Как перевести землю из аренды в собственность

 Оформление    Земельный Барон    16 сентября 2018, 22:11    68
Арендованная земля принадлежит государству или муниципалитету, но Земельный Кодекс РФ позволяет перевести публичную землю из аренды в частную собственность. Причем, действующий арендатор имеет приоритетное право выкупа, а будущий собственник имеет право продать, снова сдать в аренду, подарить или оставить в наследство оформленный в собственность земельный участок. Ниже я пошагово расскажу, как выкупить земельный участок из аренды в собственность у государства.

Способы оформить земельный участок из аренды в собственность

  1. Использовать льготу на бесплатное получение земли от государства для перевода уже имеющегося земельного участка из аренды в собственность;
  2. Выкупить землю у государства по кадастровой стоимости на аукционе;
  3. Выкупить арендованный земельный участок под оформленным в собственность объектом строительства за 1,5-20% кадастровой стоимости (ниже рассмотрим подробнее);
  4. Через суд (например, когда договор аренды закончился).

Другими словами, правом выкупа земельного участка без аукциона обладают лица, которые используют землю на праве аренды, а также имеют на участке строение, которое являются их собственностью, при условии, что данный ЗУ не изъят и не ограничен в имущественном обороте.

Что нужно для перевода земли из аренды в собственность

Рассмотрим каждый из видов разрешенного использования земель подробнее:

1. Индивидуальное жилое строительство (ИЖС)

На участке под ИЖС построен капитальный жилой дом, после чего дом введен в эксплуатацию и документально оформлен в собственность. Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения находящиеся в собственности лиц, арендующих данный ЗУ.

Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

При этом, существуют некоторые ограничения: 

  1. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Перед строительством вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местной архитектуры только схему планировочной организации земельного участка (это один документ). Схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д., а так же предполагаемые габариты и размеры вашего будущего дома. Обращайтесь в архитектуру и делайте схему через них.
  2. Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированной проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
  3. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем сейчас не возникнет.

2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Если участок под ЛПХ и расположен на земле населенного пункта — это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований. Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов. 

Обратите внимание, что в ряде субъектов РФ существует ограничение на застройку участка под ЛПХ жилыми зданиями — не более 10% площади.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны — называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести.

3. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ, ДНТ)

Чтобы перевести из аренды в собственность участок для ведения садоводства или огородничества, который расположен в пределах земель населенных пунктов, также нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка. Кроме того, если вы состоите в садоводческих, дачных, огороднических товариществах или кооперативах, то до 31.12.2020 года попадаете под упрощенный порядок оформления участков на землях сельскохозяйственного назначения (дачная амнистия).

Участок на земле для сельского хозяйства, но с разрешением использовать его под дачное строительство, обойдется в разы дешевле, чем участок в населённом пункте. Каких-либо ограничений на возводимые постройки тут не налагается, но могут возникнуть проблема с пропиской.

Если сельхозземля предназначена для садоводства, построить капитальное строение будет нельзя, к тому же налагаются ограничения и на габариты дома, и даже на материал и высоту заборов. На участках, предназначенных для огородничества, строить вообще ничего нельзя.

Существует немало требований для того, что бы постоянная регистрация на дачном участке стала возможной. Необходимо будет не только доказать, что дом является капитальной постройкой, но и что к нему можно подъехать в любое время года, что вы проживаете только там и не имеете другого места жительства. Однако есть возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения, но для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, открыть КФХ или ЛПХ.

4. Сельскохозяйственные земли (СХ)

Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка — 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).

Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 — ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона — Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст. 10 — Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Другими словами, чтобы перевести землю сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность, нужно использовать участок по назначению не менее 3-х лет.

Порядок оформления земли из аренды в собственность под домом

Если на арендованном под ИЖС или ЛПХ участке построить и оформить в собственность дом или любое другое капитальное здание согласно разрешенного использования, то вы попадаете под льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность (стоимость выкупа рассмотрим ниже). 

