неподъемной для обычных граждан ценой.

Когда аукцион признается несостоявшимся

1. по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе была подана одна заявка;
2. на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение о допуске к участию в аукционе и признании участником только одного заявителя (Единственный участник);
3. в аукционе участвовал только один участник (участник единственно принявший участие в аукционе);
4. по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не было подано ни одной заявки;
5. на основании результатов рассмотрения заявок принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей (подозрение аукционной комиссии на мошенничество);
6. при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона;
7. после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона.

Арендодатель / организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона в случае, если аукцион был признан несостоявшимся и лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, или участник единственно принявший участие в аукционе в течение 30 (тридцати) дней со дня направления им проекта договора аренды земельного участка не подписали и не представили арендодателю указанные договоры. При этом условия повторного аукциона могут быть изменены.

Условия и сроки заключения договора аренды земельного участка

1. Заключение договора аренды земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.
2. Арендодатель направляет победителю аукциона или участнику единственно принявшему участие в аукционе 3 экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления (подписания) протокола о результатах аукциона.
3. В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе, при условии соответствия заявки и заявителя, подавшего указанную заявку, всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона, арендодатель в течение 10 дней со дня рассмотрения указанной заявки направляет заявителю 3 экземпляра подписанного договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.
4. Не допускается заключение договора аренды земельного участка ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.
5. Победитель аукциона или иное лицо, с которым заключается договор аренды земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, обязаны подписать договор аренды земельного участка в течение 30 дней со дня направления такого договора.
6. Если договор аренды земельного участка в течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка победителю аукциона не был им подписан и представлен арендодателю, арендодатель предлагает заключить указанный договор иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.
7. В случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым заключается договор аренды земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, в течение 30 дней со дня направления арендодателем проекта указанного договора аренды, не подписал и не представил арендодателю указанный договор, арендодатель в течение 5 рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения в Управление Федеральной антимонопольной службы (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 02.03.2015 № 187 «О внесении изменений в Положение о Федеральной антимонопольной службе») для включения в реестр недобросовестных участников аукциона.

Какой будет начальная цена аренды на аукционе

Начальная цена аукциона на право заключения договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется изначально на основании положений ст. 39.11 ЗК РФ. — «Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»

Пункт 14. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.  Вышеуказанное положение закона действует с учетом решений и постановлений региональной администрации и думы. Вашим местным законодательством устанавливаются базовые ставки арендной платы с учетом которых рассчитывается начальная цена предмета аукциона (право аренды). 

Однако, начальная цена аренды на участки под ИЖС может быть и 20% от кадастровой стоимости. Здесь следует понимать, что государство достаточно жёстко контролирует земельные правоотношения и заинтересовано в том, чтобы земельные участки не теряли своих полезных рыночных свойств, приобретая такой участок с торгов вы берете его с определенной целью, а именно под строительство и муниципалитет не заинтересован в том, чтобы вы при невозможности постройки дома ограничивали права других лиц, которые могли бы построиться на нём.

Если аукцион признан несостоявшимся, то начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на 30% начальной цены предмета предыдущего аукциона.

Какой будет конечная цена аренды на аукционе

Конечная цена предмета аукциона — это та цена, за которую в результате торгов с другими заинтересованными лицами, вам продадут право аренды земельного участка. Конечная цена не ограничена, ограничено лишь количество земельных участок в одном лоте (1 участок на лот).

С кем заключат договор, если победитель аукциона откажется от аренды

п.п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ — если договор договор аренды земельного участка в течение 30 дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. Иначе поступить они не могут т.к. это будет несоблюдением законодательства.

п.п. 26 ст. 39.12 ЗК РФ — в случае, если в течение тридцати дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение, проекта договора аренды земельного участка, этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с Земельным Кодексом.

Как узнать с кем подписан договор аренды после аукциона

Здесь остается только искать результаты торгов на сайте, либо дожидаться регистрации договора аренды в Росреестре (2-3 недели) и заказывать выписку из ЕГРН на земельный участок — в графе 2 будет указан новый арендатор, а также дата и номер договора аренды.

Способ №2 — аренда через аукцион по инициативе граждан

Шаг 1 — найти сформированный муниципальный участок

К сформированным землям относятся участки, которые уже стоят на кадастровом учете и отображаются на карте РосРеестра. Собственником таких участков должен являться либо муниципалитет, либо государство (публичная собственность). Список таких участков можно посмотреть на сайте администрации или РосИмущества, но, скорее всего, искать свободные участки в публичной собственности придется самостоятельно.

Эффективнее всего — методично просматривать участки на публичной кадастровой карте РосРеестра, получая тем самым информацию о статусе, категории и виде разрешенного использования земель, а также форме собственности. Нас интересует свободные от застройки и обременений участки в публичной или муниципальной собственности:

Когда участок с публичной формой собственности найден, переходим во вкладку «Услуги» и выбираем раздел «справочная информация по объекту недвижимости в режиме онлайн»:

Внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос»:

После чего нажимаем на ссылку с адресом участка и попадаем на страницу со справочной информацией:

Здесь нас интересуют «Права и ограничения», которые у данного земельного участка, к сожалению, установлены (Аренда, а затем Ипотека). Значит придется искать новый земельный участок, у которого в поле «Права и ограничения» указано — «Данные отсутствуют» или «Публичная» и отсутствуют какие-либо ограничения в обороте.

Также, существует способ программной обработки кадастровой карты для поиска на ней муниципальных земельных участков — бесплатная программа «АРГО». В ней есть замечательная функция «Скачать данные по кадастровому кварталу». В итоге получаешь экселевскую таблицу с перечислением всех земельных участков и их параметров, включая столбцы «Форма собственности» и «Права и ограничения». При использовании данного софта нет смысла лазить в ПКК и каждый раз ожидать загрузки данных — всё стало быстро и локально. (За информацию благодарю пользователя «Саня», который поделился данным лайфхаком в комментариях).

О том, как не выходя из дома получить список муниципальных земельных участков в Московской области, я рассказываю ниже.

Шаг 2 — убедиться, что участок находится в публичной собственности

Когда земельный участок с указанными выше параметрами найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. Росреестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе, зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано — «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите убедиться в отсутствии собственника быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Также, обратите внимание, что на основании пп. 21 п.1 ст. 39.16 ЗК РФ отказом в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может стать отсутствие категории земельного участка (в разделе №1 выписки из ЕГРН в пункте «Категория земель» стоит прочерк) — в соответствии со ст. 103 ЗК РФ, такой земельный участок относится к землям запаса. 

Шаг 3 — осмотреть участок на местности

Когда свободный муниципальный земельный участок все-таки будет найден, советую осмотреть его на местности. На территории не должно быть бесхозных построек, трансформаторных подстанций, ЛЭП, газопроводов, трубопроводов отопления и других обременений. Проверьте наличие технической возможности подключения к существующим инженерным сетям, что особенно важно для ИЖС. Если участок вам подходит — отправляемся в администрацию, на территории которой он расположен для подачи заявление на проведение аукциона.