Порядок действий следующий:

  1. Получить кадастровый паспорт на построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Во время действия земельной амнистии (уточнять в кадастровой палате) достаточно построить только фундамент;
  2. Оформить дом в собственность;
  3. Написать в Администрации, на территории которой расположен ЗУ, заявление о желании выкупить земельный участок под зданием, находящимся в вашей собственности. Согласно Правилам выкупа, которое устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом выкупа земли под объектом строительства, оформленным в собственность;
  4. Подписать подготовленные Администрацией договора купле-продажи и в указанный срок оплатить указанную в догорове сумму (безнал);
  5. Подать документы в РосРеестр (через МФЦ «Мои документы») на регистрацию права собственности Более подробно о том, как оформить купле-продажу земельного участка, я рассказываю здесь.

Документы для оформления земли из аренды в собственность

Оформление земельного участка в РосРеестре происходит при наличии следующих документов:

  1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
  2. Постановление главы районной Администрации о предоставлении участка в аренду;
  3. Кадастровый паспорт на земельный участок;
  4. Кадастровый паспорт на построенный объект;
  5. Выписка из ЕГРН на построенный объект. Заказать информацию из ЕГРН можно и в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей. Данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность

Для собственников зданий и сооружений, которые когда-то были приватизированы, цена перевода в собственность составляет фиксированный процент в зависимости от расположения участка:

  • В городах с численностью населения выше 3 млн.чел (Москва и Санкт-Петербурге) — стоимость выкупа равна 20 % от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве — цена выкупа 20 %; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам);
  • В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
  • В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога. Например, в Московской области — 10-кратная ставка земельного налога. Размер налога для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально.
Как правило цена оформления земельных участков аренды в собственность для муниципальных (поселковых, сельских) земель не превышает 3% кадастровой стоимости. Для городов — 15-20%. Помните, что арендованным имуществом обладают, а не владеют.

Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность

Законом о приватизации земельных участков в Российской Федерации предусмотрены следующие ограничения смены собственности:

  • Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
  • Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
  • Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
  • Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
  • Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
  • Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
  • Земли Министерства Обороны.

Проблемы при переводе земли из аренды в собственность

Чиновники Екатеринбурга начали подавать в отношении собственников судебные иски, доказывая, что те не имели права выкупать участки, так как дома на них были нежилыми, бутафорскими. К сожалению, такой подход затронул и добросовестных приобретателей, которые долго ждали наделы и буквально на последние средства строили на них жилье.

Главный специалист отдела подготовки правоустанавливающих документов земельного комитета Наталья Турыгина сообщила, что в суд представлены иски к 25 гражданам. Таким способом решено оспорить 37 договоров купли-продажи земли. Среди ответчиков есть собственники двух, трех и даже семи участков.

По результатам рассмотрения исковых заявлений 21 соглашение признано недействительным. При этом по 19 наделам восстановлены арендные правоотношения. Два участка остались в частной собственности, но строения на них признаны неиндивидуальными жилыми домами. Такие судебные решения дали возможность взыскать с граждан разницу между кадастровой стоимостью и выкупной ценой. Наталья Турыгина отметила, что суд не выявил нарушений в процедуре заключения лишь трех соглашений. 

Чем закончилась история в Екатеринбурге, читайте здесь.

Действия в случае отказа в выкупе участка

Если вы получили необоснованный, по вашему мнению, отказ от администрации в выкупе земельного участка под объектом собственности, то у вас есть основания положительного решения суда в вашу пользу. Прежде чем обращаться в суд (а это скорее всего будет арбитраж) с иском об оспаривании решения, постановления акта органа государственной власти, советую обзавестись достаточно вескими доказательствами.

  1. Запрашиваете заключение архитектуры.
  2. Смотрите судебную практику и постановления Арбитражного суда вашего региона по наложению границ и вообще практику по границам ЗУ
  3. Составляете претензионное письмо и направляете собственнику участка.
  4. Ждете 30 дней. Если ответа не поступит, составляете исковое заявление и направляете его в суд.
  5. Приходите в суд и говорите приблизительно следующее: «Являюсь арендатором такого то участка и собственником здания расположенного на нём. Вся собственность на ЗУ была построена в соответствии с разрешительной документацией градостроительным кодексом и законодательством РФ (ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ). Земельный участок является собственностью муниципалитета и на него не распространяются нормы запрещающие перевода из муниципальной собственности в частную.
  6. Суд назначает градостроительную экспертизу, вы её оплачиваете, и если все так как вы говорите и отказ необоснован — вам дадут положительное заключение о границах, зонах и линиях.
  7. Суд принимает решение в вашу пользу и обяжет собственника заключить с вами договор купли ЗУ.