При выборе избегайте рекреационных земель (особо охраняемые территории и объекты, оборот и деятельность на которых жестко контролируются государством), а также участков специального назначения (объекты инженерной инфраструктуры и т.п.). Такие земельные участки так же не подлежат передаче в собственность. Кроме того в ПЗЗ вашего муниципального района должно быть положение о таких территориях и правила пользования такими территориями. Изменить вид разрешенного использования такого участка достаточно проблематично, как правило такими участками интересуются граждане и юридические лица желающие вести на них деятельность согласно специального назначения. Аренда такого участка не перспективна в плане ИЖС или ЛПХ.

Чтобы понять не ограничен ли выбранный вами участок в гражданском обороте, то перед заявлением на аренду, рекомендую обратиться в администрацию и местный ДИЗО с заявлением о предоставлении информации о ЗУ на наличие охранных и красных зон, а также о прохождении коммуникаций (газопроводы, ЛЭП и тд). 

Как выбрать лучший земельный участок под строительство дома

Шаг 4 — подать заявление в администрацию на проведение аукциона

Заявление пишут на имя главы Администрации по форме предоставленной секретарем или скаченной с официального сайта Администрации, указав при этом цель использования земельного участка. Условия проведения торгов и список необходимых для участия в аукционе документов такие же, как в способе №1.

Далее Администрация подготавливает документацию на земельный участок:

1. Извещение о проведении аукциона с указанием номера лота, даты начала и окончания приема заявок и другие данные;
2. Постановление главы Администрации о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
3. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
4. Фотоматериалы по лоту (принт-скрин расположения ЗУ на Яндекс.Картах и публичной кадастровой карте);
5. Заключение территориального управления о допустимых параметрах разрешенного строительства;
6. Ситуационный план земельного участка;
7. Градостроительный план земеьного участка;
8. Технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (для участков под ИЖС);
9. Форма заявки на участие в аукционе;
10. Проект соглашения о задатке;
11. Форма запроса на осмотр объекта аукциона (лота);
12. Образец договора аренды земельного участка;
13. Расчет арендной платы за земельный участок в виде приложения;
14. Акт приемо-передачи;
15. Образец доверенности для участия в аукционе на право заключения договора аренды;
16. Схема проезда к месту проведения аукциона.

В соответствии с пп.9 п.4 ст. 39.11 ЗК РФ срок принятия решения о проведении аукциона составляет два месяца.

Кроме того, приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 устанавливается следующий порядок:

• Пункт 103 — Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте торгов не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.
• Пункт 104 — Извещение о проведении аукциона также может быть опубликовано в любых средствах массовой информации, а также размещено в любых электронных средствах массовой информации, при условии, что такие публикации не могут осуществляться вместо предусмотренного пунктом 103 настоящих Правил размещения.

Что делать, если Администрация хочет провести аукцион по продаже земельного участка вместо аукциона по аренде

Шаг 5 — выиграть аукцион на право аренды земельного участка

Чтобы стать участником инициированного вами аукциона нужно внести задаток на предоставленные Администрацией реквизиты. Задаток равен начальной ставке аренды. Предметом торгов также будет начальная арендная ставка. Другими словами —  на аукционе побеждает тот, кто предложит максимальную ставку ежегодной арендной платы.

Как правило, начальная ставка аренды составляет 0,3-1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а шаг торгов равен 3% от начальной ставки аренды. Срок проведения самого аукциона земельным законодательством не регулируется.

Ознакомиться с реальными примерами лотов на заключение договора аренды земельного участка можно на официальном сайте торгов: www.torgi.gov.ru.

Шаг 6 — заключить договор аренды земельного участка

После аукциона вас ожидает:

1. Результаты торгов заносят в протокол, который составляют в двух экземплярах;
2. Итоговый документ подписывают организатор и победитель аукциона;
3. Описание участка, имя победителя, размер арендной платы вносят в протокол;
4. Задатки участникам возвращают в течение трех дней после проведения аукциона;
5. С победителем торгов заключают договор аренды.

Минусы аукциона

• Главный минус в том, что после небыстрого поиска свободного от прав третьих лиц земельного участка и месяца ожиданий принятия решения о создании аукциона, вы сможете получить участок только по результатам торгов;
• Аукцион признают несостоявшимся, если не будет других ставок, кроме вашей.

Плюсы аукциона

Есть и преимущества — за границами населенных пунктов можно взять огромные, уже сформированные земельные участки, не ждать их согласования и не платить за постановку на кадастровый учет.

Как узнать о подаче заявлений на аукцион от третьих лиц

Обратитесь в администрацию муниципалитета с заявлением о предоставлении информации относительно иных заявок на торги, при этом следует правильно сформулировать то, для чего вам необходима данная информация. Законодательство позволяет собственнику — администрации, при наличии иных заявок на земельный участок проводить торги по аренде или выкупу данного ЗУ.

Статья 39.11. ЗК РФ — Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, читайте начиная с:

• п.18 — Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.
• п.19 — Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее — официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Читайте далее до конца данной статьи.

К сожалению определенной сноски на то, как узнать кто ещё подал заявление на «Ваш» участок закон не содержит, логически это объяснимо тем, дабы исключить любое давление со стороны заинтересованных лиц на участников аукциона.

Должна ли администрация уведомлять меня о новых участниках аукциона

Нет, не должна. Если вы инициировали аукцион и хотите узнать о новых участниках, то можете неофициально обратиться к сотрудникам администрации. 

Способ №3 — аренда без аукциона по льготной очереди

При наличии документально подтвержденной льготы достаточно:

1. В ближайшем МФЦ «Мои документы» в свободной письменной форме подать заявление о предоставлении вам земельного участка на основании льготы. Приложите к заявлению копию документа подтверждающего льготу;
2. Дождаться своей очереди и получить земельный участок.

Федеральные и региональные льготы

На основании Федеральных и региональных законов получить земельный участок в аренду без аукциона могут:

1. Герои труда
2. Многодетные семьи
3. Ветераны боевых действий
4. Ликвидаторы ЧАЭС
5. Инвалиды
6. Военнослужащие
7. Молодые семьи
8. Пенсионеры
9. Другие категории льгот (уточнять в Администрации по месту жительства).

Госпрограммы

Также, получить земельный участок в аренду без торгов могут участники федеральных и региональных программ по переселению: 

1. Дальневосточный гектар
2. Ленинградский гектар
3. Костромкой гектар
4. Родовое поместье
5. Земельные участки для переселенцев с Крайнего Севера
6. Земельные участки для жителей Крыма
7. Земельные участки в Калининградской области

Обратите внимание, что: 

• Государство ограничило максимальную сумму арендной платы для льготной категории граждан размером земельного налога;
• По льготе арендовать можно даже зарезервированный муниципалитетом для собственных нужд земельный участок;
• Некоторые регионы предоставляют землю по льготе сразу в собственность.

Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной схеме (для всех)

В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд). 

В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.

Шаг 1 — Найти несформированный земельный участок на карте

Искать свободный (не отображающийся на публичной кадастровой карте Росреестра) земельный участок придется самостоятельно. Для этого открываем карту Росрееста → выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и т.п.) → находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) → переходим к шагу 2.

Обратите внимание, что большие массивы не стоящих на кадастровом учете земель, могут быть зарезервированы Администрацией для льготной категории граждан.

Пример не сформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами

Шаг 2 — Подготовить схему расположения земельного участка

В случае, если земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, то потребуется схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ).

СРЗУ — это нанесенное на кадастровый план территории (КПТ) отображение границ и точных координат образуемого земельного участка. В схеме указывается площадь образуемого земельного участка и в случае, если образуются два и более земельных участков, указываются их условные номера. В ст. 11.10 п. 11 — 13 ЗК РФ подробно разъясняется: как, на каком носителе и в какой форме, составляется, подается и утверждается схема расположения земельного участка. 

По началу я пытался самостоятельно составлять СРЗУ и даже установил для этого специальное программное обеспечение, но ни одну из моих «самодельных» схем мне так и не утвердили. Более того, на ожидание «отказа в согласовании» я потратил почти месяц, а это сильно удлинило мне процесс аренды. В итоге, я бросил эту затею и стал заказывать готовые схемы у кадастрового инженера — так проще и быстрее.

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис ОНЛАЙН-КАДАСТР, который присылает готовый для согласования аренды документ в течение 2-х дней. Стоимость — 2400 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через ОНЛАЙН-КАДАСТР

Шаг 3 — Подать два заявления в администрацию

Напомню, что для земель, государственная собственность на которые не разграничена, правила предоставления в аренду определяет субъект РФ, а распоряжается землями муниципалитет, на территории которого расположен земельный участок — значит писать заявления и вести переговоры нужно именно с муниципальными (поселковыми) властями. Кроме того, перед подачей заявлений, рекомендую ознакомиться на официальном сайте Администрации с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых указываются ограничения на использование земель в определенных зонах и с особыми условиями. Кроме того, вы всегда можете обратиться в Администрацию с заявлением о предоставлении информации о возможности аренды земли в интересующем вас месте.

Итак, после получения схемы расположения ЗУ - отправляемся в отдел земельных отношений Администрации, на территории которой расположен участок, вежливо просим у секретаря бланки и пишем следующие заявления:

1. Заявление «Об утверждении (подготовленной вами) схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории». В заявлении укажите кадастровый квартал и цель использования ЗУ, приложите схему и копию паспорта. «Постановление главы Администрации об утверждении СРЗУ» — служит основанием для начала кадастровых работ по выделению земельного участка из муниципальной собственности и организации торгов по аренде. Основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка указаны в ст. 11.10 ЗК РФ. Статья 11.9 ЗК РФ регламентирует требования к образуемым или изменяемым земельный участок.
2. Заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» сразу не требуется, но я рекомендую подавать его вместе с заявлением от утверждении СРЗУ, чтобы сэкономить время на ожидании ответа (до 30 дней)  и повторном походе в Администрацию. Основанием предоставления земли под ИЖС служит пп. 15 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ. Согласно п. 6 ст. 39.18 ЗК РФ «Постановление главы Администрации о предварительном согласовании предоставления земельного участка» — является основанием для предоставления земельного участка из муниципальной собственности без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.17 ЗК РФ. Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года п. 14 ст. 39.15 ЗК РФ.

Скачать образец заявления об утверждении схемы расположения земельного участка

Скачать образец заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка

Подать заявления в Администрацию можно почтой. Рекомендую отправлять заказное письмо с описью и уведомлением. При отправке письма в управление — используйте адрес Администрации, указанный в ЕГРЮЛ, а не на сайте. 

Срок рассмотрения заявлений 30 дней (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ ). За это время муниципалитет публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, установленном уставом поселения или городского округа по месту нахождения земельного участка и размещает информацию на официальном сайте и в прессе.

Далее возможны два сценария:

1. Если по истечении 30 дней со дня публикации извещения, заявлений о намерении участвовать в аукционе по аренде «вашего» земельного участка не поступило, то Администрация принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 ЗК при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
2. Если заявятся другие желающие арендовать «ваш» земельный участок, то в предварительном согласовании предоставления участка откажут. Взамен вам предложат самостоятельно поставить земельный участок на кадастровый учет с последующим участием в аукционе по аренде вместе с остальными заявителями. О процедуре и рисках такого аукциона я уже рассказывал выше (способ №2).

Если по истечении 30 дней ответа так и не поступило, вы можете либо самостоятельно обратиться на имя руководителя ДИЗО за разъяснениями, либо направить жалобу в администрацию вашего района. Попробуйте вначале самостоятельно без звонков составить заявление о предоставлении разъяснений в ДИЗО и сдать его в канцелярию с отметкой, в течении 7 дней вам должны ответить. На основании ответа, либо пишите жалобу, либо, если это действительно вызвано техническими трудностями, то придется подождать.

Если всё пошло по плану и других желающих арендовать «ваш» земельный участок не нашлось, то вы получите подписанное лично, либо замом «Постановление Главы районной Администрации №*** об утверждении схемы расположения земельного участка» и «Постановление №*** о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов», либо оба постановления на одном бланке.

Постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов и об утверждении схемы расположения земельного участка на одном бланке

Шаг 4 — Поставить участок на кадастровый учет

Когда «Постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка» (основание для начала кадастровых работ) будет готово, берем схему расположения и отправляемся к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта, межевого плана и постановки новообразованного земельного участка на кадастровый учет.

Постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет происходит по следующему алгоритму:

1. Подготовительная работа и определение стоимости;
2. Оформление техпроекта;
3. Уведомление заинтересованных лиц о предстоящей работе (соседи и тд);
4. Границы участка выносят в натуру — устанавливают межевые знаки;
5. По знакам на границах выделенного участка устанавливают координаты;
6. Определяют размеры и площадь нового участка;
7. Собственник и кадастровый инженер, проводивший межевание, составляют и подписывают акт межевания границ выделенной территории;
8. Разрабатывается межевой план и выдается заказчику в электронном виде;
9. По результатам межевания, кадастровый инженер сам обращается в Кадастровую палату для постановки новообразованного участка на кадастровый учет;
10. В течение 14 дней проверяют достоверность и правильность представленной информации. Участку присваивают номер, ставят на кадастровый учет в единый государственный реестр и оформляют кадастровый паспорт. Спустя еще 5-10 дней ваш земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра и можно будет переходить к подаче заявления на аренду.

Документы для постановки на кадастровый учет (подает кадастровый инженер):

1. Постановление главы районной Администрации о предварительном согласовании выделения земельного участка;
2. Межевой план, подтверждающий координаты границ участка;
3. Квитанция об оплате госпошлины.

Обратите внимание, что постановку на кадастровый учет должен выполнять лицензированный кадастровый инженер в соответствии с постановлением №921 Минэкономразвития.

В зависимости от региона, планируйте потратить на данном этапе от 5 до 20 тысяч рублей. Выбрать правильного исполнителя поможет инструкция по межеванию земельного участка.

Шаг 5 — Подать заявление о предоставлении земли в аренду

Когда кадастровые работы будут закончены, снова идем в администрацию муниципалитета, вежливо просим у секретаря бланк и подаем заявление на имя Главы района «О предоставлении (только-что поставленного вами на кадастровый учет) земельного участка в аренду без проведения торгов». К заявлению прикладываем все собранные ранее документы списком и просим у секретаря входящий номер. 

Образец заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов

Шаг 6 — Заключить договор аренды

В течение 30 дней после подачи заявления о предоставлении участка в аренду, администрация должна будет подготовить долгожданный договор. Затем вам предоставят еще 30 дней на ознакомление с условиями аренды и подписание документа в трех экземплярах (рекомендую не затягивать). 

Далее вам останется только зарегистрировать договора аренды в Росреестре. Для этого отправляйтесь в ближайший МФЦ «Мои Документы» со следующими документами:

1. Три подписанных экземпляра договора аренды (для арендодателя, арендатора и Росреестра);
2. Постановление главы района о выделении земельного участка;
3. Паспорт или загранпаспорт (для иностранцев);
4. Нотариальное согласие супруга на заключение договора аренды;
5. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей за регистрацию договора аренды и ее копия.

Когда договор аренды будет зарегистрирован (~ 14 дней), нужно будет еще раз посетить МФЦ и получить ваш экземпляр договора на руки. Договор должен быть прошнурован и иметь печать Росреестра на обратной стороне.

Оборотная сторона зарегистрированного договора аренды земельного участка с печатями Росреестра и Главы Администрации

Несколько советов

• В случае, если окажутся другие желающие взять найденный вами земельный участок и вы примите решение об участии в торгах, но аукцион проиграете - компенсировать ваши затраты на кадастровые работы никто не будет. Проще говоря, это будет ваш подарок тому, кто выиграет аукцион. Деньги хоть и небольшие (5-10 тысяч рублей), но никто не гарантирует, что следующие потраченные 5-10 тысяч дадут результат. Это пробел в нашем законодательстве;
• Даже упрощенный порядок не избавит вас от 1-2-х месяцев ожиданий. Поэтому, иногда выгоднее не самому готовить документы для формирования участка, а следить на сайте администрации за публикацией аукционов по аренде на уже сформированные кем-то земельные участки. Грубо говоря - ходить по аукционам и, в результате торгов, брать в аренду «чужой» земельный участок;
• Иногда, при подаче заявления на аренду, выгоднее указывать назначение «для ведения садоводства», так как кадастровая стоимость таких земельных участков в два раза ниже, чем под ИЖС и ЛПХ, а значит меньше размер арендной платы и меньше стоимость выкупа в собственность. Плюс не нужно строить жилой дом — достаточно хозпостройки на фундаменте углубленном в землю (не путать с назначением «под огородничество» — с 2018 года на таких землях запрещено строительство капитальные здания и сооружения). Главное, чтобы участок был в пределах населенного пункта, тогда вы сможете бесплатно изменить назначение на ИЖС или ЛПХ.

Сколько стоит аренда земельного участка у государства

Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов. 

Если упростить сложные расчеты и формулы, то стоимость аренды земельного участка равна:

Как узнать точную стоимость аренды конкретного земельного участка

Для детального выяснения стоимости аренду ЗУ, его особенностей и ограничений, а так же условий аренды и возможности последующего выкупа в собственность — подавайте заявление в администрацию в простой письменной форме с указанием Ф.И.О., адреса регистрации и паспортных данных. В тексте заявления необходимо будет четко сформулировать интересующие вас вопросы. Срок ответа на такое заявление составляет 10 рабочих дней в зависимости от установленного внутреннего локального нормативного акта той администрации, в которую подается заявление о разъяснении.

Однако, вы можете столкнуться с отказом в приеме такого заявление в простой, не установленной форме — сотрудники Админитсрации могут сослаться, что это «не их специализация». Полагаю, что в таком случае сотрудники УИЗО просто не захотели связываться с вами в связи с тем, что ответов на данные вопросы они попросту не знают, но, принять ваше заявление они обязаны.

Обратите внимание, что попытки собственника (администрации) включить затратные пункты в договор аренды, приводящие к дополнительным расходам арендатора (например: требования благоустройства, строительство дороги и т.д.) — незаконны.

Пример расчета стоимости аренды земельного участка

Рассмотрим расчет стоимости аренды земельного участка на примере земельного участка с КН 50:12:0030413:434 площадью 475 кв. метров в городском округе Мытищи.

За основу берутся следующие нормативно-правовые акты:

1. Решение от 19 декабря 2019 года N 4/14 «Об установлении коэффицентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа Мытищи»; 
2. Решение Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области (протокол от 20.06.2018 № 84-З, п. 215);
3. Закон Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области (с изменениями на 18 февраля 2020 года)»; 
4. Закон Московской области от 17 июля 2009 года N 96/2009-ОЗ «О внесении изменений в некоторые законы Московской области, регулирующие земельные отношения в Московской области (с изменениями на 28 декабря 2009 года)»; 
5. Закон Московской области от 19 сентября 2008 года N 126/2008-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2009 год (с изменениями на 17 июля 2009 года)». 

Арендная плата (АП) = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб — базовый размер арендной платы;

Кд — коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (абзац в редакции, введенной в действие с 24 июля 2011 года Законом Московской области от 14 июля 2011 года N 125/2011-ОЗ;

Пкд — корректирующий коэффициент (абзац в редакции, введенной в действие с 30 июля 2009 года Законом Московской области от 17 июля 2009 года N 96/2009-ОЗ;

Км — коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования (ИЖС не применяется);

S — площадь арендуемого земельного участка.

АП = 52.98 x 4.2 x 2.7 x 475 = 28 538 рублей в год

Вышеуказанный расчет носит исключительно ознакомительный характер. Дело в том, что правительство Москвы по-разному выставляет участки на торги и по-разному формирует аукционы. Единого подхода к расчету АП вы не установите в связи с тем, что участки находятся в разных муниципальных округах Москвы и к каждому МО применяются свои поправочные коэффиценты. 

При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.

Сколько земельных участков можно взять в аренду

Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:

• Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
• Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.

Обратите внимание, что максимальный размер земельных участков может быть увеличен отдельным законом субъекта Российской Федерации до пяти раз. А со слов куратора муниципальной услуги по аренде земельных участков в Московской области Гаврилюка Игоря Игоревича — количество арендованных земельных участков под ИЖС вообще не ограничено.

Указанные максимальные размеры не применяются в случае предоставления в безвозмездное пользование, аренду или собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» См. так же закон о регулировании земельных отношений в вашей области (Региональный).

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

На какой срок можно взять землю в аренду

Максимальный срок, на который заключают договор аренды по законодательству — 49 лет. Регионы самостоятельно устанавливают сроки аренды в зависимости от категории и назначения земель. Ориентиры такие:

• Сроки аренды на земли сельскохозяйственных угодий без права строительства — от 10 лет;
• Для занятия огородничеством — до 3-х лет;
• Для индивидуального жилого строительства (ИЖС) — от 3 до 10 лет;
• Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — от 3 до 49 лет.

Как продлить аренду земельного участка

Как взять землю в аренду в Москве

Напомню, что с 1 июня 2015 не сформированные земли в границах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в аренду не предоставляются — законодатель не допускает утверждение схемы расположения земельного участка на данных территориях. То есть, арендовать в указанных городах можно только уже сформированные земельные участки. Кроме того, на аукционах по аренде земель Москвы, сумма шага торгов (арендная плата), как правило, увеличивается в геометрической прогрессии (2 → 4 → 8 → 16 и более процентов от кадастровой стоимости в год).

Поэтому я рекомендую брать в аренду примыкающие к границам столицы участки в Московской области (инструкция ниже).

Кто может арендовать землю у администрации Москвы

1. Физические лица,  являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, помещений.
2. Физические лица, являющиеся арендаторами находящихся в собственности города Москвы зданий, строений, сооружений либо помещений в них.
3. Физические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы и на которых расположены здания, строения, сооружения либо помещения.
4. Физические лица, являющиеся правообладателям и земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, в целях приобретения прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
5. Юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, помещений.
6. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные), казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, которым на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения.
7. Юридические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
8. Юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в собственности города Москвы зданий, строений, сооружений либо помещений в них.
9. Юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы и на которых расположены здания, строения, сооружения либо помещения.
10. Юридические лица , являющиеся правообладателям и земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, в целях приобретения прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
11. Религиозные организации, обладающие на праве безвозмездного пользования зданиями и сооружениями. 
12. Индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, помещений.
13. Индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами находящихся в собственности города Москвы зданий, строений, сооружений либо помещений в них.
14. Индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы и на которых расположены здания, строения, сооружения либо помещения.
15. Индивидуальные предприниматели, являющиеся правообладателям и земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, в целях приобретения прав на смежные земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.

Последние изменения

С 1 марта 2016 г. прием запросов на предварительное согласование предоставления земельного участка от юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, осуществляется только в электронной форме с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы. 

В мае 2018 года Парламент РФ одобрил законопроект о выделении земельных участков под строительство многоэтажных домов без торгов. На землю будут рассчитывать инвесторы, которые смогут решить жилищные проблемы обманутых участников долевого строительства.

В ноябре 2018 Москва впервые продаст земельные участки под ИЖС без торгов. Во что по этому поводу говорит Максим Гаман, Министр Правительства Москвы и руководитель Департамента городского имущества:

«Победители торгов смогут арендовать участки для индивидуального жилищного строительства в течение 1,5 лет. Если арендаторы за это время возведут на участках объекты капитального строительства и выполнят все условия договора, у них будет возможность перейти на долгосрочную аренду земли в течение 49 лет, либо выкупить арендуемый участок у города и стать его полноправным собственником».

Как взять землю в аренду в Московской области

Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.

Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.

В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.

Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.

Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).

Как арендовать землю в Московской области через интернет и без торгов

С заявлением о предоставлении услуги через интернет могут обратиться физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели. Чтобы подать заявление в электронном виде заявителю (представителю заявителя) нужно авторизоваться в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА). При авторизации через ЕСИА заявление считается подписанным простой электронной подписью заявителя (представителя заявителя, уполномоченного на подписание заявления).

Порядок действий следующий:

1. Открываем сайт госуслуг Московской области;
2. Вводим название города или района. Например, Истра;
3. Нажимаем «Получить услугу» и выбираем необходимые параметры;
4. Цель вашего обращения: «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в аренду или собственность на торгах»;
5. Подходящий случай: «Предоставление земельного участка на торгах, сведения о котором не внесены в ЕГРН»;
6. Категория заявителя: «Физическое лицо»;
7. Кто подает заявления: «Заявитель»;
8. Способ обращения: «РПГУ»;
9. Нажимаем «Заполнить форму» и после авторизации через ЕСИА заполняем электронную форму заявления;
10. Далее прикрепляем электронную форму заявления, копию паспорта и, в случае если испрашиваемый земельный участок расположен за границами населенного пункта, схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Если испрашиваемый земельный участок расположен в границах населенного пункта, то достаточно сделать скриншот публичной кадастровой карты, нарисовать на нем нужный участок и вставить полученный рисунок в вордовский файл;
11. Отправляем заявление с приложенными документами на рассмотрение;
12. Далее Администрация поставит найденный вами земельный участок на кадастровый учет и подготовит аукцион. Если кроме вас других участников на участие в аукционе не заявится, то, со слов куратора услуги по аренде земель в Московской области Гаврилюка Игоря Игоревича, которому я задавал вопрос в присутствии с других сотрудников Администрации, — вам,  как единственному участнику торгов, предложит заключить договор аренды с начальной арендной ставкой и без проведения аукциона.

Срок предоставления услуги по аренде земельного участка через интернет составляет:

• 68 рабочих дней для земель, сведения о которых внесены в ЕГРН;
• 148 дней для земель, которые еще не стоят на кадастровом учете. 

Обратите внимание, что при прямом обращении в Администрацию со схемой расположения земельного участка — срок рассмотрения заявления составит всего 30 дней.

В случае отказа в приеме документов секретарем ссылайтесь на распоряжение Министерства имущественных отношений МО от 08.11.2019г. за № 15ВР-1842, в котором было много поправок к оформлению процедуры исполнения услуги, но в части порядка и вариантов подачи заявления на предоставление этих услуг изменений регламента нет. А по регламенту подать заявление, как на Утверждение СРЗУ, так и на Предварительное согласование СРЗУ можно, как через портал РПГУ (на который вам могут указать, как на единственно возможный), так и очно — подав заявление в администрацию.

Также Администрации в Московской области часто ссылаются на утверждённый указом Московской области перечень оказываемых Администрацией Муниципальных услуг, где услуга: «Предварительное согласование предоставления ЗУ» — есть, но для её востребования нужна утвержденная СРЗУ, услуги утверждения которой в перечне нет. Получается замкнутый круг. Однако, в силу положений статьи 8 частей 1- 3 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» Гражданин направляет письменное обращение непосредственно в тот государственный орган, орган местного самоуправления или тому должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов.

Письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение 7 дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения, за исключением случая, указанного в части 4 статьи 11 настоящего Федерального закона. Поэтому, упомянутый выше указ Московской области имеет меньшую юридическую силу чем Федеральный Закон. Таким образом, любой орган государственной власти, либо же орган местного самоуправления, должностное лицо обязан принять письменное обращение гражданина, а в случае когда данное обращение не является областью его компетенции или же у него отсутствуют полномочия, передать данное обращение, заявление в соответствующий орган соответствующему должностному лицу.

Решение о предоставлении земельного участка принимает Администрация муниципального образования, на территории которого расположены земли. Далее положительные решения направляются на согласование Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области. Если у вас нет возможности подать заявление в электронной форме, вы можете обратиться с документами в МФЦ Московской области.

Как найти ликвидный земельный участок под ИЖС в Московской области

Как взять землю в аренду у администрации сельского поселения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.

Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района. 

Как оформить ЛПХ и начать зарабатывать

Как оформить КФХ и получить субсидию от государства

Как взять в аренду земельный участок в СНТ

Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.

При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.

Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях. 

Как арендовать земельный участок в СНТ без границ и документов

К примеру, вы пользуютесь участком, находящемся в снт, права пользования никак не подтверждены документально. Есть только устные договоренности. Общие границы садоводства не поставлены на кадастровый учет. Участок тоже никак не оформлен, на кадастровом учете не стоит. Принять в члены СНТ вас не могут. Что в таком случае делать?

Здесь возможен вариант предварительного согласования схемы расположения земельного участка в СНТ. И вот почему:

• Общие границы садоводства не поставлены на кадастровый учет.
• Участок не стоит на кадастровом учете, при этом за все время существования СНТ его так никто и не сформировал. Отсюда вопрос, может быть участок вообще не входит в СНТ? Общих границ нет, проекта межевания нет?

Поэтому рекомендую следующее:

1. Сходите на прием к специалисту в отдел земельных отношений или землепользования вашей администрации. До 2020 года каждый СНТ должен иметь проект межевания территории, проект дорогостоящий и многие пытаются на этом сэкономить не зная последствий. Так вы поймете куда обращаться: с заявлением в администрацию или подавать заявление о формировании участка за свой счет правлению СНТ;
2. И там и там вам будет нужен кадастровый инженер. 

Ответ Администрация вам предоставят на основании архивного постановления о выделении земельного надела в пользование СНТ. Закон вам не запрещает подать заявление непосредственно собственнику (администрации) о выделении вам земельного участка согласно представленной схемы.

Какие я вижу варианты:

1. Есть СНТ, границ нет, проекта межевания территории тоже нет, земли в кадастровом квартале частично оформлены частично нет из этого следует, что мы можем ссылаясь на нормы Земельного кодекса в частности ст. ст. 11.2, 11.10, 22, 39.3, 39.6, 39.12, 39.13 ЗК РФ (обязательно прочтите перед подачей заявления и выберите нужную вам) обратиться к администрации (собственнику) в общем порядке с заявлением о приобретении права собственности или права аренды на торгах или, в случае отнесения вас к категории граждан имеющих в соответствии с региональным законодательством льготы на получение ЗУ без проведения торгов. 
2.  Другой вариант — это обратиться к председателю СНТ с просьбой сформировать его за ваш счет.

Как взять в аренду земельный участок в лесу

Чтобы арендовать земельный участок лесу, например для строительства базы отдыха, нужно подать заявление в уполномоченный орган с просьбой предоставить земельный участок для рекреационных целей. Уполномоченным органом, как правило, выступает департамент лесного хозяйства администрации вашей области.  Лесные участки для рекреационных целей предоставляются из лесного фонда с торгов. Земельный участок должен быть сформирован и иметь подробную характеристику, т.к. использование таких участков достаточно пристально контролируется чтобы не допустить ухудшения полезных свойств.

Образец заявления, а так же список необходимых документов советую уточнять, либо на очном визите в администрацию, либо на официальном сайте. Рекомендую также ознакомиться с законодательством регулирующим такие правоотношения:

• Главы 17-18 Земельного кодекса РФ;
• ст. 41 Лесного кодекса РФ — аренда для рекреационных и оздоровительных целей;
• Глава 6 Лесного кодекса РФ — основания аренды лесных участков;
• Глава 8 Лесного кодекса РФ — проведение торгов.

Как оформить земельный участок по лесной амнистии

Как арендовать землю для некоммерческой организации (НКО)

Есть разъяснения ФАС РФ (Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 5 июня 2012 г. «Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции») касаемо передачи прав на имущество без торгов и аукционов для НКО:

• В соответствии с пунктом 7 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» конкуренция представляет собой соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке;
• Согласно пункту 5 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» под хозяйствующим субъектом понимается коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

Таким образом, действие статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» не распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче имущества, которая получает право владения и (или) пользования государственного или муниципального имущества, выступают некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность, приносящую доход. Следовательно, передача государственного или муниципального имущества некоммерческим организациям, не осуществляющим деятельность, приносящую доход, может осуществляться без проведения торгов и без предварительного согласования с антимонопольным органом.

• Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» предоставление прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом возможно без проведения торгов некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Таким образом, передача государственного или муниципального имущества на основании пункта 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» может осуществляться вне зависимости от того, осуществляют ли указанные в данном пункте некоммерческие организации деятельность, приносящую доход, или нет. 

На мой взгляд, аренда через НКО — вполне рабочий вариант, но следует грамотно расписать его нужды. Т.е. при подаче заявления нужно четко обосновать нуждаемость и по-возможности привести доказательства.

Как арендовать земельный участок под заброшенным зданием

Если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, но уже кем-то занят, то он может быть выделен землепользователям до введения ЗК РФ 2001 года в действие. К примеру, участки в деревнях вообще редко были сформированы и могут быть уже в аренде с правом выкупа или в безвозмездном пользовании или с пожизненным правом аренды, не отображаясь при это на публичной кадастровой карте. Поэтому, с моей точки зрения, следует делать упор на аренду земельного участка, а не на покупку здания под ним.

Как я это вижу:

1. Получить справки подтверждающие, что здание не стоит на балансе у органов мсу, не находится в чьей-то собственности (физ. юр. гос. лиц (гос. — мсу, федеральная));
2. Подать заявление в местную администрацию, в чьем ведении находится данный земельный участок, о приобретении права аренды на него, именно в письменном виде, т.к. зачастую сталкиваюсь с тем, что люди слушают ленивых чиновников, которые не хотят разбираться с проблемами входящими в их прямые обязанности. Подавайте именно в письменном виде;
3. В заявлении можно указать предложение выделить данный ЗУ в аренду вам для каких-либо нужд с обязательством в виде очистки территории от строительного мусора и тп.
4. Если получите положительный ответ, то быстренько ремонтируете данное здание (частично), оформляете на него право собственности; 
5. Далее оспариваете кадастровую стоимость земельного участка и здания и выкупаете ЗУ у муниципалитета. Снижение КС вам пригодится для уменьшения суммы выкупа.

Если вам откажут по причине того, что на ЗУ формально находится здание, а ЗУ в собственности муниципалов, то тогда вижу только судебный порядок оспаривания. Решение органа мсу об отказе в предоставлении по мотивам того, что на участке здание станет ключевым документом для суда. Но у вас есть «контр-документ» подтверждающий, что здание не стоит на балансе у органов мсу. А кто вообще сказал что это здание? Может быть это мусор, к примеру?

Дело в том что в нашем земельном законодательстве существует принцип прямой связи судьбы ЗУ и недвижимости расположенной на нем, а так же есть такая статья в Гражданском Кодексе под названием — Бесхозные недвижимые вещи.

Сноски:

• ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства — п. 5 — единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
• ГК РФ Статья 225. Бесхозяйные вещи — ч.1 — Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Ч.3 — Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Комментируя вышеизложенное, чтобы муниципалам взять на баланс данное здание его придется оформить, а оформление происходит за счет бюджетных средств, что может стать для муниципалитета не решаемой проблемой.

Как арендовать земельный участок для организации проезда

Допустим вы хотите сформировать участки на пустующей муниципальной территории, чтобы взять в аренду под ЛПХ. Можно ли просить у Администрации в аренду дополнительный участок для организации проезда к этим участкам? Как это можно обосновать и на что сможет опереться Администрация, чтобы такой участок выделить и самой не нарушить действующее законодательство?

Земельным кодексом предусмотрено правило — организация подхода или подъезда к земельному участку. Если проезда нет, то собственник земельного участка или арендатор имеет право требовать установления сервитута. Законодательство:

• Статья 42.1 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности"» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.
• Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 06.02.2019) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Статья 14. Вопросы местного значения городского, сельского поселения   1. К вопросам местного значения городского поселения относятся: 5) дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения и обеспечение безопасности дорожного движения на них, включая создание и обеспечение функционирования парковок (парковочных мест), осуществление муниципального контроля за сохранностью автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения, организация дорожного движения, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации; 
• Статья 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. 
• Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий (ч. 2 ст. 41). 
• Как указано в ч. 3 ст. 41 Закона, в случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков. 
• Пунктом 7.5 «Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства», предусмотрено, что в проекте территориального землеустройства, по результатам подготовительных работ и в соответствии с заданием на выполнение работ (на проектирование), решаются вопросы размещения земельных участков (участка), изменения или восстановления (упорядочения) границ земельных участков, перераспределения земель. В процессе проектирования рассматриваются возможные варианты проектных решений, проводится их обоснование и делается выбор наилучшего варианта. 
• При этом, в силу п.п. 4 п. 7.5 Рекомендаций, учитывается следующее: в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом — в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута. 

На основании изложенного в случае если вам будут предоставлены земельные участки в аренду, местная администрация руководствуясь вашим совместным заявлением обязана организовать для вас подъездную дорогу.

При этом вы можете самостоятельно организовать подъездную дорогу в рамках ст. 262 ГК РФ. 
п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 01 июля 2017 г.) «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета). 

Можно ли арендовать землю в другом регионе

По поводу дистанционной аренды, например для направления почтой необходимых документов на согласование в другой регион — да можно. Прописка и даже гражданство здесь роли не играют. Но и искать интересующий вас земельный участок придется дистанционно: не взглянув и не пощупав. 

Единого перечня свободных участков не существует, зато есть реестры земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности. Существует так же специальный орган под названием «Росимущество», который ведает участками принадлежащими государству, но это будет федеральная собственность (лучше не связываться).

Как вариант, можно составить мотивированный запрос о наличии земельных участков для приобретения права аренды в администрацию района или сельского поселения, на территории которого будет располагаться участок, но рассчитывать на подробный ответ я бы не стал.

Если вас интересует информация о свободных земельных участках, находящегося в другом регионе, например — Сочи, то я рекомендую вам использовать публичную кадастровую карту и все тот же способ №4.

Можно ли арендовать участок в природоохранной зоне

Обратим внимание на ст. 95 ЗК РФ, а именно на п. 6 и п.7. — заповедные земли не подлежат приватизации, на них запрещена определенного рода деятельность. Строительство на таких землях так же регулируется достаточно императивно. Так же, приобретая право аренды вам придется либо в уведомительном порядке сообщать об этом собственнику либо же перезаключать новый договор. Поэтому, лично моё сугубо оценочное мнение — поищите другой земельный участок.

Если мы говорим о земельных участках находящихся в природоохранной зоне то следует учитывать следующие законодательные положения:

• Категория земельных участков в природоохранной зоне, исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации, не относится к категориям земель, которые изъяты из оборота;
• В настоящее время не имеется федерального закона, который устанавливает прямой запрет на их приватизацию;
• Факт резервирования земельных участков в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» должен быть установлен нормативным правовым актом соответствующего органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Следовательно, земельное законодательство не содержит ограничений на передачу в собственность земельных участков, которые расположены в водоохранной зоне или природоохранной зоне, кроме земель изъятых из гражданского оборота.

В целом заявление о предоставлении сформированного ЗУ находящегося в природоохранной зоне подать то вы можете, и даже возможно, что муниципалитет вам его предоставит в аренду, только вот использовать данный ЗУ можно только исключительно в соответствии с его назначением, а это означает что, на нем нельзя строить, сажать, спиливать и даже копать, т.к. там особый правовой режим.

Законодательство: п.1 ч.1 ст. 97 ЗК., п.4 ст. 97 ЗК, ст. 27 ЗК, п.5 ст. 20 ЗК, п. 4 ст. 28 ЗК.

Можно ли взять участок в аренду без торгов на территории, где утвержден проект межевания

К сожалению, выбрать конкретный участок, который не стоит на кадастровом учете (есть только проект межевания с нарезкой участков) по проекту межевания и подать заявление на предоставление такого земельного участка обозначив его по указанному в проекте номеру — нельзя. Территории где имеется утвержденный проект межевания имеют право формировать земельные участки только администрация. Есть письмо — Письмо Министерства экономического развития РФ от 21 мая 2015 г. N ОГ-Д23-7219 «Относительно образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории» где указывается на приостановку постановки земельного участка на государственный кадастровый учет со ссылками на действующее земельное и градостроительное законодательство — ознакомьтесь. Думаю, что вам лучше поискать другой земельный участок на кадастровом квартале в котором отсутствует ПМТ, так как исходя из положений закона и практики, вам скорее всего будет отказано.

Можно ли взять в аренду часть земельного участка

Статья 6 ЗК РФ относит к объектам земельных отношений части земельных участков, следовательно, законодательство допускает сдачу части земельного участка в аренду. Однако, следует обратить внимание на то, что сдаваемый в аренду участок должен быть индивидуализирован от основного, т.е. межеван и стоять на кадастровом учете. При этом, в законодательстве нигде прямо не указана обязанности кадастрового учета части земельного участка, если весь надел принадлежит одному собственнику — данное требование, как правило, выдвигает Росреестр при регистрации договоров аренды, хотя такая позиция не подкрепляется судебной практикой.

Административный регламент предоставления части земельного участка в аренду при наличии таких указаний в региональном законодательстве может отличаться по регионам или вовсе отсутствовать. Таким образом, выделение части земельного участка из земельного участка стоящего на кадастровом учете является прерогативой собственника. О наличии такой возможности следует уточнять в Администрации в заявительном порядке.

Что делать, если земельный участок без границ уже кем-то занят

Что делать, когда нашел земельный участок не имеющий своего кадастрового номера и каких-либо данных на кадастровой карте, но на самом деле на нем уже есть пара жилых домов и какие-то хоз. постройки. Как расценивать данный случай? Незаконное строительство? Можно ли составить у кадастрового инженера схему расположения и претендовать на данный участок?

Не думаю что незаконное — участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, но может быть выделен в пользование до введения Земельного Кодекса РФ в 2001 году. К примеру, земельные участки дачников и деревень вообще редко были сформированы и могли быть в аренде с правом выкупа или в безвозмездном пользовании или с пожизненным правом аренды. Обращайтесь в местный муниципалитет, отдел по работе с землепользователями. С помощью ПКК можно определить территориальные ориентиры данного участка и указать в вашем заявлении.

Как перевести в собственность

Если кратко, то нужно построить дом или любое другое капитальное строение согласно вида разрешенного использования. После чего получить на строение кадастровый паспорт и оформить здание в собственность. Начинать строить дом можно самим (без подрядчика), только в процессе следует уведомить уполномоченный орган (ст. 51.1 ГрК РФ с изменениями от 03.08.2018 года). Кроме того, на участке можно зарегистрировать объект незавершённого строительства. Например, построить только фундамент.

На основании здания в собственности, вы получаете приоритетное право выкупа земли под объектом строительства в собственность за 1,5-20% кадастровой стоимости. Узнать точную стоимость перевода земельного участка в собственность можно только обратившись в администрацию, на территории которой расположен участок. Обращаться лучше с заявлением, чтобы получить ответ в письменном виде, а затем приложить его к остальным документам на участок для перестраховки.

К примеру, если вы построите жилой дом в Приморском крае, затем введете его в эксплуатацию и оформите на него право собственности, то сможете произвести льготный выкуп земельного участка на основании положений Постановления администрации Приморского края от 18.05.2015г. №143-па за 5% от его кадастровой стоимости.

Если в договоре аренды нет ограничений по срокам строительства, то строить на участке и переводить в собственность можно на протяжении всего срока аренды. Кроме того, в договоре не должно быть каких-либо ограничений по видам строительства. Если не запрещено — значит разрешено, но только согласно целевого назначения и вида использования данного ЗУ.

Прежде чем брать земельный участок в аренду, рекомендую изучить материал — как перевести землю из аренды в собственность. Скептически настроенным гражданам, рекомендую почитать комментарии к данной статье. Например этот или этот.

Отказ в аренде земельного участка

• В отношении земельного участка, указанного в заявлении принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;
• Земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации или государственной программой субъекта Российской Федерации;
• Земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
• Земельный участок образуется из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
• Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории;
• Земельный участок является зарезервированным или изъятым для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• Земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
• На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута;
• На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
• Образование земельного участка приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
• Границы формируемого земельного участка пересекают границы разных муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
• Формирование земельного участка приводит к невозможности использования земельного участка, ограничивает проход или проезд к земельному участку, находящемуся в собственности/на ином виде права третьих лиц;
• Формируемый земельный участок имеет наложение границ на земли, находящиеся в собственности третьих лиц;
• Невозможность использования земельного участка в водоохраной/прибрежной полосе (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
• Невозможность использования земельного участка в зоне режима охраны объектов культурного наследия (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
• Невозможность использования земельного участка в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования;
• Невозможность использования испрашиваемого земельного участка в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия;
• Земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды третьим лицам;
• Заявление подано лицом, не имеющим полномочий представлять интересы заявителя;
• Наличие противоречивых сведений в заявлении и приложенных к нему документах;
• Кроме того бывают отказы с формулировкой: «С заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Что делать, если Администрация отказывает в аренде земельного участка

Начну с того, что устный ответ сотрудника администрации не является юридическим основанием, а риски, которые несет администрация, не связаны с положениями ЗК РФ. Специфические условия предоставления земельных участков регулируются региональным законодательством об обороте земель в вашей области.

В случае необоснованного отказа в предоставлении земельного участка, отказ оспаривается в органах прокуратуры (самый действенный способ) или судебных инстанциях в порядке административного искового производства.

Примеры отказов в аренде земельного участка

Что будет за нецелевое использование земельного участка в аренде

В соответствии со ст. 284 ГК РФ — земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначенный для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет.

Для начала будет штраф по составу предусмотренному ст. 8.8. КоАП РФ — Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка.

За что могут изъять арендованный земельный участок

Осторожно! Мошенники

Схема мошенников №1

В августе 2018 многодетная семья из села Кривское Курганской области, решила арендовать землю для личного подсобного хозяйства. Как вы уже знаете, законодательство позволяет получить участок без аукциона в случае отсутствия других претендентов. Действуя согласно установленному порядку, муниципальные власти опубликовали в Интернете извещение о поступлении заявления от лица, желающего заключить арендное соглашение в отношении земельного надела.

Удивительно, но у этой семьи вдруг появились два соперника из Московской области, в результате чего местная администрация была вынуждена назначить торги. Но принял участие в аукционе лишь один претендент – отец многодетной семьи. Другие лица, первоначально изъявившие желание бороться за землю, аукцион проигнорировали и вообще исчезли из поля зрения. Казалось бы, ничего особенного не произошло — многодетная семья все же получила желаемый участок, только вот размер арендной платы был пересчитан с учетом рыночной оценки.

Похожая ситуация сложилась у фермера Александра Черепанова из Шатровского района. Решив расширить свои посевные площади, он подал в муниципалитет заявление на оформление договора аренды. Вдруг после публикации извещения у него появился конкурент из Красноярска. Торги еще не назначены, и никакой информации от соперника пока не поступало, но Александр Черепанов полагает, что красноярец вряд ли заинтересован в приобретении пашни в Зауралье.

Некоторые фермеры уже сталкивались с подобным сценарием развития событий — иногородние конкуренты незадолго до аукциона предлагали им отозвать свои заявки в обмен на определенную денежную сумму.

Либерализация законодательства и широкий доступ к информации привлекли в сферу имущественных отношений любителей легко заработать. Они подают заявки на участие в земельных аукционах, а затем предлагают заинтересованному лицу за деньги отозвать свои заявки и не увеличивать тем самым стоимости аренды.

В земельном департаменте заявили, что занимаются такими махинациями обычно одни и те же лица. Здесь их уже знают поименно. Эти персонажи хотят участвовать почти во всех земельных торгах, проводимых в Зауралье. Кстати, территория деятельности мошенников не ограничивается Курганской областью, дельцы успели «наследить» и в других регионах.

Схема мошенников №2

Если вы не можете найти на сайте Администрации объявления о торгах на предоставление региональных и муниципальных участков — знайте, что мошенники повсеместно использую практику тотального выкупа тиражей муниципальных газет, где публикуют достойные внимания объявления. Таким образом доступ к информации ограничивается в интересах узкого круга лиц, поэтому, вы вправе требовать от Администрации публикации объявлений именно в интернете.

Выводы

1. Государству, в условиях постоянного экономического спада, нужны стабильные финансовые вливания, поэтому мы видим послабления в новом земельном законодательстве;
2. Воспользоваться правом и взять в аренду земельный участок у государства — задача вполне выполнимая, а если вы планируете ведение сельского хозяйства и у вас есть готовый бизнес-план, то положительный результат будет гарантирован;
3. Преимущества аренды публичных земель в том, что государственная арендная ставка, как правило, ниже рыночной, а гарантом законности сделки выступает само государство. Однако, даже если у вас есть связи в администрации, я настоятельно не рекомендую делать из прочитанного выше бизнес — должностные лица пойманные за земельные махинации несут уголовную ответственность. Так недавно завели дело на сотрудницу администрации в Псковкой области за материальный ущерб казне всего на 600 тысяч рублей.

Как арендовать землю у государства под бизнес

Как отказаться от аренды земельного участка